前言：2020年，全世界被“新冠”肺炎席卷，中国自然也无法幸免于难。受疫情影响，全国楼市低迷，多数城市住宅成交量降至新低。上半年大小房企销售业绩不佳，下半年政府宏观调控，福州多项政策出台，也对房地产造成一定的震动。本文就2020年全年福州出台房地产市场调控政策做一个简单的梳理，了解其带来的市场变化及探讨在这些新政策下福州房地产市场的发展趋势。

一、福州出台房地产相关政策

（一）1月 大力推进公租房棚改项目建设

公租房棚改项目建设以建立租购并举机制为重点，加快住房制度改革和长效机制建设。将加快培育和发展住房租赁市场，大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁，会同国税、金融等部门给予税收、授信、贷款利率等优惠政策。推进国有租赁企业的建设，并着力发挥市场引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。将公共租赁住房保障对象扩大到非户籍人口，实行市场租金、分档补贴。

2020年，福州市公布了覆盖面积超百万平方米、统共16个棚改项目、涉及鼓楼、台江、晋安、马尾、闽清的棚改项目清单，大力推进公租房棚改项目建设。为全面落实“三年旧改行动”打下了坚实基础，三年将累计改造连片旧屋区项目106个。

（二）3月 对五城区群租房进行排查整治

3月20日至6月20日，福州开展为期三个月的排查整治专项行动，对五城区住宅小区群租房坚持“零容忍”整治态度，做到“三个一律”，整改期限内，拒绝整改，或整改不到位的，予以严厉追责处置。福州市群租房排查整治百日攻坚专项行动从今年3月开始。经统计，在本次百日攻坚专项行动中，各县（市）区共排查疑似群租房12023户，福州市已认定的7966户群租房有7964户通过整改验收，验收率达99.97%。市政府相关部门负责人表示，专项行动基本实现了预期的去存量、防增量目标，取得明显成效。

为巩固整治成果，市相关部门将持续开展排查，继续接受举报信息，落实整改措施，定期巡查防止回潮增量。要在继续排查整治的基础上，对百日攻坚行动开展“回头看”。一看排查是否全覆盖，重新梳理群众举报线索和可能遗漏疏忽的问题；二看整改是否到位，是否恢复房屋原设计结构和使用功能，是否拆除违法增设的卫生间、水表、电表；三看验收是否到位，严格按照《行动方案》落实验收制度。一旦发现问题，责任部门将依法依规快查快处。同时，坚持基层治理、重心下移，发挥物业、社区、街镇的一线预警作用，尽量将群租房消灭在萌芽状态。

（三）5月 三年提供80万套政策性租赁住房

预计未来三年，国家将合计筹集约80万套(间)政策性租赁住房，解决上百万名新市民的安居问题，试点城市分别是广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州。政策性租赁住房可以推动培育和发展租赁市场，补齐租赁市场缺少小户型低租金租赁住房的短板，稳定市场租金。作为试点城市之一的福州，正在对本市新市民的居住现状和需求进行全面调查，并结合实际情况，制定政策性租赁住房发展试点工作计划。

（四）7月 出台福州市商品房预售资金监管新办法

《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》出台，六城区范围内批准预售的商品房建设项目预售资金的收缴、使用和监督管理均纳入监管范围。新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍，项目建设工程总造价以备案施工合同为准。

（五）8月 五城区商品房项目“交房（地）即发证”

“交房(地)即发证”是指新建商品房等项目组织交房时，在相关准备工作完成的前提下，不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动，在交房现场为提出申请的购房人办理不动产权证书，既节省了开发企业的时间成本和财务成本，也更有利于业主。

（六）10月 福州首发人才限价商品房

福州继共有产权房之后，又推出的保障性住房政策，对比共有产权房而言，人才房的吸引力和性价比是相对较高的，虽然有众多限制，面积较小，但是依然对不少外来人才落户福州提供了一定的保障。经省物价局批准，首批福建人才限价商品住房的预售基准价已确定，按照周边普通商品住房销售价格的70%，带电梯、含装修的住宅7360元/平方米，无电梯、含装修的住宅6200元/平方米。

“福建人才限价商品住房”项目是贯彻落实省委、省政府人才引进政策，解决好引进的高层次创业创新人才和青年骨干专业人才住房问题的重要举措。同时也兼顾考虑解决现有企事业单位中高学历、高职称人才，以及机关和参照公务员法管理的事业单位中具有博士学位工作人员的住房困难问题。

规范发展人才限价商品住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。合理增加居住用地的供应，保持房地产市场的平稳健康发展。

（七）12月 福州市全面放开落户限制

降低落户条件，放开落户限制，实现落户“零门槛”。自2021年1月1日起，福州市将全面放开落户限制，实现落户、投靠“零门槛”。措施明确，全面放开落户限制，不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在鼓楼、台江、仓山等五城区落户。

“零门槛”落户政策的出台是推进“放管服”改革、营造良好营商环境的根本要求，也是推动人才和劳动力资源有序流动的迫切需要。《实施细则》指出，根据群众提供的申请材料，可在居住、就业、近亲属处落户。有合法产权房屋的可落户在该产权房屋地址，无合法产权房屋的可选择落户在各类集体户地址，同时根据群众工作、生活的便利需求，可兜底选择任一公安派出所设立的公共地址集体户落户，实现落户“零门槛”。

二、福州新政下的市场状况分析

2020年福州市房地产开发投资完成1960.37亿元，增长15.0%；项目投资增长8.2%，增速较去年同期提升6.8个百分点。

从成交量来看，四季度商品房成交面积达135.55万平方米，环比上涨0.77%，同比上涨46.86%。其中晋安区与仓山区为拉动整体市场的成交量起到了关键性作用。

数据来源：国策研究 国策易评数据库

从成交均价来看，四季度商品房成交均价为22,819元/平方米，环比上涨8.63%，同比上涨3.35%。其中，鼓楼区成交均价依旧占据榜首，以40,783元/平方米的价格领跑福州商品房成交均价，台江区屈居第二，以33,626元/平方米紧追鼓楼区之后。

数据来源：国策研究 国策易评数据库

三、政策的影响及分析

从上述数据可以看出，2020年全年度市场成交量同比有涨，随着国内疫情影响持续减弱，宏观政策全面发力，市场预期不断完善，前期受到抑制的消费和投资需求得到加速释放，加快了经济复苏。

由于外来人口较多，福州的群租房现象也较为明显。群租房存在居住环境较差，生活设施不完善，社会问题突出，综合治理较难等问题，福州大力推进公租房棚改项目建设。“三年旧改行动”，三年将累计改造连片旧屋区项目106个。

为响应群租房整治工作的要求，构建和谐、乐居、平安的社区环境，优化租住双方关系，福州政府也相继推出各大利好政策应对此现象，加快培育和发展住房租赁市场，保障群众住有所居，解决好“租房难”这一问题。

人才限价房和公租房的申请热度持续上涨，其实购房刚需人数众多，大家不是不想买房，只是房价太高实在买不起。为吸引人才，特别是吸引年轻人才，福州推出的人才限价商品房及公租房项目，让外来人才留在福州，让当地百姓安居乐业，让福州永葆生机和活力。

随着落户“零门槛”时代的到来，福州作为福建省首个放开的城市，对于周边省内城市人群，有着一波新的吸附力。尤其是像宁德这样“买房难”、“房价直逼省会”的周边城市来说，这一波政策属实诱人。而且福州作为福建的省会城市，政策及资源上的倾斜也会相对较大。由此可见，大福州发展势头强劲。

政策的制订离不开实际的市场环境，政策反映的问题是实际的市场问题。从上面的政策盘点及分析中不难看出，2020年全年福州市政府都在进行各种各样的政策调控，想要全面、快速、合理地解决住房问题，促进开发企业操作规范化,对于房价有一定的利好影响。

四、总结

2020年福州楼市是魔幻又现实的一年。受疫情影响，年初售楼处纷纷关门、项目建设停工，房企纷纷转战线上“自救”，下半年“三道红线”融资新规落地，房地产调控收紧。重重压力下，有的房企乘风破浪，终拨云见日，也有房企在残酷竞争中淘汰出局。总体来说，当前楼市库存量大，且项目同质化，缺少真正高性价比的好房源是2020年福州楼市开盘去化不佳主要原因，项目产品与价格错配、价格与区域错配现象屡见不鲜。此外，2020年整体经济下行，许多购房者预期收入降低，选择置业的购房者也愈发谨慎，消费趋向于保守。尽管2020年的福州楼市不像往年那样拥有较好的市场大环境，面临的挑战也更为严峻，不过还是有不少项目突出重围，贡献了相当可观的成交数据。眼看2021年已至，落户“零门槛”等利好政策已经开始实施，进一步深化户籍制度改革，促进人口和劳动力资源有序流入，壮大人口规模同时，也提振福州的楼市，为2021年楼市开篇注入强心剂。相信未来的房地产开发必然会越来越理性，房价趋向更加稳健。