一、“两集中”政策

1、何为“两集中”？

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。此前，郑州、青岛、天津等多个城市相继发文表示坚决落实关于住宅用地供应工作的要求。

所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

业内人士认为，2020年相继出台的针对房企的“三道红线”政策和针对银行的“两道红杠”政策，主要是金融层面防止房企、以及银行的加杠杆冲动，可以理解为稳预期。而各地地方政府出台的“限购”、“限价”等举措，可以理解为稳房价。集中供地政策的出台，可以理解为稳地价。如今，政策调控可谓”三稳“齐备。

实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

2、“两集中”供地政策背景

“两集中”的出台目的是为减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定性等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。

除了“两集中”制度，去年以来，自然资源部对重点城市还提出了另外两条要求，一是稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为第一位的要求。“我们要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量。”二是充分披露住宅用地供应信息，包括存量信息，要求向各类市场主体和消费者充分公开。自然资源部还要求，重点城市要进一步加大住宅用地供应，2021年土地出让公告供应量不得低于近5年平均完成交易量。

3、天津近期集中供地情况

2021年3月天津全市拟供地68宗地，除了滨海新区没有覆盖完全，其余区县均有地块出让，累计总用地面积近490万平方米。

二、集中供地对房地产市场的影响

1、业界观点

（1）开源证券认为，“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企。该政策将主要有两方面影响：一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批发”，一二线城市土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。

卓易数据创始人马光明说，此次土地集中政策与三道红线政策一脉相承。一次供出数十宗土地，便于资金充足的企业有计划性的拿地，减少了资金紧绷、囤地较多、负债较高的房企断断续续拿地的机会。此次政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业是利好，而资金状况紧张的中小企业生存空间将会越来越小。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，对房企来说，“两集中”政策将会加速房企行业分化发展，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。房企资金能力成为拿地的最终重要决定因素。在去年“三道红线”新规的加持之下，房企销售回款的任务更加艰巨，房企销售端将面临新的调整，但另一方面，这也有利于促进房企谨慎理性拿地。

（2）部分业内人士认为土地“两集中”供应制度最终会出现减次减量的结果，进而导致企业“哄抢”土地。

这次集中供地新规无疑还是想进一步稳定地价。不过，也有业内人士认为，这次调控“醉翁之意不在酒”。

有分析师认为：“新规将更加考验房企的现金流运营以及融资能力。集中的出让政策，意味着房企要具备更好现金流匹配能力。”

更有分析师直言，拿东北举例，新规的出台，一定程度上预示着小开发商的“出局”，接下来将是品牌大开发商的“天下”了。

2、股市反馈

    政策研究认为“两集中”对大型房企会有较大影响，反而是利好中小房企。但是实际情况是龙头地产股反而大涨。政策传闻之时，万科、新城都涨停了，保利招商都大涨，港股华润、融创、世贸、绿城、恒大涨幅都在10个点以上。业内人士认为这个政策最利好的就是头部房企，其次就是中型房企，反而小房企拿地的难度更大了。与政策出台方的看法（信息公开、促进市场公平）截然不同。

3、国策观点

在集中供地之前，各地地方政府也制定全年供地计划，并进行招商推介，只是掌控了推地节奏。在市场火热的情况下，政府拥有极大的主导权，但是在市场低迷之时，则转变为买方市场（开发商），这种情况不会因为是否出台“两集中”而改变，毕竟这个市场的卖方是唯一的，而买方也就那么些房企。“两集中”政策出台后，政府依旧会招商，开发商依旧会就感兴趣的地块提前沟通、接洽、重点研究突破。

根据各地文件，天津明确将集中在3、6、9月发布住宅用地出让公告，而济南选择的时间是5、8、10月，南京选择的则是4、7、10月。集中供地会引来更多的关注，吸引来更多的开发商，热点城市、热点地块的竞争会更激烈。对于开发商而言，需要花大精力去研究所有地块并筛选核心地块，这对于开发商的团队是一个极大考验。对于政府而言，如何集中推地，哪些地块放到这次计划，哪些放到下次计划，保证市场的活跃度、成功卖地并配合有关部门调控房地产市场是一个新的考验。

整体而言，我们认为集中供地的目的是为了便于管理，促进公平和减少信息不对称。但是基于头部房企的充裕资金、出色融资能力和资源调配能力，肯定是利好。中型房企的地块运作能力应该会被削弱，生存趋于困难。小型房企很大可能会逐渐消失在一二线城市的招拍挂市场，转战三四线城市和寻找特殊机会。对于房地产市场而言，集中供地则意味着未来产品集中上市，这对于消费者而言，应该是一个好消息，毕竟同期可供选择的产品更多了。但是实际情况暂时是不确定的。从集中供地的情况，首次供地，政府考虑更多的是按照文件要求完成供地安排，但随着制度熟悉和市场反馈成熟，双方博弈到一定程度，政府应该会照顾到各个区域的招商、平衡各个区域的发展情况、房地产市场调控的需求，也可能需要考虑买方（开发商）的顾虑。对于房地产市场而言，城市经济发展水平、产业结构和人口流入等指标都是很重要的，短期内这些指标很难改变。在如今强调控、严信贷的大前提下，没有意外情况的话，“两集中”政策对于天津房地产市场的影响还不会显现。需要关注的是，近几年天津房价持续下行，跟其他城市相比，房价很实在，城市GDP水分挤干净了，2021年被爆料在万亿俱乐部中天津GDP含金量全国最高。如果乐观推测，也有可能在“两集中”招拍挂时猛然被哄抢，此时，有可能成为天津房地产市场的拐点。