摘 要：2020年，受新冠疫情影响，银行不良贷款处置额及不良贷款率创下近十年新高，随着不良资产规模的增加，不良资产评估需求将会加大，积极拓展不良资产业务，深挖不良资产服务内容，将有利于提高估价机构的服务能力和技术水平，形成估价机构新的业绩增长点。本文从不良资产处置方式出发，分析了估价机构在不良资产转让和不良资产证券化过程中能够提供的服务，并对服务的内容进行了详细说明，最后结合实践经验，总结了不良资产评估中的难点，并提出了相应对策。

关键词：不良资产处置，估价服务，难点与对策

据不良资产行业观察相关资料显示，2017～2019年，银行业共处置不良贷款5.8万亿元，超过之前八年处置额的总和。2019年，银行业新形成2.7万亿元不良贷款，共处置2.3万亿元，处置额与新增额“剪刀差”已然存在。新冠疫情“黑天鹅”发生后，银行业资产质量加倍劣变将更加不可避免。监管层预计2020年银行业的不良贷款处置额为3.4万亿元，同比增长48%，创下近十多年来最高的处置水平。而2020年以来，我国出台了一系列财政金融政策支持实体经济发展，贷款增长较快，贷款展期等政策也有助于缓解企业偿债压力，可以预见，未来随着政策的退出，银行等金融机构不良压力或加速上升，不良资产处置需求将会加大，与不良资产处置相关的评估、咨询业务也会增多。在常规估价业务持续萎缩，银行付费成为趋势的情况下，更多的参与金融不良市场，不断深化与拓展金融不良资产业务，对估价机构的发展有重大的现实意义。

一、不良资产相关概念及处置方式

（一）不良资产相关概念

1、不良资产

不良资产是一个泛概念，它是针对会计科目里的坏账科目来讲的，主要但不限于包括银行的不良资产，政府的不良资产，证券、保险、资金的不良资产，企业的不良资产。

2、金融不良资产

金融不良资产是指银行持有的次级、可疑及损失类贷款，金融资产管理公司收购或者接管的金融不良债权，以及其他非银行金融机构持有的不良债权。

3、不良金融资产处置

不良金融资产处置是指银行业金融机构和金融资产管理公司对不良金融资产开展的资产处置前期调查、资产处置方式选择、资产定价、资产处置方案制定、审核审批和执行等各项活动。

由于日常工作中，接触较多的是金融不良资产，所以本文重点研究金融不良资产（以下简称不良资产）。

（二）不良资产的处置方式

不良资产一直都是金融体系内普遍存在的问题，它也和金融风险密切相关。随着我国经济进入结构转型和发展速度放缓的新常态，各类型不良资产余额都呈现上升趋势，并且诸如P2P不良资产等新型非银行金融机构不良资产的出现，使得不良资产的管理和处置再次成为需要关注的问题。现阶段，金融不良资产的处置方式主要有债务追偿、债务重组、债转股、不良资产转让、不良资产证券化、收益权转让、呆账核销等。如图所示：

由上图可以看出，不良资产处置方式众多，但不良资产转让仍是最主要的处置方式，资产证券化规模也在逐步扩大。在此过程中，参与者众多，除了不良资产收购市场和处置市场的买卖双方外，中介机构也是重要的参与者，其中估价机构就扮演着重要的角色。根据不良资产发展所处的阶段以及处置方式的不同，估价机构也在不断创新，与时俱进，以期提供具有针对性的、多样化的产品和服务。

二、估价机构在不良资产处置中可以提供的服务

（一）不良资产价值评估和价值分析

根据《金融不良资产评估指导意见》中评协[2017]52号，将不良资产评估划分为价值评估和价值咨询。分清两种业务的异同点是承接业务，服务好不良资产处置的关键。

1、二者的相同点

①评估资质相同

承接价值评估业务和价值分析业务的评估机构均应具有财政部门颁发的资产评估资格证书。

②基本要求相同

价值评估业务和价值分析业务均要求评估机构和评估师熟悉金融不良资产的相关知识，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的金融不良资产评估业务。要求遵守相关法律、法规和资产评估准则，独立开展评估业务，独立进行分析、估算并形成专业意见，不受任何部门、社会团体、企业和个人的影响。要求在履行必要的评估程序或分析程序后，编制并由所在评估机构出具评估报告或价值分析报告。

③评估目的相同

价值评估业务和价值分析业务均是以金融不良资产处置为目的。

④结论有效使用期限相同

价值评估结论和价值分析结论均反映评估对象在基准日的价值或价值可实现程度，是资产处置的参考依据，而不是对金融不良资产处置时可实现价格的保证。有效使用期限原则上均不超过基准日一年。

2、二者的区别

价值评估业务与价值分析业务在评估程序、评估方法、评估结果、报告类型等方面均有区别，具体如下表所示：

（二）物业尽职调查

在不良资产处置业务中，尽职调查是最基础、最关键的环节。不良资产尽职调查是指在中介机构的参与下，针对拟出售或收购的不良资产，梳理档案资料、收集相关证据、查找资产的风险点及价值点，形成专业尽职调查报告的过程。包括法律的尽调、财务的尽调、抵质押物的尽调等，中介机构主要是律师事务所，会计师事务所，资产与房地产评估机构等。    

房地产评估机构可以通过对不良资产的物业现状、产权现状、存在瑕疵等方面调查分析后，结合现有的法律法规对不良资产完善产权手续提出建议，并预计其需要支付的相关费用。核心内容包括以下几个方面：①物业现状分析，重点调查土地的实物状况和建筑物的实物状况，关注现状是否有加改建、违建的情况，实际用途是否与法定用途相符等。②物业产权状况分析，重点调查土地使用权出让（转让）合同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证，土地使用权证是否齐全，调查土地的面积、性质、用途、使用期限、规划要点等，调查土地使用权、房地产、在建工程是否存在出租、抵押、查封等情况，调查房地产是否存在无法取得产权证明的情况等，关注产权是否清晰完整。③物业瑕疵分析，重点分析物业在实物状况、权益状况、区位状况及变现能力方面存在的瑕疵。④完善产权建议及相关费用预计，根据产权瑕疵的具体情况，分析转为完全产权的可能性，并计算预计应补缴地价款及相关费用。

（三）不良资产证券化

不良资产证券化是不良资产处置方式中的一种，是指资产所有人将部分流动性较差的资产通过组合，使得这些资产具有比较稳定的现金流，再经过提高信用，从而转换为在金融市场上流动的证券的一项技术和过程。资产证券化的过程离不开物业市场调研、物业价值评估及现金流预测。

根据《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学〔2015〕4号），物业市场调研主要包括物业所在地区经济社会发展状况、房地产市场总体状况、同类物业市场状况、物业自身有关市场状况四部分内容。物业价值评估应当根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，选择收益法、比较法、成本法等估价方法进行评估。现金流预测应在分析现金流的影响条件、盈利模式的基础上进行压力测试并计算现金流覆盖倍数，以判断资产支持证券本息回流的可靠性。

（四）其他服务

1、处置建议书

处置建议书是对抵债资产的产权现状、租赁情况、可变现收入进行分析，结合宏观房地产市场情况，考虑市场期望、付款方式、面积大小等因素，对不良资产的处置价格以及处置方式给出相关专业意见。核心内容包括：城市总体房地产发展分析、区域房地产发展分析、待处置物业基本情况梳理、处置建议方案。

2、债务重组咨询

通过债务人提供的债务重组项目的建设现状、建设合法性、后续建设行政程序、后续投资额估算、项目效益、变现渠道和现金流入等多方面理清重组平台的有效性，从而提出依托不动产开发项目进行的债务重组方案、操作方案和监控方案。咨询的核心内容包括：项目现状及合法性分析、总投资估算及后续投资估算、项目经济效益分析、重组方案建议。

因物业尽职调查、不良资产证券化、处置建议书、债务重组咨询是不良资产处置中较为个性化的服务，所以房地产与资产评估机构参与不多。从实践来看，在不良资产处置过程中，参与最多，问题也最多的就是不良资产价值评估及价值分析。为更好的服务于不良资产处置，笔者对不良资产评估的难点及对策进行了分析。

三、不良资产评估难点及对策

（一）不良资产评估难点

根据项目具体情况和委托方的要求，不良资产的评估对象可能是债权资产，也可能是用以实现债权清偿的实物类资产、股权类资产或其他资产。实物类和股权类资产的评估有比较完整的评估体系和估值技术，在这里就不在赘述，仅对债权评估的难点分析如下：

1、评估程序受限，评估资料收集不全

由于是不良债权，因此会涉及到大量“三无”企业、注销吊销企业，因此往往不能得到债务人配合，难以取得评估的基本资料；现场查勘与调查的难度加大，评估程序受到不同程度的限制。

2、评估方法受限，主观性较大

理论上讲，不良债权的评估方法有假设清算法、现金流偿债法、综合因素分析法、交易案例比较法、专家打分法等，但因评估方法的使用均依赖于评估资料的取得，在评估资料无法充分获得的情况下，评估方法的选择存在很大的局限性。目前债权价值分析报告用的较多的是综合因素分析法，该方法有一定的主观性，分析结果受企业及保证人等关联方资产和经营状况，尽职调查报告等的影响较大。

3、参数非量化因素多

价值分析报告，非量化因素多，很多都是定性分析，需要特殊处理的地方也比较多，处理方式及依据不同，分析结果差异就会很大，区间值过大，资产处置价值的参考性就会大打折扣。

4、对评估人员要求较高

不良资产评估要求专业人员对各类数据、资料进行分析并进行恰当的推理，要求评估人员具有较强的能力和丰富的不良资产评估经验，若用专家打分法，还需专家介入。

（二）不良资产评估对策

1、完善评估资质，组建专业团队

不良资产评估涉及到实物类、股权类、债权类资产，房地产、土地评估资质已不能满足不良资产评估需求，需同时具备资产评估资质才能承接相关业务。且不良资产与其他资产相比，有一定的复杂性和特殊性，对评估专业人员要求较高，因此最好能组建专业团队服务于不良资产评估业务。

2、认真履行评估程序，完整收集评估资料

不良资产评估应当按照资产评估程序进行，根据评估程序是否受限，资料是否完整，与委托方协商出具价值评估报告还是价值分析报告。价值评估报告收集资料按照《房地产估价规范》、《资产评估准则》等进行，价值咨询报告，应在确定资产包清单，评估基准日，欠款本金和利息等信息的基础上，收集借款人、保证人、其他还款人资料，抵质押物、担保物资料，信贷档案资料，诉讼资料，查封资料，代垫费用凭证及律师尽调报告。尽可能保证程序完善，资料齐全，评估依据充分。

3、做好尽职调查工作

尽职调查是不良资产定价、收购决策、制定处置策略的基础性工作及关键环节，尽职调查应当以现场调查为主，案头审阅为辅，并充分利用各种外围资源获取补充尽调信息，全面、尽责、客观的开展尽职调查工作。有利于物业价值判断，增加定性分析的可靠性。

4、选用恰当的评估方法分析测算

债权价值的分析方法主要基于两种途径，一种是以与债权相关的债务人和债务责任关联方为分析对象的途径，主要包括假设清算法、现金流偿债法等，另一种是以债权本身为分析对象的途径，主要包括交易案例比较法、综合因素分析法、专家打分法等。评估人员应当根据估价对象特点及资料收集情况，选用恰当的评估方法，以保证分析结果的合理性。

   5、有针对性的写好假设限制条件及特殊事项说明

基于不良资产的特殊性和复杂性，报告中的假设限制条件及特殊事项说明不能流于形式和模版，要有针对性，对程序受限的地方，现场调查不充分的地方，资料收集不完整的地方，债务人、担保人、其他偿债人资产分析不到位的情况，抵质押物价格成立的前提条件等，均需在报告中说明和披露，并对评估结果可能产生的影响予以分析，使报告使用人在不良资产处置中能够更合理地使用报告结果，同时规避不应当由评估机构承担的风险和责任。