一、地下空间使用权的重要性

随着城市化进程的加快，社会的发展，导致土地需求与土地供给之间的矛盾日益突出。尤其是在大中城市里，由于人口的膨胀及土地资源的稀缺特性，出现了交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等现象。为了缓解这些现象，我们加强了在立体空间对土地的利用，一栋栋高楼拔地而起、一座座立交桥盘踞在各交通要道、一座座高架桥穿梭在城市里……当地上的空间不够使用后，地下空间使用权的重要性便更加凸显了，主要体现在以下两个方面：

一是，在人口聚集的大中城市，由于生产、生活的需要，对土地的需求也是不断增加，将城市的部分功能转向地下。如修建地铁，在公园、广场的地下修建地下停车场，修建地上商业，修建下穿隧道、将光缆、电缆移至地下铺设等。这些措施不仅可以节约大量的地上空间，还让我们的城市变得更加美丽，因为我们再也看不见黑压压的电线电缆，取而代之的是现代化的建筑、蓝天白云、红花绿树……

二是地下空间具有一定的恒温保温性，地下建筑物能量消耗比地面建筑更少，地下建筑更加环保节能。

二、地下空间使用权的定义

地下空间是指在地球表面以下的天然形成或经人工开发而成的空间。《物权法》明确规定，建设用地使用权可以在土地的表面、地上或者地下分别设立。通俗的讲，地下空间使用权是指权利人依法对地下一定范围的空间所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。在各个城市对地下空间利用的管理中，一般将城市地下空间定义为城市行政区域内地表以下，自然形成或人工开发的空间，是地面空间的延伸和补充。城市地下空间按开发方式分为结建地下空间和单建地下空间。结建地下空间是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下空间。单建地下空间是指独立开发建设的地下空间，利用市政道路、城市绿地、城市广场等公共用地开发的地下空间视为单建地下空间。

三、地下空间使用权的管理

1997年10月27日，建设部令第58号发布《城市地下空间开发利用管理规定》， 2001年11月2日建设部第50次常务会议审议通过《建设部关于修改<城市地下空间开发利用管理规定>的决定》。2011年，四川省为了加强城市地下空间开发利用的管理，合理开发城市地下空间资源以适应城市现代化建设和城市可持续发展建设的需要，拟制定《四川省城市地下空间开发利用管理办法》，并于2012对拟定的《四川省城市地下空间开发利用管理办法(修改稿)》公开征求公众意见。随后，成都、南充、绵阳、达州、内江等城市陆续出台了有关地下空间利用的管理办法。足以看出各地对城市地下空间开发利用的重视，因为推进城市地下空间使用权有偿使用制度，不仅仅完善城市土地管理体系，亦会实现土地收益的增加。

根据2020年4月27日成都市人民政府颁发的《成都市城市地下空间开发利用管理办法》，对单建和结建地下空间使用权的开发利用管理方式如下：①地下建设用地使用权取得结建地下空间建设工程的地下建设用地使用权随同地表建设用地使用权一并取得，涉及宗地地表建设用地使用权外的连接轨道交通出入口、穿越市政道路及公共绿地等公共用地的地下建设用地使用权，作为地下空间开发利用范围纳入宗地规划条件，随宗地地表建设用地使用权一并取得，并按规划进行建设、使用和管理。②单建地下空间建设工程的地下建设用地使用权，可依据不同的规划及用途采用划拨、协议出让或通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式有偿取得。一般用于修建城市基础设施和公共服务设施；属于连接轨道交通站点的地下通道等功能性配套工程的；属于人防工程的；其地下建设用地使用权取得可依法采用划拨方式。用于商业、旅游、娱乐等经营性用途其地下建设用地使用权应当通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式有偿取得。企事业单位在已取得地表建设用地使用权的地下空间投资建设自用停车设施，可采取划拨或协议出让方式取得地下建设用地使用权。不能独立开发利用，但因公共或功能性需求，确需与毗邻地块整合使用的地下空间；连接轨道交通出入口、穿越市政道路和公共绿地等公共用地的地下连接通道建设用地使用权，可通过协议出让方式取得地下建设用地使用权。③利用公共地下空间开发的地下社会公共停车场等公共配套设施，以及利用非公共地下空间开发的应进行统一管理的商业、旅游、娱乐等经营性设施，不得进行分割转让。

四、地下空间使用权的评估

在《城镇土地估价规程》的估价方法描述中，并未区分地上和地下空间使用权。因此地下空间使用权理论上可以采用市场比较法、剩余法、收益法、成本法、基准地价系数修正法进行评估，只是参数取值和技术路线可能会与地上空间使用权的评估有所不同。下面我们就常见的评估方法进行逐一分析。

1、市场比较法

市场比较法适用于地下空间使用权成交案例的较多的区域，以成都市为例，笔者整理了近几年的土地成交案例，详见下表。

通过上述成交案例，笔者总结了以下几个特点：①案例的成交价均较低；②用地性质大多分为两类，商业用房和地下停车场；③影响成交的因素主要是区位和用地性质；④无容积率、建筑密度等规划指标。因此，在选择案例及编制修正体系时，应结合上述特点，重点关注案例与估价对象的区位条件、用地性质，必要时还需关注地质条件，因为它将通过地下空间的开发成本而影响地价。目前地下空间使用权的成交案例并不多，但随着对地下空间使用权利用管理的不断完善，地下空间使用权的交易案例会逐渐增多，市场比较法也会成为最常用的评估方法。

2、剩余法

通过有偿出让方式获得的地下空间使用权，其开发完成后的产品一般为地下停车场和商业用房，两者的预期开发价值可通过市场比较法和收益法获取，因此剩余法是目前较为适用的方法。但是在地下空间开发的开发过程中要考虑地质、相邻建筑物的地基安全等因素，其复杂程度远远高于地上空间的开发，因此在确定建设周期、建安成本、管理费用、投资利润等参数时要切合实际。

3、收益还原法

收益还原法的思路是首先测算房地产在未来一定年期的纯收益，然后剥离出建筑物纯收益，得到土地纯收益，再通过土地还原率将土地纯收益还原为土地使用权价格。在该种方法中需要重点关注建筑物现值、土地还原率和建筑物还原率。在建筑物现值的求取中同样需要考虑地质、相邻建筑物的地基安全等因素对修建成本的影响。同时由于地下物业的投资风险高于地上物业，因此土地还原率和建筑物还原率一般高于地上的还原率。

4、基准地价系数修正法

目前，成都市并未针对地下空间使用权公布基准地价，因此，该方法在成都市暂不适用。

据笔者所知，重庆市的基准地价则是编制了《地下空间修正系数表》，可采用基准地价系数修正法对地下空间使用权进行评估。其计算公式为：

楼面地价=适用的基准地价×相应用途地下空间修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

地下空间修正系数表如下：

 当前，虽然地下空间使用权评估有完善的理论基础，但是在实际操作过程仍有很多不成熟、不易把握的环节，需要估价师们结合估价对象所在区域的实际情况，制订适宜的技术路线，才能对地下空间使用权的价格作出合理的判断。