2017年4月，佛山正式启动实施城市治理三年行动计划。截至目前，城市治理累计完成投资约2838亿元，完成三年投资计划的80.56%；我市已累计启动1622个城市更新(“三旧”改造)项目，总用地面积达13.49万亩，总预算资金为3183亿元；全市共启动16.52平方公里村级工业园整治提升，完成7.71平方公里；中心城区城市形态提升项目累计完成投资约160亿元。

一、佛山市三旧改造模式

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。佛山旧城改造(指国有土地上房屋的改造)的改造模式主要分政府主导和土地权属人自行改造两种模式。

(一)实施模式

1、原业主自行改造

佛山率先提出鼓励原业主自行改造，政府直接通过协议方式供地给原业主。

2、挂账收储

原业主达成一致的前提下向政府申请公开出让，出让金按比例分成。

3、公开转让

政府同意免储后，原业主一致同意前提下允许毛地出让，按比例分成。

4、引入前期投资人

引入前期投资人进行土地前期整理，然后交由原业主开发或出让，投资人利益与原业主协商

(二)改造管理模式

1、市级部门

市层面主要负责城市更新专项规划和控制性详细规划的编制和审批，全市三旧改造工作的整体统筹，以及宏观政策的制定。

2、区级部门

区级层面主要负责三旧改造具体项目的审批管理，并根据各区实际情况制定有针对性和差异化的区级改造政策。

（三）改造方式

根据改造前的现状用途不同，城市更新项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目和就旧村居改造项目。

1、旧城镇改造：城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。

（1）政府收储模式——对于改造难度极大的旧城镇改造项目，由政府主导通过传统征收方式推进，比如佛山东华里改造项目。

（2）协议出让模式——市场主体可直接与改造单元内的原业主达成一致后的政府申请改造，政府可直接供地给市场主体。

（3）协议出让模式的地价计收：旧城镇改造采取协议出让方式供地的，地价的计收为现状建设面积一定倍数(X)以内免收地价。

2、旧村居改造：在“城中村”、“园中村”、“空心村”等区域内进行的改造。

（1）公开转让模式——允许村集体土地转国有性质后，由村集体通过政府公开平台进行公开转让，转让收益在扣除相应提留部分后按照一定比例补偿村集体。

（2）自行改造模式——村集体通过将出让地块抵押融资，后成立公司自行改造。

（3）协议出让模式——由市场土地进行土地整合，政府协议供地。

涉及协议出让的，地价计收为现状建设面积一定倍数(X)以内免收地价，现状建设面积一定倍数(X)以上的可以按照一定比例返还给村集体，充分让利给市场和村集体。

3、旧厂房改造：镇(街道)、村和工业园区内的旧厂房的改造(包括村级工业园改造提升)。

（1）工改工项目——在符合规划、不改变土地用途、不演唱土地使用年限情形下，不计收地价款。

（2）工改居项目

①挂账收储类——容积率某一特定值(Y)以上以下部分分不同比例补偿给原权属人。

②协议出让类——容积率某一特定值(Y)以上以下部分分不同比例计收地价。

③工改商项目——无论是挂账收储还是协议出让，其地价计收的总体思路与工改居项目相似，但在特定容积率以及计收比例上较工改居项目体现出一定程度上更多的让利。

二、佛山市旧改项目目标

2019年，佛山市重点统筹推进全市135个新增“三旧”改造项目，125个完成改造项目建设，完成城市治理三年行动计划3523亿元的三年投资目标，主要抓好8个子行动计划的统筹效应，实现中心城区城市形态提升项目完工9个，动工28个，在拆除重建、综合整治、复耕复绿各种类型上抓出示范项目，确保2020年完成23.06平方公里的村级工业园整治提升任务。

（一）禅城：提升城市形态打造高质量发展首善之区

作为佛山老城所在地，禅城将力促澜石港和佛山新港关闭、地铁2号线石湾广场站交通枢纽一体化等重点项目建设，加快普君片区、老城片区和东平河北岸滨水核心区三大节点改造，完成累计20个总投资150亿元的中心城区形态提升项目、138个共计451亿元的投资城市治理项目，同时，推进城市产业双转型。以连片改造为重点，加快陶谷小镇、建陶小镇“城产人文”特色小镇融合发展，推动中心城区“旧貌换新颜”；以五大产业集群为方向，以32个村级工业园整治提升带动，推动科力远、宝光新宇等龙头项目加快形成产业集群。

（二）南海：充分释放“三块地”改革试点政策红利

2019年，南海将确保清拆整理土地1.36万亩，建成产业载体45万平方米，推动6-8个千亩连片改造项目，力争每个镇街完成1-2个村级工业园改造提升样本工程，作为国家“三块地”改革试点，南海今年将充分释放政策红利，南海将加快南海文化中心、艺术中心和体育中心三大中心建设，深挖南海历史文化资源，全力推进博物馆之城建设，推动宋城岭南千古情景区等文旅项目建成运营，持续办好观音文化节、狮王争霸赛等文体活动，推动城产人文融合发展，提升城市品质，此外，南海将全面实施乡村振兴战略。充分借鉴浙江做法，完善体制机制，广泛发动全民共建，投入10亿元用于乡村振兴工作，以“谁主动、奖励谁”为原则，调动镇（街）、村（居）工作的积极性和主动性，着力打造一批乡村振兴示范村。

（三）顺德：以一流的城乡面貌展示高质量发展成果

顺德区将整合20个3000亩以上现代化产业集聚区，建设30个生态型集约型现代主题产业园，推动产业发展空间、城市公共空间、生活休闲空间三位一体发展，继续全力推进村级工业园升级改造，盘活低效土地资源，同时，顺德还以三龙湾高端创新集聚区顺德片区、大良容桂中心城区为重点，加快推进潭洲水道两岸、东平河南岸佛山新城滨江景观提升工程、潭洲国际会展中心配套项目、德胜河一河两岸改造等项目建设，集中力量打造城市形象高地，紧抓重点项目落户，进一步擦亮城市名片，年内完成300公里污水管网的配套建设，大力推进宜居社区和绿色村庄创建、古村活化升级，老旧片区微改造等工作，不断改善人居环境。

（四）高明：建机制补短板破瓶颈促城市建设提质

   高明年内将完成520.71亩村级工业园整治任务；加快沿江路以东、三洲旧区、大成路片区等重点区域改造步伐；推进“五位一体”沿街景观整治、老旧小区“微改造”，年内完成文明路、泰和路景观整治和3-5个老旧小区“微改造”。

（五）三水：以高质量城市治理提升城市发展能级

三水将加快编制《三水区三旧改造专项规划（2019-2024）》，加快出台《三水区旧厂房改造实施办法》等文件，完善城市更新规划指引和政策，带动新一轮城市更新工作的开展，同时，启动云东海横涌村旧村庄改造项目和乐平镇南边片区旧厂房改造项目，完成西南冠军城等8个改造项目。大力推进村级工业园的整治，加快已启动的三个示范项目建设，新启动西南工业园二区、水都工业园和乐平三水工业园区三个片区整治，在全面实施乡村振兴战略方面，三水将补齐城乡建设短板：大力推进污水处理设备实施及配套管网的建设；加快推进古村落活化升级，启动西南黄竹坑村、大塘梅花村谋划升级；加快改善农村人居环境，年内完成532间农村公厕、716条农村垃圾收集点提升改造工作。

三、佛山市三旧改造相关政策

近年，南海区和顺德区是佛山市三旧改造项目较为代表性的两个区，两区政府相应印发了《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》和《南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》，其中旧村居改造方面工作尤为突出，具体细则见下表：

2017年，佛山市政府直接出台了《佛山市城市治理三年行动计划》，促进了城市更新的跨越式发展及产业的快速转型升级。目前“三旧改造”中的旧厂房改造成为了佛山市政府当下城市更新的第一大抓手，所谓的旧厂房主要指镇(街道)、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑，包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房。

四、小结

2018年8月佛山市政府印发了《佛山市村级工业园整治提升实施方案》（2018—2020年），要求到2020年计划完成23.06平方公里村级工业园整治提升，这对于以工业制造业为发展核心的佛山而言，村级工业产业园整治提升成为了此次旧厂房改造的工作重点。

至今，佛山大大小小的工业园区加起来数量不少，其中在佛山的禅城、顺德、南海、山水、高明区等五个区里，共有包括中国顺德智能制造产业基地、中国南方智谷、广东新材料产业基地、中国陶谷等在内的37家已建好的产业园区。其中，数量最多的是南海区，共有11个产业园区。不过，这37个产业园区仅有其中一部分规模较大、发展较快，为大众所知的产业园区。在其他偏远的乡镇地区，可能存在更多不知名的小型工业园，需要改造的园区自然也不少。根据相关数据显示，佛山市全区共有1025个村级工业园，由此可见，佛山在接下来的两年内，其城市更新发力方向重点是村镇级工业园区，佛山市将在2020年全力配合粤港澳大湾区建设基础之上，由南海、顺德区带头大力进行“三旧改造”，以推动佛山市的城市更新与发展。