摘要：在房地产市场发展的今天，越来越多类型的房地产每天都在发生不同的交易，无非就是办公、商业、和住宅，那么在五花八门的房地产交易中，有一个最为特殊的房地产业态，被一些有钱人所热衷，这就是最能代表北京特色的老北京“四合院”。

关键词：比较法、收益法、成本法

一、什么叫四合院

四合院，又称四合房，是中国汉族的一种传统合院式建筑，，辽代时已初成规划，经金、元，至明、清，逐步完善，最后变成北京最有特色的寓居方式。其格局为一个院子四面建有房屋，从四面将庭院合围在中间，故名四合院。四合院是以正房、倒座房、东西厢房占据四方，围绕中间庭院形成平面布局的传统庭院式住宅的统称，所谓四合， “四”指东、西、南、北四面， “合”即四面房屋围在一起，形成一个“口”字形。由于日照的影响，四面的房子以坐北朝南为最好，以中轴为对称，大门开在院之东南，不与正产相对。

四合院规模不同，大小相差悬殊。但无论大小，都是由基本单元组成的。无南面倒座房屋、由三面房屋组成的为三合院，呈“∏”字型；由四面房屋围合起一个庭院，呈“口”字型，为四合院的基本单元，称为一进四合院，两个院落即为两进四合院，呈“日”字型；三个院落为三进四合院，呈“目”字型.四合院不但依据规模不同有不同的组成单元，连每个单元及每间屋的居住方式在传统上都有不成文的规矩，四合院内坐北朝南的房屋为正房（长辈居住），东西两边相对的房屋叫厢房（晚辈居住），坐南向北的房屋叫倒座（作客厅或书房）。四合院住房的格局，长幼有序、上下有别、内外有分，各居其所，体现着家族的秩序。

二、四合院的价值体现在哪

1、地理位置

四合院所处区位是决定四合院价值的核心因素，在北京四合院主要集中在东城区的东四区域、国子监区域等，西城区的前门区域、什刹海区域等，地理位置的优势和悠久的历史使得价格居高不下。

2、四合院的布局

风水搭配的是否讲究影响着其自身的价值，正规的四合院坐北朝南，大门设在院子的东南角，进门要有影背墙，占地要以矩形或者正方形最佳，布局规整。

3、历史背景

四合院都是历经百年留存下来的，追溯历史的话如果有名人居住过，传至今日，那么对于新主人也是非常荣耀的，尽管现在很多四合院经过岁月的流转可能已经变成了所谓的大杂院，那么追溯到百年以前也许这里居住过皇亲国戚、王公大臣或者是八旗子弟也不是没有可能的。

三、适用的估价方法

1、比较法：是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法，在日常的房地产交易活动中四合院的交易案例可以通过走访代理机构获得，所以推荐使用比较法。

2、收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。在租赁市场中通过走访代理机构也可以获得四合院租赁的价格，不同的四合院租赁的价格有高有低、有的临街整院出租可用作商业或者正规四合院这类的租赁价格略高、合租的或者年久失修的小院价格就会低一些，尽管可以预测未来收益，但是收益法不能真实反映估价对象的价值，所以在评估四合院的时候收益法可适用，但是不推荐优先选用。

3、成本法：成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。主要适用于房地产市场交易量较少及市场发展不成熟的地区，所以成本法也是适用的。

四、适用的估价方法技术路线

（一）比较法

比较法的原理依据是经济学中的替代原理，在市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化。

比较法的计算公式如下所示：

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数

一般来说运用比较法我们要选取至少3个同区域同类型的市场交易案例，然后对案例建立比较基础，包括：统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位；这样才能进行交易情况修正、交易日期修正和房地产状况调整

交易情况修正是指由于要求评估的估价对象的价值是客观、合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应把它修正为正常的。

交易日期修正是指由于不同时点间的利率变化、通货膨胀或通货紧缩、政府政策变动、消费观念改变等原因，房地产市场状况也会不同，单看价格是不具有比较性的，所以要对可比实例在交易日期的价格进行调整，调整到与估价对象有可比性的同一时点价格。

房地产状况调整主要包括区位状况、实物状况和权益状况。

1、区位状况

（1）地段：在老北京有一种说法，那就是“东富西贵，南贫北贱”，以前一般的王公大臣、皇亲国戚一般都在现在的东城区和西城区这两个区域，所以这两个区域的四合院相对集中，还有就是靠近中轴线（故宫、景山、后海）的四合院价格偏高，其次就是在南锣鼓巷、国子监、雍和宫这些旅游景点周边的，位于历史文化保护区内与保护区外，相对交易价格也有较大的差异。

（2）环境：值得注意的是这里所指的环境不是四合院里的环境，如果是院里的环境应该属于实物状况，区位状况里所指的环境是四合院所处区位地段的周边环境。

（3）居住成熟程度：不论四合院再怎么拥有历史意义，毕竟还是离不开周边的基础设施和生活配套，所以周边基础设施越好，生活配套越齐全的地段四合院的价格也就越高，随着现在的社会发展建设，大多数四合院周边的生活配套都是很齐全的，所以居住成熟程度都很高。

2、实物状况

（1）面积：这里所说的面积是土地面积，往往面积越大，每平方米的占地价格就会越高，这可能是四合院与普通商品房最大的差别所在，这和人们重视四合院的布局有很大的关系。

（2）房屋的成新率：成新率也会影响四合院的价格，现在的四合院大多都是年代久远的砖木结构，经过多年风雨的洗礼，大多数产权人在进行规划审批后会对院内的房屋进行翻新。

（3）私密性：在北京这样的大都市，如果四合院的周边有一座高层建筑的话，那么从楼上就能看见四合院院落内部的情况，这对于一个四合院的私密性是极大的影响，所以说周边是否有高层建筑对于四合院的价格还是会有一定的影响性的。

（4）是否为名人故居：北京胡同的名人故居备受推崇，随着时间的推移，名人故居的价值与日俱增，但是也有部分名人故居由于历史遗留问题，已经被私人购买，在四合院交易市场上流转，所以留下过名人脚步的四合院在市场上是非常受青睐的。

3、权益状况

四合院的产权比较复杂，办理起来耗时较长，一幢产权清晰证件齐全的四合院的价位是相对较高的，因为在办理交易过户上缩短了买受人的时间，降低了时间成本。

（二）收益法

收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益预期。

比较法的计算公式如下所示：

V=

在确定好各种公式取值之后，通过计算我们就可以得出估价对象的价值，对于收益法而言最主要的参数就是有效毛收入，运营费用、净收益、收益年限、报酬率。

1、有效毛收入

（1）租金：最关键的就是租金，在北京的四合院有两种、一种就是自己用于居住的，还有一种就是出租当商业经营的，在这两种不同的现状用途中出租当做商业经营的四合院租金远比用于居住的四合院租金高很多，那么评估空置状况下的四合院怎么去确定租金呢？首先我们可以依据合法原则按照居住用途来确定四合院的租金，这样的话可能会低估四合院的收益价值，还有一种情况就是我们根据估价对象的实际状况和所在的位置，如果是适合当做商业出租的，我们可以依据最高最佳原则按照商业出租确定租金，这样可以体现四合院的自身价值。

（2）空置及收租损失：是因空置或承租人拖欠租金造成的收入损失，通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算。

2、运营费用

运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税费、房屋保险费、管理费用、维修费等，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

3、净收益

净收益时净运营收益的简称，是有效毛收入减去运营费用后归因于估价对象的收益。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。

4、收益年限

在计算四合院的收益价值时，确定收益年限一般来说按照建筑物的经济耐用年限来计取，因为《物权法》和《民法典》中规定：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。如果建筑物日常维护保养好的话，收益年限还可以延长，甚至可以获得几个收益年限。

5、报酬率

报酬率也成为回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。

求取报酬率常用的方法有市场提取法、累加法

（1）市场提取法：是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式计算出报酬率。

（2）累加法：是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加得到报酬率。安全利率是没有风险或绩效风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

（三）成本法

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向，来求取房地产的价格或价值，理论依据可以说是“生产费用价值论”，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的

成本法的公式如下所示：

成本法=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润-折旧

1、土地取得成本

计算土地成本时应注意，土地价值应采用价值时点的市场价值。目前取得土地的途径主要有3个：市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋,计算土地市场价值的方法主要有比较法、基准地价修正法。

（1）比较法：可以通过搜集估价对象近三年以来同类型的土地出让案例来进行比较，但是在近些年中四合院集中的地方周边案例微乎及微，所以在运用比较法时有很大的障碍，因为地理位置的原因四合院的土地价值是很高的，所以更多的时候是选取四合院的案例计算出土地面积的地价，通过比较法得出估价对象的土地价值。

（2）基准地价修正法：《北京市基准地价更新成果》对住宅用地的楼面价做了提高，并且对不同影响因素也做了相应的修正体系，四合院集中的片区属于北京市的核心地段，地理位置优越，本身基准地价就高，周边的配套设施和公共交通齐全，又可以提高基准地价的价格，在评估四合院的土地取得费时，运用基准地价修正法是一个好的选择，但是基准地价毕竟是同地块同类型的平均价格，所以计算出来的土地取得费也趋近于平均值。

（3）通过搜集征收案例：现在有着“拆迁拆迁，一步登天”的说话，政府出让土地的前提就是先收储土地，随着现在老城区修缮改造提高百姓生活质量、历史文化保护区的腾退、还有农村宅基地和老城区的棚户区改造，越来越多的征收项目在北京开展，那么在东城区（含崇文区）、西城区（含宣武区）这种四合院集中地片区土地是非常值钱的，如果再做四合院的评估中，如果能够获得周边正在进行征收的土地一级开发价值再加上政府收益，也许更能够反应四合院所占土地的价值。

（4）土地取得税费。包括契税、印花税等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。

2、建设成本

建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等。

（1）建安工程费用包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装修工程费等，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价。

（2）前期费用，如市场调研、可行性研究、项目策划等开发项目前期工作的必要支出。一般按建安工程费用的5%-8%。

（3）基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用。一般按建安工程费用的5%-15%计取。

（4）公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所等。一般按建安工程费用的5%-10%计取。

（5）其他工程费，包括工程监理费、工程检测费等。

（6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等其他费用。一般按建安工程费用的2%-4%计取。

3、管理费用

管理费用是指管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，管理费用按建安费的3%-5%计。

4、销售费用

销售费用是指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费等。通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算，通常为2%-5%。

5、投资利息

房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。

（1）计息项目：土地成本、已发生的开发建设成本、管理费用、销售费用。

（2）计息期：在土地成本假设在价值时点一次性付清，计息起点是价值时点。已投入的建设成本、管理费用、销售费用通常分散在一段时间内均匀发生，所以假设为所发生的时间段的期中。计息时间取一半。

（3）利息率取值：以项目的完整开发周期确定利息率。

6、销售税费

销售税费是指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费，一般是按照房地产价值的一定比例收取，具体包括：增值税、增值税附加、由卖方负担的印花税等。

7、开发利润

开发利润可以采用投资利润率，利润率一般为15%-30%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定。

8、折旧

住宅建筑物不论经济寿命是早于还是晚于土地使用期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。

总体来说老北京的四合院是很有文化底蕴的，我们的估价人员在处理四合院项目评估时，不应简简单单的当做住宅项目来对待，各方面考虑不周全的话，都会造成四合院价值的偏离，所有四合院的估价很有意思，也很有意义。