摘要：在房地产估价中，收益法是被广泛运用的一种方法，适用于各种类型的房地产，随着中国经济的不断发展，房地产市场的不断变化，房地产估价的技术和思路也在不断的更新换代，一直在采用的全剩余寿命模式下的收益法计算，已经不能适应当前的房地产市场，而持有加转售模式下的收益法计算更能体现当前房地产投资模式。

关键词：收益法  持有加转售

一、收益法当前应用现状

在平时的估价工作中我们经常用到的是全剩余寿命受益期内净收益每年不变的公式V＝a÷Y×[1- /（1+r）n],及净收益按一定比率递增的公式V＝a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]，由于一直使用该两种公式，有先入为主的意识在里边，且持有加转售模型目前运用较少，主要是转售后价值的确定无更为详细的资料，对于尝试使用的计算过程中也出现了计算过程不完善，参数选取依据不充分的现状出现。

二、持有加转售模型

收益法简要地说，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体的说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的受益或能够获得的满足、乐趣等的预期。

《房地产估价规范》【GB/T50291－2015】（以下简称“新规范”）4.1.2中第2条规定：估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。

新规范4.3.2中规定：收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并将优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

新规范4.3.3中规定：选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：

式中：

V——收益价值（元或元/m2）

Ai——未来第i年的净收益（元或元/m2）

Yi——未来第i年的报酬率（%）

n——收益期（年）

新规范4.3.4中规定：选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式计算：

式中：

V——收益价值（元或元/m2）；

Ai——期间收益（元或元/m2）；

Vt——期末转售收益（元或元/m2）；

Yi——未来第i年的报酬率（%）；

Yt——期末报酬率（%）；

t ——持有期（年）。

三、收益法适用的估价对象

收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

收益型房地产本身就是一种投资品，人们在持有投资品的目的无非就是占有未来的经济收益，未来的经济收益无非两种，其中一种就是获得每年的净收益，最常见的就是商用物业，如底商、写字楼、停车场、标准厂房等等，还有一种就是持有一段时间后转售获取转售收益，最典型的就是住宅用途房地产，在平时的生活中老百姓投资最多的投资品就是住宅类型的房地产，因为房地产业为支柱产业，具有保值增值的特性，买进持有一段时间后转售，获取转售后的收益。在工作中我们也不难发现住宅类型物业的评估数量是最多的，而在司法鉴定评估中，分家析产类的评估占了绝大多数。所以，持有加转售模式下的收益法估价会更加贴近市场，测算出来的收益价值也会更加合理。

四、持有加转售模式下各项参数的确定

（一）、持有期的判断

持有期是预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，通常为5年至10年。

（二）预期未来租金收入

1、潜在毛收入

潜在毛收入是估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。潜在毛租金收入通常以年为单位进行基础分析，包括潜在毛租金收入及其他收入。

2、有效毛收入

有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

空置和收租损失是因空置或承租人拖欠租金造成的收入损失。空置的面积没有收入。收租损失包括承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算。

3、租约期内与租约期外的区别

新规范4.3.10规定：收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列规定：

（1）除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益价值中的租金收入外，都应采用正常客观的数据；

（2）有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入。

（3）评估出租人权益价值或者承租人权益价值时，合同租金明显高于或者明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

新规范5.1.5规定：房地产抵押估价中合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

（三）估算运营费用

运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中有承租人负担的部分不应计入。营运费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

重置提拨款是运营费用的一种，是指在建筑物经济寿命内，未定期更换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构建、设施设备、装饰装修等所提供的费用。

（四）估算净收益

净收益时净运营收益的简称，是有关收入（如有效毛收入）减去费用（如由出租人负担的运营费用）后归因于估价对象的收益。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。

新规范4.3.11规定：测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的各项实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较，当与正常客观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。

（五）估算持有期末转售价值

新规范4.3.12规定：期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。持有期末的转售价格可采用直接资本化法、比较法等方法来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。

投资收益性房地产所获得的收益中，转售价格长长占大部分比例，转售价值是投资者在投资结束后获得的一次性的房地产的收益，就是指在房地产在期末出售时，交易价值与交易费用之间的差额。

在实际工作中，估价人员可以搜集估价对象长期以来的变化趋势，分析估价对象房地产在价值时点的市场价值与持有期期末市场价值之间的关系，从而推断出转售价值。

也可以预测估价对象持有期末下一年度的净收益，然后选取合适的资本化率，通过直接资本化法求出估价对象的转售价格。

（六）报酬率的确定

报酬率也成为回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。它是与利率、内部收益率（FIRR）同性质的比率。从社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率就高，反之就低。

在对估价对象报酬率确定的时候，同一建筑物在持有期内风险程度相对较低的情况下，应当选取较低的报酬率对净收益进行折现，由于期末转售时间长，不确定因素（如国家政策、当地法律法规、税费调整、房地产市场等）较多，风险也就相对较大，持有时间越长，估价对象所面临的风险及不确定因素也就越多，所选用的报酬率也就越大。

求取报酬率常用的方法有市场提取法、累加法

（1）市场提取法：是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式计算出报酬率。

（2）累加法：是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加得到报酬率。安全利率是没有风险或绩效风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

 报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

（七）持有加转售模式收益法案例分析

如果估价对象是一套住宅用途房地产的话，在估价实务中估价人员一般来说不会选择收益法进行评估，因为以目前房地产市场来说，住宅用途房地产的租售比例失调，收益法测算出来的价值普遍偏低，并不能客观地反映出估价对象的正常价值，所以不选择用收益法对住宅用途房地产进行测算。

再此就以北京市朝阳区某社区的一套住宅房地产为例，结合以上分析，对持有加转售模型收益法进行说明。

北京市朝阳区某社区，建筑面积为80平方米，采用比较法测算出的比较价值总价为4400000元，截止价值时点剩余收益年限为46年，依据市场的投资模式持有该房地产5年，然后转售，预测持有期末转售价格上涨30%，转售费用预计为转售收入的3%，该房地产租金每月为4500元，每年递增3%，各期净收益状况见下表：

（1）采用全剩余寿命模式收益法测算：

经估价人员通过累加法测算，求得该类房地产报酬率取6%，递增率取3%

V===1065477（元）

（2）采用持有加转售模式收益法测算

其中持有期内净收益按照净收益每年递增计算，递增率3%，报酬率6%，持有期末转售折现率为6%,运用长期趋势法中的平均增减量法预测2024年的转售价值。税费设定满五唯一。

平均增减量法：当房地产价值或价格事件续联的逐期增减量大致相同时，可以采用渐变的平均增减量法进行预测

V_i=P₀+d×i

式中：

V_i——第i期的房地产价值

i——时期序数

P₀——基期房地产价值

d——逐期增减量的平均数

P_i——第i期房地产价值

根据调查以及数据的搜集，该社区2014-2018年的平均销售价值见下表：

d=（57492-50589）÷（2018-2014）

=1726

V₂₀₂₄=50589+1726×（2024-2014）

   =67849(元/平方米)

V₂₀₂₄总价=67849×80

       =5427920(元)

V=+

 =

=4250424(元)

通过以上的测算实验可以证明，选用全剩余寿命模式下的收益法测算出来的价值与市场偏离较大，而选用持有加转售模式下的收益法测算出来的价值与运用比较法测算出来的价值差距较小。

五、小结

虽然说持有加转售模式收益法测算出来的价值更能够贴近市场，也提高了评估的可解释性，但是转售收益是在将来，持有期内的收益、期末转售收益、报酬率等都是需要能够建立在合理预测的基础上的，虽然住宅房地产跟往年相比，现在可以更准确的查到成交价格，但是每年同比环比的数据还是相对较少，且各个数据机构所对比出来的数据也不相一致，有的还有会些差距，非住宅类房地产的成交价格更无从知晓，所以这就要求房地产估价人员对房地产市场的变化趋势能够准确地分析判断并合理的预测，最终能够选取合理的参数，才能使最终的测算结构更加的客观、公正、合理。