【摘要】海域使用权价值评估是非常专业的一件事，随着人们对于海域使用权认可度的提高和海洋开发技术的改进，海域使用权价值会越来越得到重视。目前海域使用权评估专业人员缺乏，也没有海域估价师这种职业资格。海域使用权的评估又需要非常专业的人员进行操作。考虑到海域使用权和土地使用权在很多方面都很接近，操作规程、评估思路几乎一样，且自然资源部成立以后，海域资源和土地资源都归自然资源部管辖。加上土地估价师这么多年的专业发展、规范管理、成熟的估值体系和估价师队伍，承接海域使用权价值评估就变的顺理成章。

【关键词】土地估价师  海域使用权  评估  作用

前言

自2002年《中华人民共和国海域使用管理法》出台之后，我国海域使用权的发展进入了一个新的阶段。2007年，《海域使用权管理规定》正式实施，涉及海域使用权出让、转让、抵押等经济行为需要评估，但是没有提到由谁来评估。由于海域使用权评估专业人员缺乏，在实质业务操作上存在掣肘。在各个地方政府下发的与海域使用权抵押有关的文件中，规定也都不统一：部分省市规定海域使用权由具有评估资质的评估机构进行评估，江苏省及山东省则直接提出由土地估价机构进行评估。2013年，原国家海洋局下发了“国家海洋局关于印发《海域评估技术指引》的通知”，从此海域使用权评估有了自己的规程。但是，随着职业资格的清理，海域使用权评估专业人员的建设也处于停滞之中。

海域是非常重要的领域，海域使用权的评估也自然是需要加强的。海域和陆地互相交织、互相依存，海域使用权评估和土地使用权评估也非常的相近，笔者认为，由土地估价师来承揽海域使用权的评估是最合适不过的。

一、自然资源部的成立增加土地估价师的发言权

1、统一主管部门

2018年，自然资源部成立，对外保留国家海洋局牌子，海域资源及土地资源均归自然资源部管辖，对于土地估价师承接海域使用权评估减少了沟通和协调的压力，而且从操作程序、要求及标准上更容易统一。

2、自然资源部部分职能及评估领域的需求空间

在自然资源部职能配置、内设机构和人员编制规定中提到，自然资源部的主要职责是：“履行全民所有土地、矿产、森林、草原、湿地、水、海洋等自然资源资产所有者职责和所有国土空间用途管制职责”，“制定全民所有自然资源资产划拨、出让、租赁、作价出资和土地储备政策，合理配置全民所有自然资源资产。负责自然资源资产价值评估管理，依法收缴相关资产收益”，“拟订自然资源资产有偿使用制度并监督实施，建立自然资源市场交易规则和交易平台，组织开展自然资源市场调控。负责自然资源市场监督管理和动态监测，建立自然资源市场信用体系。建立政府公示自然资源价格体系，组织开展自然资源分等定级价格评估” 。

从上述职责上推断，未来自然资源部要开展的工作专业性和工作量非常之大，很多工作也是土地估价师所擅长且驾轻就熟的日常工作。加上海域评估专业人员的缺乏，土地估价师有望在海域使用权评估版块发挥更大的作用。

二、海域使用权评估市场现状

1、评估专业资质缺失

目前市场上并没有专门的海域评估资质。2009年及2018年颁发的海域使用权评估名录中，大部分是大学科研机构，国家及地方海洋局的事业单位，只有极少数是评估机构。

2、评估市场混乱

海域使用权评估市场因为缺乏监管和正确引导宣传，导致客户与评估机构之间缺乏有效对接。目前，在海域使用权出让底价评估市场中，有些省市沿用国家海洋局下发的评估机构名录，也有些省市使用土地评估机构，有的使用资产评估机构。抵押市场则基本都采用土地评估机构和资产评估机构。司法拍卖评估中则多采用资产评估机构。由于资产评估机构和土地评估机构有不同的评估适用准则，这就导致市场的混乱和管理的困难。

各省市对于海域使用权抵押评估机构的规定如下：

3、评估规范存在问题

2013年，国家海洋局颁布了海域使用权评估指引。笔者详细阅读了该指引并与土地估价规程进行了对比，海域评估技术指引与土地估价规程无论从形式，内容，评估体系等各方面都非常接近，但是略微有些不同，比如:在成本逼近法的成本构成中海域评估技术指引没有涉及海域增值收益。2017年，浙江省出台了第一个地方的海域使用权评估规范，就更接近土地估价规程了，在成本逼近法的成本构成中补充了海域增值收益。

4、专业人员缺乏

2012年11月，国家海洋局举办了第一次海域使用权评估人员的培训，共150多人参加了此次培训，之后就没有再举办过。对于海域使用权评估的专业书籍或是教材也非常少。因此，海域使用权评估专业人员是非常缺乏的。

三、土地估价师在海域使用权评估领域的优势

1、同一个主管部门，管理方便。

如前所述，海域及土地均归自然资源部管辖，管理更加便利。

2、规范相近，培训成本低，衔接容易

海域评估技术指引与土地估价规程非常接近，几乎相同，土地估价师承接海域使用权评估毫无障碍，仅仅需要进行一些基础的海域相关知识培训即可。在这点上，土地估价师具有无可比拟的优势，这是任何一个其他资格的评估师所不能替代的。

（1）估价程序对比

从估价程序上，拟定作业方案、实地查勘和归档这些重要环节都没有纳入海域使用权估价程序中。海域使用权价格评估程序的严谨比土地使用权价格评估程序差很多，而且也不符合资产评法的程序要求。

（2）评估方法比较

评估方法上，海域使用权价格评估采用的方法与土地使用权价格评估方法基本一致，只是叫法略有些不同。

3、多年来的专业领域优势及人才储备优势

土地估价行业在原国土资源部的领导下，发展的已经十分成熟了，不管是在出让，抵押，作价出资还是分等定级等各个专业领域均十分擅长领。而且中国土地估价师协会对于全国土地估价机构的管理也是十分规范的，因此形成了如今土地估价行业严格的职业操守，专业的评估技能和大量的专业人员。这对于土地估价师进行海域使用权评估是非常有利的。

4、海域和土地的依存关系

海域使用权可以通过填海造地形成土地使用权，进而进行城镇开发建设、工业园区建设或是港口码头等开发建设，这根本就是土地使用权评估，是土地估价师的最专业领域。再者，滩涂是介于海域和土地之间的一种形态，到现在也很难区分的很清楚滩涂到底属于土地还是海域，这也说明了海域和土地之间有千丝万缕的联系。

四、总结

海域使用权评估是非常专业的一个领域，并不是所有评估师都能胜任的。考虑到海域和土地都归自然资源部管辖，他们之间又存在转换和依存关系，操作规程也非常接近。无论从专业上还是从管理上，土地估价师承担海域使用权是理所应当的事情，责无旁贷的。因此，土地估价师应当积极学习补充新的知识，积极开辟新的领域。在目前海域使用权评估管理尚未完善的环境下，可以直接将现行土地估价的专业性导入到海域使用权评估当中，以取得更高的话语权和行业地位，发挥更大的作用，也为土地估价师开辟新的领域。