摘　要：酒店是一种商业性物业。长期以来，有关商业性物业估价的实践和研究主要集中在零售业房地产、标准厂房和商用办公楼等领域，有关酒店估价方法的研究并不多见。因此，无论是估价机构、金融机构还是投资者，在评估酒店价值时，都没有太多的选择余地，往往借用面向其他商业性物业开发的估价方法。当酒店物业不能直接通过租赁收入测算时，可以根据酒店商服经营类的房地产特点，根据经营资料测算净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润。

关键词：酒店房地产估价；收益法

一、酒店概述及分类

近年来，我国第三产业的迅速发展，旅游业的行业地位和GDP占比得到前所未有的提高。酒店行业也得到了稳定发展。酒店（又称为宾馆、旅馆、旅店、旅社、商旅、客店、客栈）其基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠的空间的商业机构。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。

酒店房地产由土地、建筑物、附着物、内部装修四部分组成，酒店房地产能通过酒店客房及其它功能配套的经营而产生收益，属于收益性房地产。

根据酒店的功能，可以划分为：①商务型酒店。对地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。②度假型酒店。多兴建在海滨、温泉、风景区附近。③长住型酒店。多采取家庭式结构，以套房为主。④会议型酒店。是以接待会议旅客为主的酒店，要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。⑤观光型酒店。不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施。

按规模大小分类：酒店的大小没有明确的规定，一般是以酒店的房间数、占地面积、酒店的销售数额和纯利润的多少为标准来衡量酒店的规模，其中主要是房间数。目前国际上通行的划分标准有以下三种：①小型酒店，客房数小于300间(有的划分为200间以下) ；②中型酒店，客房数在300~600间(有的划分为200~700间)；③大型酒店，客房数大于600间(有的划分为700间以上)。以规模大小分类是比较客观的分类法，因为它有利于酒店之间进行比较。

还可以根据酒店五星等级划分标准，即一星至五星，星级越高，设施和服务越好。

二、酒店房地产估价方法及适用条件

酒店的生命周期分为初建成、发展期、稳定期、衰退期。对于不同生命周期的酒店房地产，采取不同的估价方法和数据参数。根据酒店的规模和市场情况有效选择房地产估价方法。

对于初建成的酒店房地产，其施工合同和造价信息较易搜集。或者，在价值时点近期，与酒店房地产类似的新建项目较多，造价信息资料齐全、更新及时，与建造成本相关的各种数据资料容易取得，因此可以选用成本法作为酒店房地产的估价方法。求取估价对象在价值时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取酒店房地产价值。主要适用于酒店不发达，经营状况一般的酒店房地产估价。

对同类区域内、有过交易日期相近的酒店，可以采用市场法评估。选取酒店规模具有可比性、服务内容类似、客房数量相当的同星级酒店进行比较，得出估价对象单位房间的价格，以此测算出酒店比较价值。市场法估价从理论上讲，有直接的对比，价值较客观。但是目前酒店房地产交易市场尚不成熟，较难取得案例可靠的交易信息和交易条件，并且不同的酒店管理和商誉存在着较大差异，修正也比较困难。所以目前采用市场法评估酒店房地产价值的方法并不多见。

而对于发展稳定的酒店，可以参考收益模式--出租或自营，采用收益法评估。收益法是预测酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，然后利用合适的报酬率，将其转换为价值时点上的价值，来求取酒店的价值。酒店作为特殊的收益性房地产，在持续经营的条件下均可以采用收益法评估。

三、酒店房地产估价之收益法参数选择

酒店作为一个收益性房地产，收益法的估价方法不可避免。对于商服经营类的酒店房地产，根据经营资料测算净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润。

收益法公式：

酒店收益法测算中，参数的选取对于结果的影响很大。主要有客房收入的入住率、其他收入、运营费用、商业利润、收益增长率。对于各个参数的求取可以采用多种途径相互印证，使得估价结果更合理。

（1）年有效毛收入

酒店收入主要来源于客房收入和其他收入。

客房收入是根据酒店房间种类和相应的数量，并调研客房售价和入住率测算而得。客房售价和入住率的取值可以在企业提供的基础上，结合调查周边同类型酒店资料或查询当地旅游资讯进行客观合理的判断。并且酒店客房的出租率与旅游季节、会议、招商、考察、婚宴情况等因素有关，而且不同房型客房的售价和出租率也不尽相同。

根据企业的年度财务报告或酒店数据统计，测算得入住率。也可以参考国家旅游局公布的年度全国星级饭店统计公报，可以测算近几年全国不同星级酒店的平均客房出租率。一般情况下，四星级、五星级酒店的入住率在50%-65%之间。

根据国家旅游局公布的年度全国星级饭店统计公报，也可以查阅到不同地区、不同星级酒店的平均房价和客房收入占比，根据客房收入占比推测酒店其他收入。或者根据酒店不同功能划分，分类测算会议收入、餐饮收入、娱乐收入等等其他收入。如餐饮收入可以调查酒店内就餐餐位数、上座率、平均消费水平等数据，通过餐饮收入=就餐餐位数×上座率×人均消费金额，测算得到餐饮收入。如果酒店发展较平稳，可以根据企业的财务报表对酒店主要收入构成进行分析，调取近三年财务报表，测算平均客房收入占比，以此求得其他收入。

（2）年运营费用

年运营费用主要包括营业成本、营业费用、管理费及财务费用、有关税费五大部分。

营业成本：以收益为目的的房地产，其营业成本是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、会议收益及其他收益。相应的营业成本为后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生的直接经营原材料成本、餐饮物料损耗，客房一次性用品损耗等。结合同类酒店的经营情况，来确定各部分的经营成本占各部分收益的比率。

营业费用：营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等，根据同类酒店的经营情况，营业费用取年总收益的一定比例。

管理费用：管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象管理服务标准，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保宾馆各功能区的正常、良好运转。管理费分为基本管理费和鼓励性管理费。基本管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费，培训费、劳动保险费等。根据委托方提供的成本费用明细和财务报表中测算的费率相互核实验证。

年物料损耗：酒店的物料损耗包括家电家具折旧、装修损耗，一般为八到十年大装修一次。需要根据酒店规模和经营情况对大装修进行年度折现，在酒店净收入中予以扣除。

（3）商业利润

通过对上市公司、各网站、与专业人士交流等的市场调查，或查询行业相关统计数据，如：企业绩效评价标准值，结合酒店规模及自身的经营状况，确定酒店房地产的行业利润率。公式为酒店行业利润=酒店年总收入×行业利润率。

（4）收益变化

根据行业发展情况和当地市场，在收益期内对酒店的净收益的变化作出客观合理预测。收益变化有持续不变、逐年递增、前N年递增后保持不变等等多种类型，根据收益变化选择适当的收益法公式。

四、小结

收益法的基本原理是现值理论，即价值等于其预期末来净收益的现值总和。也即是说，决定酒店价值的三元素分别是：未来的净收益、收益限期和折现率。对酒店房地产未来收益的预测，是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断。这就要求房地产估价师具有很高的业务素质，尤其要具有很强的综合分析问题和解决问题的能力。酒店房地产的评估主要做好对企业、行业、政策及社会环境的影响分析、对参数的确定要依据充分。不能脱离实际，编造数据，机械的套用书本上的公式，使估价结果偏离客观实际。随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、房地产估价师的业务素质的不断提高，收益法将会为酒店房地产评估更好地应用。