摘要：实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场观察、检查、记录估价对象状况，是房地产估价的一项基础性工作。《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等与我们估价执业密切相关的管理规定中都有对房地产估价实地查勘的描述。实地查勘的质量、获得信息量的大小，直接影响到估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定，影响到估价师所承担风险的大小。本文就房地产估价的实地查勘工作进行粗浅的分析，让实地查勘起到应有的作用。

关键词：房地产估价 实地查勘 注意问题

一、实地查勘的一般步骤

1、前期资料收集，了解项目基本情况，如：产证、产权人情况、项目地址、估价对象、估价目的等。收集估价对象所处的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。

2、携带《评估委托书》、《优先受偿款调查表》、《现场勘察表》、照相机、测距仪等到查勘现场。

3、核实权属文件中地址，包括边界、门牌号、附属物、道路关系等等，并进行现场GPS定位。

4、查看房屋结构、装修情况、实际用途、租赁状况、层高等，并进行拍照。

5、对实物进行查看，结合建成年代判断房屋是否进行过重修、翻新或改建。

6、其他资料收集，包括但不限于了解物业、人流量、是否限行、租金等情况。

按照规范和规定，2人以上共同进行，拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。

《资产评估法》第十二条也指出评估专业人员享有的权利：要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助；依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料。同时，按照《房地产估价规范》第4.0.5条规定：房地产估价人员必须对产权等资料进行核实。

在以往的工作中常常会因为委托方提供资料不全，或者故意隐瞒所需资料，给估价工作带来了重大困难和风险。为避免纠纷，房地产估价人员应现场查验委托人提供的资料，依据委托人提供的具体资料对房地、地产数量的确认，重点是确定房屋（户内）建筑面积、土地面积。评估人员往往不容易做到具体地计算测量，但至少应以目测或步测，凭经验来测定。若申报面积不实，应以实测面积经委托方认可或建议测绘，作为估价依据。

二、不同估价方法的查勘侧重点

1、比较法：对可比案例应同步进行查勘，特别是交易情况、交易日期、区位因素和实物因素，注意可比案例成交价格的内涵。

2、收益法：对可比案例的客观潜在毛收入、运营费用、报酬率、剩余使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。

3、成本法：对建筑物的结构、材料、设备、配件、建成年份、维护情况、耐用年限、设计使用寿命等进现场查勘，并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用等过程费用进行调查。

4、假设开发法：查勘待开发房地产的基本情况、开发建设进度、续建投入、施工限制、规划限制、其他影响开发价值的因素。

三、实地查勘要注意的几个问题

1、实地查勘时委托方或领堪人通常会表现出对评估价值的关心，一般来说考虑到房地产估价的科学性和严谨性不宜现场报价。

2、实地查勘时需要携带《现场勘察表》，表上应有现场记录人、复核人的签字。同时表上应明确记载勘查时间、地点、勘查人、领堪人、物业的实物状况、区位状况等，并请领堪人签名、盖章。

3、时刻注意估价师的执业道德风险。某些委托人过于好客，一定要邀请估价人员吃饭，并认为送红包就能达到心理预期的估值。对于这类不良行为，估价人员应有充分的认识和高度的警惕。

4、可比案例的真实性查验。在实地查勘前，估价人员在网络上搜寻价格信息可能会发现一些挂牌价格特别高的案例，一定要实地走访中介机构进行充分调查、查验挂牌价格的真实性。

5、实地查勘后，查勘底稿和查勘照片应及时留档，不同估价师对不同类型的房地产会有不同的查勘经验，日积月累后将会极大地充实公司的内部数据库。

总结

实地查勘能力不是一日养成的，需要在长期工作和生活中积累。规范的实地查勘能帮助估价师将估价对象、周围环境转化为客观数据，减少估价师的主观判断，提高估价的质量，提高估价师执业水平，降低甚至规避了估价师乃至估价机构的责任和风险。每一次实地查勘都是经验的积累，优秀的估价师必定是在一次又一次的查勘中成长起来的。