摘　要：高质量估价是新经济形势下对房地产估价服务的新要求，房地产押品管理中高质量的估价服务是房地产估价机构与金融机构合作的重要内容。房地产押品管理在房地产估价中体现在三个阶段：对押品的调查与评估，押品存续期管理，押品处置。在押品管理的高质量估价服务中，估价人员应当认真履行估价程序，尽职调查，实地查勘；遵循谨慎原则，对押品保守估价；根据押品管理的不同要求，出具多种评估价值建议，如抵押价值、抵押净值、处置价值、重组价值等等，并对押品的变现能力进行分析，做出风险提示。

关键词：房地产押品管理；高质量估价；抵押

一、前言

近年来，我国经济从高速增长阶段转变为高质量发展阶段，在新时代下，估价服务也需顺应时代的发展，科学理性分析房地产市场，进行高质量估价专业服务。在房地产正常运转的市场经济条件下，房地产收益价值，得益于房地产持有期收益和转售收益。而在当前房地产市场大环境下，房地产价格大多依赖房地产转售收益，持有期间收益较低，这必然要导致房地产市场的变革。在变革中的房地产价值评估需要综合考虑押品的价值趋势，在房地产押品管理中，要做好房地产市场分析，理性高质量评估房地产价值。

二、房地产押品管理现状及问题

金融机构在押品管理上比较依赖于房地产估价机构，存在内部管理体制问题。目前金融机构在押品管理上主要体现在以下方面：

（一）对于押品缺乏内部审核。对押品的管理制度和体系不健全，缺乏相应的岗位职责，而相关人员又缺乏必要的专业知识和业务能力。由此造成对押品理解不充分，对于企业有意的骗贷、高贷无辨识能力。在竞争激烈的金融市场中，商业银行为了吸引或留住客户，对房地产估价机构押品估值有操控的现象，使得押品出现非理性、非谨慎性的评估值。

（二）抵押率的确定不合理。商业银行自身的局限性导致其在抵押率确认方面缺乏一定的客观性和变通性，难以根据不同特征的押品价值走势对抵质押品抵押率进行动态调整，因此削弱了押品违约损失的防控作用。

（三）信息管理不规范。大多数商业银行的内部管理系统虽然已经安装了抵质押品管理的相关模块，但是并没有实现对押品的全流程管理，系统无法记录基于贷款损失率的风险要素和特征。

（四）价值跟踪管理不到位。缺乏押品贷后管理，押品存续期，商业银行要进行押品价格的动态监测，按规定频率对押品进行价值重估，预防信贷风险。

三、房地产押品管理中的高质量估价服务

房地产估价贯穿押品管理的始末，主要有事前控制--对押品调查与评估、事中动态监测--押品存续期管理、事后处置--押品处置。

（一）对押品的调查与查勘

商业银行应对抵押（出质）人以及押品情况进行调查并形成书面意见，内容包括但不限于押品权属及抵质押行为的合法性、押品及其权属证书的真实性、押品变现能力、押品与债务人风险的相关性等。房地产估价要以现场调查为主进行实地查勘，考虑押品的风险：是否真实存在，权属信息是否清晰正确，是否具备良好的变现能力等。估价人员一定要遵守估价程序，亲自到现场进行查勘，分析估价对象的内外部状况，认真核对产权证原件和实物的异同。实地查勘、核实抵押物的真实性是估价师必须亲自做的核心工作之一。少数房地产估价机构违反职业道德，实行“走过场式”评估,不去现场实地查勘。这样做有可能隐藏押品的真实信息。查勘不仅仅是拍照，不能由委托方代劳。

（二）分析押品状况，谨慎评估

   分析估价对象的实物状况、区位状况和权益状况，比对其与同类型其他物业的优劣势，以便更准确地对押品进行估值，在估价服务中谨慎处理。

对于大宗押品比如整栋大厦、整栋商场，若抵押权实现后处置，购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较单套价格大幅度降低。

考虑估价对象的区位因素，是否有遮挡物，是否有立交桥影响估价对象的出行等。估价对象是否存在特殊性，如某住宅小区一楼的底商，房产证上明确载明楼层为一楼。经实地查勘，估价对象楼下有露窗式地下室，出入底商需要从小区内部上坡后通行，和正常一楼的底商有不同的出入口。因此估价对象价值和正常临街的一楼底商相差甚远。

对于整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，其价值要谨慎处理。如商场里的某小商铺，如果商场整体经营不善，小商铺必然受到影响而大大降低商铺价值。这类房地产相比于单套独立经营的物业会贬值，因此要合理评估其价值，充分考虑处置风险。

（三）关注押品变现能力，高质量风险提示

押品价值与周围环境息息相关，关注押品变现能力大方面主要体现在市场价格是否发生较大波动，押品担保的债权是否形成不良，有无大的经济形式或规划变化等。

关注押品变现能力还应关注押品自身状况的变化，做出高质量估价服务。对于在建工程，关注工程进度和预售情况。提示在建工程不能按时按质量完工所带来的风险，或者竣工验收后不能依法取得产权登记、无法进行销售的风险。

关注押品是否拆改。对于有结构改造、建筑物移除的要充分考虑其对价值的影响，提示处理风险。而对于押品土地上有新增建筑物时，也应该考虑其不在证建筑物对整体押品价值的影响。如：押品土地上有除抵押物外的其他建筑物，而该建筑物虽然没有进行抵押登记，也要考虑其存在的他项权利。一般情况下，在押品处置时，会连同同宗土地上的建筑物一起处置，若该建筑物存在拖欠工程款或其他优先受偿款，拍卖所得需要先行扣减该建筑物的优先受偿款。因此押品拆除、改造、新增，都会影响押品的处置。

关注押品是否存在他项权利，土地的他项权利主要有地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。房屋他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、典质权、继续权等权利。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低押品价值。长租期、低租金或一次性付清租金的押品，商业银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人。

（四）对押品价值判定，并实施动态监测

根据金融机构对押品的价值类型要求，出具不同的押品价值，如抵押价值、抵押净值，不要低估押品交易费用、交易税费。押品存续期，要进行押品价格的动态监测，房地产估价机构和金融机构联合，按规定频率对押品进行价值重估。充分检测押品实物、区位和权益的变化，高质量做好贷后风险关注。

四、押品管理的高质量估价服务对于估价师的专业要求

对于高质量的押品管理服务，要求房地产估价师具有更高专业要求：

（一）在接受委托阶段，对估价项目进行筛选

房地产估价机构和估价人员在房地产押品评估中处于中介服务业的位置，是房地产押品价值的直接参与者，因此估价机构与估价人员的技术水平和职业素养与道德是房地产押品管理中风险的直接诱因，在接受估价委托时，由于市场竞争激烈，委托方可能会提出高估房地产押品价值的不合理于要求，在业务委托阶段，估价师应该避免此类现象的发生，拒接要求不合理估值的评估项目。

（二）搜集估价资料，实地查勘，做到尽职调查

委托人提供虚假信息或资料有缺陷的权属证明时，房地产估价机构与估价人员有义务对其权属情况进行核实。根据房地产估价规范要求，对搜集的估价所需资料应进行检查，当估价委托人是押品权利人时，应查看押品权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定押品的权属状况。

尽职调查中，实地查勘是专业估价人员必须亲自做的核心工作之一，且实地查勘需做到：（1）应观察、询问、检查、核对押品的区位、实物和权益状况；（2）拍摄反映押品内外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于押品的其他资料；（3）应填写实地查勘记录，记载实地查勘的对象、内容、结果、时间的人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

（三）合理选用估价方法，谨慎确定评估值

押品包括住宅房地产、办公房地产、商业房地产、工业厂房、土地使用权、在建工程等多种类型，针对不同的押品种类，房地产估价师应根据押品的实际情况及特点，采取合理的估价方法，在估价方法中选取合理的参数。估价方法或估价参数选取不适当，往往会是押品价值出现不合理的估值。押品为在建工程时，要考虑在建工程是刚投入建设、接近完工或停工阶段，若停工时间较久的在建工程还应考虑在建工程是否存在功能性贬值和经济性贬值。

五、小结

在新经济形势下，高质量的估价服务是对当代房地产估价机构越来越高的要求。高质量估价贯穿押品管理、城市更新、司法处置、租赁经营、资产证券化等多个领域。房地产押品管理在高质量估价服务中，不仅要谨慎考虑押品的价值，关注变现能力和风险，还要实时拓宽估价业务，提示金融机构对押品定期监测，动态监控押品的债权保障作用和风险缓释能力，将业务管控规则嵌入估价服务中去，加强押品管理，防范抵质押业务风险。