摘要：房地产市场平稳健康的发展，让居者有其屋，一直是一项长期工程，除了有能力的市民能够通过自身努力购买市场商品房解决住房需求，租房者作为一个庞大的群体也需要得到安置，特别是在一线城市，高起的房价让越来越多的人望而却步，保障类房地产这更是民生工程，需要政府引导、企业支持共同推进租赁市场的发展。房地产评估能够参与到哪些环节，为政府、企业服务，推进租赁市场的发展是本次关注的话题。

关键词：保障类  房地产租赁  估价服务

2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。租赁市场作为重点发展的区域，国家调控已经进入实施阶段，深圳作为改革开放的一线城市，在保障类房地产租赁市场的发展上有其自己的特性，本文探索估价机构在保障类住房租赁市场的高质量、创新性的估价服务，对拓展业务品种，助力租赁市场的发展提供思考的方向。

一、租赁市场空间巨大

根据国家统计局的相关数据，2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%。深圳作为一线城市，每年人口净流入均呈上升趋势，高房价无形给来深建设者设置了一个门槛，再加上限购令等政策的强制实施以及晚婚晚育趋势的日益严峻，租房已经潜移默化被越来越多的人接受，流动人口构成住房租赁市场的主要需求。

2016年7 月 30 日，深圳市政府举行了《关于完善人才住房制度的若干措施》利用房地产开发项目配建人才住房。除利用公共设施上盖及周边用地配建人才住房外，招拍挂出让的商品住宅项目用地应配建不少于总建筑面积 10% 的人才住房；城市更新项目人才住房基准配建比例不低于 15%；新建或扩建的各类产业园区，建设不少于总建筑面积 25% 的人才公寓。2018年6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确表示深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

从上述数据可以看出保障类房地产早已开始布局，未来占比会达到60%。从深圳市最新公布的数据计划到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。从当前趋势来看，政策推进的速度和设定的目标均高于预期。但是租赁的大规模供给还有一个较长的过程，从2016年年末获得的土地用于租赁部分至少需要在2018年才开始逐渐入市。房源的增量也是一个递增的过程。

二、保障类租赁市场划分

从市场上投入的保障房租赁市场来看，可以划分为两类，一是政府主导的主流租赁市场，二是国企、开发商等社会类的租赁市场，下面从两个侧面进行分析。

1、政府主导类保障房租赁市场

保障房可以分为销售型保障房和租赁型保障房，目前市场上出现的主要有公共租赁房、经济适用房、限价房、棚户区、共有产权房。政府获取房源的渠道主要有两种：一是政府从市场上出让居住用地，招拍挂出让的商品住宅项目用地应配建不少于总建筑面积 10% 的人才住房，由开发商建好后移交给政府，政府统一进行租赁；二是政府直接从市场上租赁二手房源，例如城中村，农民房改造是保障类房地产未来发展的趋势。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有1427个城中村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49％，容纳了深圳520万的城市人口。如此庞大的数据，为保障房的租赁提供了可观房源。或者向开发商购买整栋商品房，重新包装，进行租赁，亦可租赁第三方企业装修后的房产直接租赁。

2、社会类保障房租赁市场

随着政府对租赁市场的全面铺开，从土地一级市场开始增加租赁市场的房源，各地国土部门纷纷响应号召，2017年11月10日深圳市土地房产交易中心出让首宗全年期“只租不售”住宅用地，深圳市人才安居集团有限公司以公开挂牌方式成功出让，这也是2017年深圳首块住宅用地出让。2018年8月底公开挂牌出让的3宗居住用地依然为纯租赁型，其中2宗地块分别位于光明新区和大鹏新区，总面积2.1万㎡，用于建设全年期（70年）自持租赁住房，分别由深圳市人才安居集团有限公司、深圳市大鹏人才安居有限公司以挂牌起始价3.8亿元、1.45亿元竞得。住宅自持租赁住房面积分别为2.3万㎡，2.8万㎡。另外一宗位于龙华区的1.53万㎡居住用地，用于建设普通商品住房，配建公共租赁住房，初始配建面积为0.92万㎡。土地采用“单限双竞”方式进行挂牌出让，最终由深圳市龙光房地产有限公司以人民币1.17亿元竞得，建成后无偿移交的公共租赁住房面积为1.24万㎡。所建商品住房自取得套房不动产权证之日起，3年内不得转让。

虽然未来的经营模式还未得知，但深圳市各区的增量供应已经陆续铺开，人才房只租不售意味着供应最终落入租赁市场，在新增供应量的同时加快租赁住房市场的发展。结合后续可能出台的一系列鼓励租赁市场发展政策、金融支持政策、针对市场各方行为的管理条例等，我们可以预期一个政策鼓励的、快速发展的、运行规范的住宅租赁市场，以及租购同权的市场环境，这将会是一个全新的住房消费理念和房地产新阶段。

三、估价可以参与的服务

从房源的取得、分配到实际租赁，从企业前期评估、开发经营亦或者包装租赁......住房租金科学合理的确定、住房租赁企业融资、市场租金监测监管等住房租赁市场领域对房地产估价机构提出了多方面的需求，怎么样针对相应的版块提供服务，需要我们不断的探索创新。

1、市场租金的调研评估

对于政府主导类租赁服务：政府按市场租金收购房源再进行包装出租，在这个过程中，产权性质不同、地段不同、品质不同可能导致租金存在较大差异，如何确定合理的租金价值是估价机构可以去拓展的空间，另外虽然位置导致的市场租金存在差异是正常现象，但是在实际租赁过程中，有些位置欠佳，配套设施不完善的地区，即使租金便宜，物业的空置率仍然很高，毕竟交通和时间成本也是不可忽略的因素之一，这就导致保障房并未真正发挥其作用，所以估价机构可以参与到政府前期保障房选址的过程中去、甚至后期租金的谈判，最终确定租金价格，亦可同样适用于政府租用房企收购物业重新装修再出租的情况。

2、住房租赁企业融资

保障房一直是融资的难点所在，但在未来这一部分又是关注的重点，因此，融资模式备受关注。银行贷款在保障性住房建设上的投入不容忽视，是保障房建设资金的重要来源之一，主要为政策性银行和国有商业银行，贷款资金额度大、成本低。但仅仅停留在常规类银行抵押类的贷款融资渠道是不够的，保障类住房大多出租，虽然租金回流小，但收益稳定，所以发行REITs或者类REITs的产品模式在不断的探索创新中，信托基金拥有与成熟的运作团队和经验，可以有效的疏导社会资金。那么估价机构在助力类似产品的时候就需要在实际测算时建立合理的租金收益模型，预测租金的现金流、报酬率的取值以及递增率等等都是至关重要的影响因素。

3、市场租金监测监管

商品房的限购会导致房地产租金的上涨，租房需求大量释放会将房租推至季节性“波峰”，同时伴随一些大型住房租赁企业对长租公寓的加速布局扩张，部分地区出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，这在一定程度上推高了区域租金。房地产评估机构在其中都可以提供相应的服务，租赁价格的动态监测以及房地产价值的波动变化监测，发现异常区域，提供预警，保障租户的权益，维持市场的稳定，在政府制定管理规则和标准的前提下，帮助监管租赁市场系统管控体系，促进租赁市场可持续发展。目前全国多地相继上线官方租赁服务平台，深圳目前也在筹建当中，估价机构可以结合互联网技术以网图的展现方式对应具体的租户，实行点对点详细服务。

四、结语

综上所述，保障房的租赁经营目前还在不断探索创新中，各地政府也相继出台一系列的政策保障租赁市场有序、健康的发展，这也正好给了估价机构很多的空间去填充学习，拓展新的领域、提供配套的、高质量的服务。