摘要：购置办公楼项目可行性研究报告是企业购置办公用房投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。

关键字：购置办公楼，可行性研究，评估思路

一、购置办公楼项目可行性研究的评估意义

购置办公楼项目可行性研究与一般的房地产估价的最大不同在于：购置办公楼项目是主要是分析从企业自身使用办公场的需求出发是否应购置或投资物业为目的，房地产估价以评估房地产的价值为目的。

购置办公楼项目可行性研究和一般的房地产投资项目可行性研究相比，也有不一样的特点。一般的房地产投资项目(以建成后全部销售的房地产项目为例）是：项目建成之后形成产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报。而购置办公楼项目可行性研究是：企业使用的资金结合自身对办公用房的需求，达到把风险投资最大利润化。

二、购置办公楼项目可行性研究特点

（一）前瞻性

购置新的办公楼应着重超前性、预见性、发展性。购置或租赁后的办公用房使用周期少则二、三年，多则三、五年，甚至更长，如果没有超前的眼光或预见性，只投入不产出，企业的损失是巨大的。因此，在市场调研阶段，要预测区域办公用房未来的开发与投资市场情况；在投资分析阶段，要预测未来售价、租金、资金流量等的走向。

（二）地域性

购置办公楼项目地域性特点有三个方面：1、要考虑办公用房项目的区域经济情况。由于不同区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况的差异，办公用房的价值不一样。2、要考虑办公楼的市场情况，把握办公用途的供求、市场的消费等。3、要考虑办公楼项目的区位情况，所在的自然区位、经济区位、社会区位等。

（三）科学性

由于是作为企业自身在选择办公楼后是使用购买还是租赁方式，作为自己投资决策的最佳方案。评估的科学性在于，结合企业自身情况，使用科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。

（四）专业性

评估涉及有社会、人文、经济、环境、区域发展、建筑、金融、市场等多方专业领域。各项内容均进行专业化评估分析。

三、可行性研究的思维导图

四、购置办公楼项目可行性研究报告的主要内容

  由于客户的目的性、项目的规模与复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而主，购置办公楼项目可行性研究应包括以下主要内容：

（一）项目立项

1.办公用房现状

2.购置项目理由

3.办公用房需求预测

购置办公用房除企业自身投资用途外，还要是企业自己购置后自用。因此，与委托方交谈现场查勘其目前办公用房的使用现状，分析其购置自用的理由，及其需求。

（二）项目概况

1.项目区位条件

项目楼盘所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、行政办公集聚区、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述。（附图：项目位置示意图）。

2.项目基本情况

(1)项目的情况，包括项目名称、地址、周边四至、开发商等信息。

(2)项目的规模。包括占地面积、总建筑面积、建筑筑层、格局空间、车位数等。

(3)项目的等级。从地理位置、规模、建筑文化、硬件设施与软件服务等方面进行写字楼项目等级划分。

（三）房地产市场分析

1.宏观经济分析

第一，城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况，即分析城市的经济发展状况。即分析城市GDP和人均GDP及其变化情况 、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口政策，城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势等。

2.房地产市场分析

(1)写字楼用地供应。分析历年写字楼开发用地的供应量、包括土地位置、面积、容积率、土地价格等。

(2)城市写字楼开发状况。主要分析历年写字楼的施工面积、新开工面积、竣工面积，并通知统计方法，判断未来几年的写字楼供应情况 ，预测未来的合理供应规模。

(3)写字楼的供给和需求状况。主要分析批准预售面积、销售面积和销售金额、租金水平等。

（四）专项市场分析

同一区域或泛区域内，与拟购置项目形成竞对手项目分析。主要分析建成或正在建设中的竞争性项目。包括:项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、面积户型、项目等级、建造年代、售价与租金、知名企业进驻、空置率、物业管理等。

（五）项目SWOT分析

1.SWOT分析

主要是办公项目的优势分析、劣势分析、发展机遇分析、威胁分析 。

(1)优势是办公项目的内部因素，具体包括：有利的竞争态势；良好的企业形象；规模经济；产品质量；市场份额；成本优势；物业管理等。

(2)劣势也是办公项目的内部因素，具体包括：设备老化；管理混乱；缺少关键技术；经营不善；竞争力差等。

(3)机会是组织机构的外部因素，具体包括：新产品；新市场；新需求；竞争对手失误等。

(4)威胁也是组织机构的外部因素，具体包括：新的竞争对手；替代产品增多；市场紧缩；行业政策变化；经济衰退；客户偏好改变；突发事件等。

2.项目整体形象定位

包括：项目定位、客户定位、产品定位评估及发展设想。

（六）项目投资方案及进度安排

1.投资估算

一般采用概算指标估算法进行结算。指对项目购置、安装工程、其他费用，以及它们的具体费用项目进行估算。对流动资金还可采用定额流动资金的测算方法。对项目建设贷款利息，则通过借款偿还平衡表及财务平衡表进行结算。

2.资金来源

分析资金自有还是贷款，核算贷款利息。

3.项目进度安排

有关项目工程计划说明、前期购置计划、安装装修计划 、办公楼搬迁计划等

（七）项目效益分析

1.基础数据

分析购置总成本折合年使用成本与租金总成本折合年租金成本

购置总成本折合年使用成本：公式：A1=P/(P/A1,I,n)=P*i/[1-(1+i)-n]（购置总成本按一定的折现率，并按一定的年限折合每年使用成本）

租金总成本折合年租金成本：公式：A2=C/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)] n}*(1+r)*r/[1-(1+r) –n]/(1+r)（测算出项目租金价格，且租金每年按一定的递增率，按一定的报酬率，资金使用成本以预付年金现值法折算年租金成本）

2.经济效益评估

购置总成本折合年使用成本与租金总成本折合年租金成本相对较，购置总成本折合年使用成本<租金总成本折合年租金成本，购比租划算，项目可行；购置总成本折合年使用成本>租金总成本折合年租金成本，购比租亏，项目不可行。

（八）项目风险分析

主要包括项目竞争性风险、投资性风险、市场性风险、筹资性风险等。

（九）报告结论

项目可行性研究结论、项目主要问题及解决建议、项目风险及防范建议。

五、购置办公楼项目可行性研究的注意事项

（一）评估的重点

购置办公用房是以企业的综合实力、专业素质、财务能力为主，分析项目的状况、投资成本、市场分析、财务效益评价等方案作分析。

（二）动态分析

选择的办分楼，无论昌购买还是租赁在效益分析评估时，计算期较长应进行动态评估，测算与分析项目的动态评估指标，如资金的运用、销售价格的预测、装修成本的投入、租金与税费的预算、贷款取得与偿还等也要进行动态分析。

（三）项目风险评估

项目的合法性、合规性和可行性（包括技术与经济等）、开发商风险、租售模式风险、外部竞争环境风险等。

（四）项目市场评估

与对某一项房地产的价值的评估相对，购置办公楼项目注重竞争区域内房地产市场的发展趋势。要求对项目进行STOW分析，评估项目的产品、客户定位，对项目周边区域及竞争项目分析也更深入化、具体化。