房地产评估是一个新兴的行业，它对理论和实践要求较高，在掌握了扎实的理论知识基础上，也要求我们拥有一定的查勘现场的实践经验，自接受估价委托至估价项目完成，实地查勘现场是我们每一个估价人员进入评估行业最先掌握到的基础性工作，认真、详实地核查每一个估价对象的实际情况，有助于提高我们个人的专业水平。同时，实地查勘是估价机构规避项目风险的第一道屏障，实地查勘结果能够严重影响评估价值的合理性。

现场查勘是指房地产估价人员根据委托人提供的估价对象有关情况，亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，亲临现场感受估价对象的位置，周围的环境，景观的优势，查勘估价对象的外观，建筑结构，装修等状况，了解当地房地产市场行情，对估价对象及其周围环境，景观或临路状况进行拍照等，补充搜集估价所需要的其他资料。

一、查勘现场的重要性

在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对实地查勘做出一系列的规定（其中3.0.7条规定）：①应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；②应拍摄反应估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；③应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，因此估价人员必须到现场进行查勘。

依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

查勘有助于更好的了解估价对象情况，现场能够体验厂房周边的环境，厂房高度，装修，设施设备，消防，暖气，中央空调，天车，监控，电梯，货梯、围墙、地面、路灯，供水，排水，是否有防水、保温、隔热、隔音、通风装置等都可能影响厂房的定价，只有进行现场查勘才能使估价结果更加准确，才能快速形成对估价对象的初步判断和感性的认识，同时通过实地查勘，还可以发现伪造的房地产权属证书或虚构估价对象的状况，进而规避风险、丰富报告的内容、提高估价报告的质量。

二、如何进行工业厂房的查勘

前期的准备工作是少不了的，从接受委托开始，首先需要我们明确估价目的，明确查勘的主要内容和查勘的重点，估价人员需要准备好数码相机或者手机，测距仪，查勘表，签字笔，以及其他查勘测量工具等，查勘前还需要与客户确定查勘时间，地点以及交通工具，及时与客户沟通；通知客户准备房地产权证原件（必须带附图），营业执照副本复印件,需要客户需要盖章的委托书，优先受偿款情况说明等。

到达估价对象需要明确的调查信息包括：①了解工业集聚度：是否在工业园区、园区概况、产业类型、集聚状况、政府投资力度、园区产业限制、工业区内部布置示意图等；②交通通达度：道路类型（距港口码头、机场、高速出入口距离）；临路类型（国道、省道、区内道路等）、路宽、几车道、有无限制；③周围配套：生产、生活设施；④个体状况：土地开发程度、建筑物建筑年代、建筑结构、装饰装修、使用状况、各楼层功能分布、层高、柱间距、跨度、有无吊机、是否有污染及腐蚀、电梯配置（吨位、产地）、空调系统、专业厂房配置、承载能力、防震设计、生产产品；⑤市场价格：一般是租金或土地取得成本、建筑建造成本 

对工业厂房的拍照顺序可按照估价人员的进场顺序，由外到内、由粗到细进行拍摄。到达一个估价对象时，我们先看到的是工业厂房门口，我们第一个就是要拍大门门口事物景象，包括估价对象公司门口的名字，围墙，邻近的工业厂房，临近的道路状况，出行的交通状况，附近可以到达的公交线路。从大门口向厂区院里拍大门口及厂区的一些总体情况，比如这个时候可能看到办公楼，车间，宿舍这些建筑物都在厂院什么方位，绿化如何，厂区道路如何，通过这样的照片，我们可以将整体厂区的布局一收眼底。有的时候看不到所有的建筑物，我们就要另择所站立的位置，尽量将建筑物的布局和高度拍下来，是相互之间形成参照物，能够进行对比。如图：

进入到厂区内，可以按照从外向内的顺序拍照，首先要将车间相邻的建筑物，估价对象高度参照物，建筑结构，地基，建筑层数，外面装修，顶棚，门窗拍摄下来；然后进入车间里面，要把车间总体状况，内部装修，设施设备，跨度，柱距，货梯，有否天车，是否有防尘、防静电、防潮装修等拍摄下来。办公楼宿舍主要拍的就是楼梯，装修，设施设备，消防，暖气，中央空调，电梯等。如图：

最后根据实际情况填写查勘表中的项目名称、土地面积、建筑总面积、建成年代、四至、工业聚集度，规划状况，交通便利程度，基础设施，宗地形状、环境状况，各建筑物的装修、设施、结构、成新率，周边厂区情况等情况，查勘表的填写要准确而且全面，查勘时间与查勘人必须在查勘表上写明，查勘人、领勘人也需要签字。

三、查勘注意事项

① 实地查勘工业房地产时经常会碰到客户提供的房产证证载建筑物栋数与实际现场房屋数量不一致，这个时候就应该与客户核实清楚，我们应该按照产权证附图挨个房屋进行查勘，不漏不重，检查建筑物位置是否与附图位置一致，检查附图中的建筑物外形是否与实物一致，看看有无拆除、扩建、重建或者加层情况；

② 对照航空影像图（现场前、现场回来后），看是否一致，建筑物是否有变化或超出红线范围，房产证附图上记载建筑物压占道路红线的时候，我们应该在实地查勘时提醒客户该部分房屋不能设定抵押，做好客户的解释工作；

③ 记载内容（所在层、总层数、建筑面积、土地面积、用途、结构）和实际看到的情况是否一样；

④ 异地房地产查勘现场时，对于客户提供的参考资料有出入的要在现场核实清楚避免工作中产生重复沟通，对于证载位置与现实位置不符的情况应与客户做好详尽的核实工作，对于偏远地区，要用手机定位，以防找不到估价对象具体位置；

⑤ 多层建筑物，上楼先拍上行楼梯，再拍该层，下楼拍下行楼梯，再拍该层，在实际查勘中，房本上可能有10个建筑物，而查勘人员则是只有拍8个建筑物，这个时候应该与客户核对好房本中的每一个建筑物多个房子，可以先编号1234，之后按照编号拍照，拍照时候建筑物的先后顺序要和查勘表上所列的建筑物顺序一致；

⑥ 照片角度不合理：对着地板或天花板拍照、没有拍到外观全景等，照相要有大局思想，有整体意识，先照整体，再照局部，先照建筑物—大门—内部；

⑦ 核对产权人是否与委托人一致，核对产权证件之间记载的产权人是否一致；

⑧ 照相一定要清楚，不能虚化。相机都有一个定格的功能，确定清楚了再按下快门，不要调节相机的照相距离去照，会让照片尺寸发生变化，恢复正常尺寸时就不清楚了。

综上所述，查勘不仅仅是拍照，估价人员应当观察估价对象的内外部状况，认真核对权属资料和实物的异同，分析估价对象的实物状况、区位状况和权益状况，才能更好地为房地产估价服务。