所谓司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

一、司法鉴定评估与常规抵押贷款评估的不同

司法鉴定评估只是评估公司业务品种之一，与常规抵押贷款评估存在多方不同，主要表现在以下几方面：

① 委托方不同

抵押评估的委托方主要为银行、按揭公司、企业、个人等，实际上是一种商业活动，既然是一种商业活动，估价过程易受商业活动各方的影响；而司法鉴定报告的委托方主要为法院，其评估结果具有法律的权威性。

② 估价目的不同

抵押评估与司法鉴定评估的估价目的均有其规范表述。抵押评估的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。司法鉴定评估的估价目的是为委托方处理案件提供价值参考而评估房地产公开市场价值 。

③ 价值时点不同

抵押评估的价值时点一般为现场查勘之日。司法鉴定评估的价值时点一般依据委托书确定，可以是现场查勘之日，也可以是追溯性评估，即价值时点为过去某个时间，例如评估已毁损的房屋在毁损之间的价值。

④ 现场查勘要求

抵押评估一般要求对室内外进行全方位的勘察及拍照，抵押人为体现自己押品的价值一般都会配合现场查勘。司法鉴定评估特别是拍卖、变卖评估时，被执行人处于被动的一方，一般不会配合法院及评估公司的查勘工作，导致可能无法进入室内进行全方位的查勘，此时需对标的物室外及周边环境进行查勘，并需在报告中对室内装修、朝向等情况进行假设，并在依据不足假设中说明。

⑤ 价值内涵

抵押评估一般评估的是房地产的市场价值。司法鉴定评估可根据委托要求评估房地产的市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定。

⑥ 资料收集

抵押估价为防范风险一般需遵循严格的程序，一般要求提供齐全的房地产权属及相关权益资料。司法鉴定估价由于当事人的不配合可能无法获取直接的权属资料，可至土地房管部门查询原始登记资料。

⑦ 风险不同

作为一种商业活动，抵押评估的价值易受商业活动的各方干涉，估价结果如果高于正常市场价值，易造成借款人不还款，形成不良资产的风险。而作为一种法律证据，司法鉴定估价直接影响当事人的实际利益，任何一环节有纰漏都容易被提出异议，甚至需要当庭解释。评估价过低，被执行人会以低价贱卖提出异议，不能充分保护被执行人的合法权益。评估价过高易导致拍卖成交率低，申请执行人的权利难以实现。

二、在实际司法鉴定评估中常遇见一些问题

① 无人带领查勘，仅凭估价师带着有限的资料单独前往现场，往往找不到现场或无法进入室内；

② 资料不齐全，如无法确定土地性质或土地使用年限，或商业类物业无房屋平面图，无法确定夹层有无计算建筑面积，或土地无明确的规划资料等等，这些资料直接影响到是否能够接受委托进行评估；

③ 委托方交接资料较随意，未提供《鉴定评估委托书附表》、《鉴定评估资料交接表》、《鉴定评估资料质证情况记录》等资料；

④ 估价结果易受当事人干涉。当事人对估价结果有异议时，向人民法院提出异议申请，评估公司从专业角度回复后仍不能让当事人满意，会继续提出异议，有时异议很无理，人民法院有时基于处置的压力也会倾向于当事人一方。

三、司法鉴定评估的特点及应注意的事项

① 房地产司法鉴定评估，应由一家鉴定评估机构接受委托并完成鉴定评估工作，一般不得由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。

② 在评估依据缺失或者评估程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须鉴定评估的，注册房地产估价师应该知晓其风险，并将估价风险告知法院委托部门及有关当事人。

③ 鉴定评估机构开展鉴定评估业务，应当取得委托人出具的房地产鉴定评估委托书，以及《鉴定评估委托书附表》、《鉴定评估资料交接表》、《鉴定评估资料质证情况记录》等附件。

④ 评估机构应当取得委托人提供的评估对象的物质实体状况和权益状况资料，包括：权属证明、查封、抵押、出租等说明及装修情况说明。在建工程还应提供项目的相关规划、建设、预售建设批准文件。举证期限届满或评估现场查看工作结束之后，当事人提供的评估资料等证据，未经人民法院采信的，不得作为鉴定评估依据。

⑤ 在鉴定过程中补充或者重新提取鉴定材料所需的时间，不计入鉴定时限。

⑥ 价值时点

房地产拍卖（变卖）鉴定评估的价值时点，原则上为委托评估之日或完成鉴定评估对象现场查勘之日，但鉴定评估委托书另有约定的除外。

价值时点不是完成现场查勘之日的，应当在“评估的假设和限制条件”中揭示鉴定估价对象在价值时点的状况与在完成现场查勘之日的状况的差异，并指出该差异对鉴定评估结果的影响，提示评估报告使用者注意。

⑦ 现场查勘

房地产估价师应当对鉴定评估对象进行现场查勘，核实相关资料，做好查勘记录，由房产地估价师、在场法院工作人员或其他在场人员签名或盖章，查勘记录应当作为鉴定评估档案资料妥善保管。

⑧ 拍品瑕疵

拍卖财产的瑕疵应作为估价因素，拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿款及查封不应作为估价因素，并应在报告中说明。拍卖财产上原有的租赁权及用益物权应作为估价因素，但人民法院书面说明依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不应作为估价因素。

四、小结

作为一种特殊的评估，为保证法院与估价机构之间的工作相互配合更加顺利，法院的委托工作需要更加规范，而评估公司更要严格遵守估价程序，才能既有效规避风险，又不损害当事人利益，而现有的对于涉案评估的相关法律、政策及工作指引也需更加完善。