目前我国部分城市评估机构出具的抵押评估报告，需要强行分列出土地价值和房产价值。以北京为例，在不动产权证推出之前，不少物业的权属证书为两证，由房地产管理部门填发《房屋所有权证》，由土地管理部门填发《国有土地使用证》，这些物业除了要列出估价对象的抵押价值及抵押净值外，还需要分列出土地价值及房产价值。

这种做法原因有二，原因一是就房地产抵押备案而言，部分城市房地产抵押需分别向土地和房产两个管理部门备案，故需要将房地产价值强行分离为土地价值和房产价值。原因二是部分银行机构在考察抵押物的抵押价值时，对土地价值和建筑物价值会给予不同的贷款成数。

对于估价机构而言，这种做法缺乏科学性，在技术处理上时常面临尴尬的局面，为了更能说明白这个问题，先举以下的估价案例。

案例一（模拟）

估价报告摘要如下：某房地产评估公司对××底层商业店面房地产进行估价，估价对象建筑面积94.84㎡,成新率为85%，层高4.3m；分摊的土地使用权面积26.64㎡，属××市2级商业用地，类型为国有出让，土地使用年限尚余27年。估价目的是抵押贷款，选用市场法和收益法。两种估价方法综合的最终估价结果为抵押价值537万元人民币，房地产单价为5.662万元/㎡建筑面积（估价结果符合当地类似房地产价格行情）。

因为这宗估价报告要向房地产和土地两个管理部门分别备案，土地管理部门要求单独列出其土地价值（地价），该估价机构在估价报告测算部分的末尾增加了采用基准地价修正法测算其土地使用权价值（地价），测算过程如下：

××市2级商业用地政府公布的基准地价（楼面地价）为9000元/㎡，期日、优劣度、使用年期等修正系数综合为1.2，估价对象的土地使用权价值（楼面地价）为10800元/㎡（9000×1.2）；则土地使用权价值为人民币102万元（10800×94.84）。

案例二（模拟）

为了方便比较，采用同上案例，估价结果同样为抵押价值537万元人民币，房地产单价为5.662万元/㎡建筑面积。

因为这宗估价报告要向房地产和土地两个管理部门分别备案，土地管理部门要求单独列出其土地价值（地价），该估价机构在估价报告测算部分的末尾增加了采用成本法测算估价对象建筑物现值，然后求出土地使用权价值，测算过程如下：

15层钢筋混凝土结构综合楼重置价为2600元/㎡，成新率85%，则建筑物现值单价为2210元/㎡，则土地使用权价值（楼面地价）为5.441万元/㎡（5.662-0.221）。土地使用权价值为516万元（5.441×94.84）

案例一与案例二的比较分析：

案例一与案例二的估价对象，估价结果都相同（总价537万元人民币，房地产单价为5.662万元/㎡）。案例一采用基准地价修正法直接求地价，测算的地价为102万元（房价435万元）；案例二采用成本法测算去房价然后再求地价，测算的地价为516万元（房价21万元）。同宗土地价值为什么会出现上述难以自圆其说的尴尬呢？进一步分析如下：

案例一：房地产抵押价值为5.662万元/㎡，楼面地价1.08万元/㎡，与当地公布的基准地价吻合。但测算的建筑物的现值单价为4.582万元/㎡（5.662-1.08），这样的一个建筑物（钢筋混凝土结构）单价显然是偏高太多太多了，完全不符合当地建安行情。

案例二：房地产抵押价值为5.662万元/㎡，建安重置价取2600元/㎡，也符合当地同类建安行情。但测算的楼面地价为5.441万元/㎡，（5.662-0.221）是当地政府公布的基准地价（楼面地价0.9万元）的6倍多，明显偏高太多了。

案例一与案例二在分解土地或建筑价值时虽然过于简单，但是如果采用土地剩余或建筑物剩余技术，其结果与上述案例的分解结果基本相当。

为什么估价结果符合当地市场行情，并且分解测算的每个环节都没有存在技术问题，而分解后的房价与地价（单价）却存在严重的不能自圆其说的结果呢？最主要的原因是采用市场法或收益法的估价结果，是不能硬生生地将房地产评估价值再分解出房价与地价。如果非要分解，势必造成上述的尴尬。

房地产评估价值不是地价与房价的简单相加，具体表现在以下三个方面：

（一）从房地产的含义方面看

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。实物包括建筑物（外观、结构、布局、设备、装饰装修等）及土地（形状、地势、地质、基础设施、平整程度等）。

一方面，房地产评估价值中包括实物、权益、区位三者的价值，而实物价值仅仅是房地产评估价值中的一大部分，因此说房地产评估价值不只是房价（建筑物本身价值）与地价（土地本身价值）两部分组成。在成本法求取建筑物的价值时，权益与区位两者的价值很难量化在估价结果中。至于权益和区位的价值如何反映到地价或房价上，又因房地产状况、采用的估价方法不同而有所区别。

另一方面，实物中的地价或房价因素对房地产价值所产生的影响，每宗房地产是不一样的，也就是说地价或房价在其房地产价值中所占的比重是变量，估价时难以量化。

（二）从房地产的特性方面看

房地产的特性有不可移动性、独一无二性、用途多样性、相互影响性等等。就拿互相影响性来说，某宗房地产价值不仅是自身条件所决定的，同时周围的房地产利用状况也会对他的价值产生影响，这种影响可能使它产生增值，也可能使它产生减值。这种对它的价值产生的变化并非房地产本身的价值起作用，不是建筑物本身或土地本身所起的作用，而是周围、外部条件对它所产生的作用。周围、外部条件对它所带来的增值或减值，是分配于地价还是房价？或者两者都要分配，那么两者分配的比例各多少呢？这些问题都是在房地产估价中难以一刀切予以解决的。

（三）从采用估价方法方面看

房地产的估价方法主要由市场法、成本法、收益法。

①市场法、收益法

采用市场法、收益法估价时，都是直接求取房地产（房连地）价值，而不是通过求取地价和房价进而求取房地产价值。影响房地产价值的因素是综合在房价与地价中反映出来的，影响因素在房价与地价中是相互的、内在的、无法割裂的。如果非要硬生生地从房地产评估价值中分解出地价与房价，这不仅没有估价的理论依据，而且没有任何使用意义。上述案例一与案例二的地价分解结果充分说明了这个问题。

②成本法

采用成本法估价时，大多采用房、地分估，然后加总求得房连地的房地产价值，这似乎可以在估价结果中分列出该房地产的地价与房价。但是，只要我们深入分析，采用成本法估价求取房地产价值时，也不是都可以通过地价与房价的简单相加。举例如下：

估价对象房地产位于某一栋没有电梯的写字楼顶层的西北角（整栋楼用途均为办公），采用成本法求取其房地产价值时，先根据相应的基准地价，求得其土地使用权价值（地价），然后求取该写字楼（整栋）的重置单价与成新率，继而求得顶层西北角估价对象的建筑物现值（房价）。那估价对象房地产价值是否就等于以上求取的地价加上房价呢？答案是否定的。这种简单的地价与房价相加只能说是该楼宇的均价，不等于上述估价对象的房地产价值。

如果说这种简单的相加就等于其房地产价值，那么该写字楼内的任何一层、任何局部部位的房地产价值（单价）不都一样了吗？因为基准地价相同，土地使用权单价就一样；楼宇重置价与成新率相同，建筑物单价就一样。这显然是不正确的，因为同一写字楼内，因所处楼层不同，其房地产价值（单价）也应不同，因所在朝向位置不同，其房地产价值（单价）也应不同。

由于估价对象位于没电梯楼宇的顶层，不仅所处楼层差，隔热、防水也麻烦，再者它处在西北角，朝向也不好，因此其房地产价值（单价）应该低于其他部位、楼层的房地产。也就是说虽处在同一楼宇内，采用成本法估价时，也应考虑所在楼层、朝向、规模等影响房地产价值的因素，这种因素称之为“综合调节系数”（可能是正向调整，也可能是负向调整）。房地产价值如果采用房价与地价相加，还应该乘上这个综合调节系数。

综上所述，房地产评估价值不是房价与地价的简单相加。