前些天，我一直在看有关中国发展的社会类题材节目——《辉煌中国》，看到了如今中国的发展进程是如此的快。在大城市里灯红酒绿，人们生活在一个如此和平、繁华的年代，幸福相当。可是在辉煌的背后，肯定也还是会存在不少“艰辛”。尽管是大城市，尽管这是一个向“共同富裕”不断努力前进的社会主义国家，但是说实际，总不可能真的实现每个人都能得到同样的待遇，这就是现实。在看到不少人还是在为自己的梦想，为了生活而努力奋斗。例如一家三代人，辛苦打拼，但仍然买不起一间像样子的商品房，一家6口仍然蜗居于一个30多平米的分配房中，迫于现实生活中的各种阻碍，而无法实现很好的“活着”。看到这时我想，难道说我们的社会发展的太快，人们跟不上发展的步伐了吗？有的人无论怎样也买不起一套房，可是现实中也有很多人都买上了房，而且不止一两套，对于买不起房的人，我突然感叹：买房70年产权，但是70年后，我们的房产将何去何从？

商品房所说的70年产权，其实是指住宅土地的70年使用权。因为商品房的土地类型多属于出让土地，就是房地产开发商从政府手上购得70年的住宅土地使用权，70年是从开发商取得土地开始计算，但由于开发商在建商品房也是需要时间的，一般建成需要2-3年，所以说，在交到你手上实际可以使用的商品房年限，最多也就68年了。 现在国家新下了规定就是住满70年房产可自动续延，但仍需要交纳一定的土地出让金。也许你会想，68年后我早就换房啦。但是你要想想，结构只房屋的其中一个部分。房屋建造的目的就是为了给人类提供遮风挡雨等的保护功能的，所以房屋是要暴露于环境中，房屋这东西也是相对比较容易损坏。在我国，普通商品住宅及商业用房，大约都是有50年的设计使用寿命。50年只能保证你建筑结构的稳妥，但是水电呢？一般来说，水电的设计年限最多只有30年，而且这是在采用优质产品及材料的前提下才有30年的限期。但是现实生活中，建筑行业和装修行业为了挣取更多利润，所采用的水电材料大多都只是刚好能符合国标要求，甚至有的还都不一定能达到要求。所以，按照目前所使用的水电材料，使用年限也最多只有25年，也就是说25年后，房屋就必须要有一次大修，包括更换老化的电缆，生锈的水管，更换变压器等等。当然，这个肯定是你所在小区大家共同承担，物业肯定是不会给你承担这个费用的。在这又会牵涉到一个小区管理问题，有相当历史的小区，很难做到由一个物管公司从头管理到尾，这其中必定会涉及换物管公司的情况，这样所牵涉的历史费用拖欠问题，就又更难说清了，至少85%以上的老旧小区可能会出现这种情况。

以上说的，是针对全新情况下的商品房。那么二手房的话呢？有的人可能为了满2年不交税的政策，买了使用超过2年的房屋，认为这样是捡到大便宜。但事实上，对于那些90年代建的房屋，由于当时建筑工艺及建筑成本的限制，质量大多都相对较差，按照建筑结构上说，能使用30年就已经很不错了。不要少看短短的5年时间，当有一幢25年楼龄的房屋和一幢30年楼龄的房屋摆在你眼前时，你才会知道什么是没有对比就没有伤害。例如很多使用年限较长的旧小区的房屋，尽管外观上还勉强算过得去，但是仔细看就会发现楼宇外观“蓬头垢面”，而且还会发现墙体裂缝或者部分渗水，楼宇内里蛛网张结等的情况……那么对于那些在90年代建的房屋呢，可想而知他们使用了20年甚至30年后的样子，在大街上也是看不上这样的房屋了，深有体会，毕竟岁月是把杀猪刀，这句话不单单对人有用，对房屋也是一样的。也就是说，如果你买超过10年的二手房的话，虽然设计年限是50年，但你一定要考虑到30年报废的可能，也就是说，你实际使用年限只有20年左右了。而且，也许你刚买到手，就要面临大修的情况了。

那么使用超过50年后的房屋又应该怎么办呢？有两种可能，第一是请相关专家评估，对结构进行加固，第二是直接报废。但是按照实际情况以及相关案例数据显示，我国目前即将到期的建筑，50年后能通过评估并有条件进行加固的住宅，比例不到15%，同时还需要支付高昂的加固费用。但是如果说直接报废，70年使用权的房产最后变成了50年就要报废，而二手房可能使用还不满30年就要报废。

在法律上，按照新颁布的《物权法》一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

想到这里，或许有人在心理打着如意小算盘想着，到时候业主可以在报废的房产上重新盖楼。但是依据现行的国家政策，并无关于“报废的房屋”上可以自己盖新房的条例，而且需要众多的审批条件，一般都很难通过。就例如广州“东湖新村”，建于1979年，1982年竣工25幢8层 、2幢16层楼房，到今年已经使用了38年，业主实际使用了35年，距离土地使用权到期还有32年的时间。东湖新村曾经是全国第一个商品房小区、第一次引进外资兴建住宅小区、第一个实行物业管理的小区。据相关报道显示，东湖新村解决了当时住房配套的三大难题：自来水入户、供电、电话报装，还是广州第一个有电话的住宅区。上世纪八九十年代，全国各地的人都来东湖新村参观。然而当年风光一时的明星小区，如今却变得破旧不堪。大门虽然设有门禁，但陌生人尾随便可进入，楼道昏暗，垃圾随处可见。另外从自来水公司工作人员了解到，很多大楼的水泵已经坏掉，有的早在好几年前就已经被拆除，有的楼宇甚至连水泵房都没有，小区停水是时常有发生的事情。当年周边楼房不多，小区可以不用通过水泵便可实现供水，但如今随着高楼拔地而起，用水矛盾就变得越发凸显。小区现在整体环境一落千丈。

我国到现在为止，还没出现有土地使用权超过70年商品房的情况，这对现实生活中很多老旧小区想报废提供不了实质的案例，调侃的可以说：“东湖新村都还没倒，你们还不需要那么快着急。”面对“70年后，我们的房产将何去何从？”的质疑和困惑，众多的业内人士和法律界人士认为，这一问题肯定会随着经济的发展，国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰而逐步破解。就目前法律政策而言，有以下方法可能为到期房产提供有效出路：

① 重签合同，续缴出让金

土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。但这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样缴纳和缴纳多少土地出让金方面达成共识。届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。

② 房随地走，国家补偿

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决之道可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。

但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿—个人拆迁”的形式。

③ 政策持续调整，法规适时完善

业内人士认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。

说到底，商品房，商品房，为什么叫商品房？简单从字面理解即为商品房屋。既然是商品，在市场上商品买卖的过程中，就必定会存在利益和风险，既然你想要利益，就必须承担必要的风险，到最后买与不买，买得起与买不起，就取决于你对自己能力的判断以及对利害得益的衡量了。