房地产司法鉴定评估是指具有司法鉴定人资格的房地产估价公司接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托，依照法律规定的条件和程序，运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门性问题进行判定的活动。

同常规房地产评估项目相比，司法鉴定评估的风险大，对房地产估价师的专业水平要求更高。在评估过程中因估价委托人填写房地产鉴定评估委托书不规范、被执行人不配合等因素加大了房地产司法鉴定评估工作的难度，并影响评估结果的准确性。因此，房地产估价师应该遵守《房地产估价规范》、《房地产司法鉴定评估指导意见》，在做好司法鉴定评估项目的同时并积极主动做好沟通解释工作。下面就笔者在房地产司法鉴定评估工作中遇到的问题为例进行探讨。

一、房地产鉴定评估委托书中信息不完整或书写错误

多数房地产鉴定评估委托书没有按规定规范填写，根据四川省《房地产司法鉴定评估指导意见》房地产鉴定评估委托书，除载明委托人的名称或者姓名、委托的房地产估价机构名称、委托日期、简要案情及承办人姓名和联系电话等信息外，还应该载明房地产司法鉴定估价基本事项，包含估价对象及估价范围、价值时点、估价目的、物质实体状况和权益状况。笔者在评估过程中收集到的房地产鉴定评估委托书有很多并没有记载估价对象的范围、价值时点、物质实体状况和权益状况。比如工业房地产，会存在这种情况：一宗土地上修建了多栋建筑物，就需要委托书明确的写明估价范围，是评估其中的部分建筑物及其分摊的土地还是所有建筑物及整宗土地。如果遇到这种情况房地产估价师应该在收到委托书时与估价委托人联系，要求其明确估价范围，重新出具房地产鉴定评估委托书。

《房地产司法鉴定评估指导意见》中附有房地产司法鉴定评估委托书推荐文本，但是很少有估价委托人按照推荐文本出具房地产司法鉴定评估委托书。《房地产司法鉴定评估指导意见》主要是为了规范评估机构从事房地产司法鉴定评估工作行为而出具的法律法规，对法院没有约束力。因此，在实际工作中，房地产估价师更要做好沟通解释工作，以得到估价委托人的理解与支持，提高工作效率与评估结果的准确性。

二、被执行人、承办法官不配合现场查勘

被执行人对估价人员的工作极不配合，抵触情绪明显，给司法鉴定估价后续工作造成困难。在实际工作中一般只有申请执行人或者其代理人带领查勘现场，被执行人要么联系不上要么不配合查勘工作，多数承办法官不愿意陪同现场查勘，或即便陪同而不愿在现场查勘表上签字。房地产估价师在承接项目后应提前联系被执行人、申请人及承办法官，告知评估事宜，请他们配合现场查勘工作。对不愿意陪同现场查勘的房地产估价师要出具《房地产司法鉴定风险告知书》陈述其厉害关系，并做好详细记录。

三、估价对象权属资料难以搜集

根据四川省《房地产司法鉴定评估指导意见》，房地产估价机构应当取得估价对象的权属资料包括：估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证(国有建设用地使用权证)、政府批准用地的许可文件、集体土地使用证等权属资料，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明。但在实际工作中估价委托人很难完全提供评估所需权属资料，特别是估价对象分摊（占用）的土地权属资料。四川省《房地产司法鉴定评估指导意见》明确指出房地产估价机构认为需要法人民院依职权调查取得有关鉴定评估依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的鉴定评估资料作为鉴定评估依据。房地产估价师在搜集估价对象相关资料时，若因权利限制可以申请人民法院协助取得，不能接受当事人提供的相关资料。对于产权不清晰的估价对象，不要做产权界定，也不要出具鉴定报告。

四、谨慎的假设和限制条件

房地产估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。若一些估价依据缺失，确实需要做合理假设的，可根据实际情况出具咨询性估价报告，若估价依据严重缺失应该告知法院并终止该房地产司法鉴定评估项目。

五、房地产司法鉴定评估的时效性

法院出具的房地产司法鉴定评估委托书会记载房地产司法鉴定评估工作的作业期限，一般为出具房地产司法鉴定评估委托书日期后的30个工作日内完成评估工作。被执行人不配合现场查勘或估价对象权属资料缺失等因素，会严重影响评估工作的时效性。所以房地产估价师在承接房地产司法鉴定评估项目后应该积极主动联系被执行人、申请人、承办法官，第一时间确定现场查勘时间并收集相关资料，在遇到被执行人不配合，不能现场查勘现场或权属资料缺失时影响工作进度的，要提前与承办法官沟通解决，对于即将超出作业期限的要向法院提交书面《延期声明》说明影响该项目进度的原因，并提出申请延期的期限。

六、小结

综上所述，房地产司法鉴定评估工作中遇到的种种问题，都增加了工作的难度。因此，完善、准确的现勘资料是确保评估结果准确性的重要因素。现场查勘时要做到细致，多看、多想、多问，全面了解估价对象的实物状况。现场查勘时还应该收集估价对象的市场调查资料，充分了解估价对象区域内该类型物业的房地产市场状况，房地产交易是否活跃，该类型物业的租金、售价，并掌握足够多的真实成交案例。同时，要关注估价对象的证载地址与实际地址是否一致，若不一致的要询问周边住户或租客调查了解核实该房屋是否为估价对象，避免看错。若由法院介入后尚不能入户查勘的，房地产估价师尽可能通过查勘与估价对象位于同一单元相同户型的物业，来间接了解估价对象的实物状况。

司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。房地产估价师除了要具备相应的资格和经验外，还必须要有一定的法律知识，对房地产的法律、法规和有关行业管理的规定要充分掌握，对司法程序应相当熟悉，对民事诉讼法、行政诉讼法等有关内容也应有一定的了解。在评估过程中要注重合法程序，不能“想当然”，在遇到问题是要按照规范操作，做到有法可依、有据可查。房地产估价师应该恪守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范，尊重双方当事人的合法权利，保证评估工作的时效性，客观、公正、准确的出具评估结果。