房地产业的发展一般都是由市场供需所决定的：当地区发展到一定阶段，区域内所提供的房地产数量已不足以满足当地发展需求时，房地产市场将会出现供不应求状况，市场交易相对旺盛，房价呈现上涨趋势；而当区域缺乏吸引力，投资价值较低，或是城市人口增长速度减缓，城市原有居民刚需不高时，房地产市场将会出现供过于求状况，市场相对冷淡，房价容易出现不升反降的情况。按照市场经济的基本理论，房地产市场就是在这样相反的两种状态下反复变化发展。但鉴于中国市场经济的发展并不完善，因此我国的房地产市场不能仅仅只依靠市场供需来调控，同时还需要国家政策调控来引导。而作为其中的典型，中山市房地产市场近年来的变化就是最好的写照。

中山市房地产市场近年来发展缓慢，其原因主要有以下几个方面：

①邻近的深圳、广州等一二线城市由于经济发展程度高、就业吸纳能力强、公共服务能力优，吸引了大量中山市的人口和资金流；

②在城市建设过程中，中山市过于侧重环境宜居这样的口号来吸引投资和人口，而没有解决城市交通及公共设施配套问题，使得投资者对中山市场的发展潜质的看淡；

③很多处于“两栖”状态的在外地劳务的中山人，因为缺乏对中山归属感，大多选择在外地置业，就算有意向会中山置业的，也大多选择在农村买地建新房，赚取的收入大部分没有用到房地产，而是回流到了农村，从而使城市的房地产市场投资气氛较低；

④许多外来房地产开发商盲目跟风进入三四线城市进行房地产开发，但由于市场调研不充分、对政府规划政策了解不到位，致使大量的房地产项目销售不理想，造成项目滞销。

这些原因都让中山市房地产市场在2015年前表现得相当冷淡，甚至导致了2014年中山市的住宅库存达到了7万套的高位。但从2015年年底开始，随着中山的轨道交通规划、港珠澳大桥、深中通道、粤港澳大湾区等项目的落实，加上营改增等一系列的房地产改革政策的提出，中山市的房价增速开始加快，很多本来4000-5000均价的商品房在不到一年时间里已经相继破万，中山市的住宅库存也从7万下降至现在的4万。

一、中山市交通规划项目

（一）中山轨道交通规划七条线路

《中山市城市轨道交通线网规划（调整）》2015年10月份已经通过市政府批准。根据规划，中山总共规划七条轨道交通线路，全长246.5千米，设站124座，其中城市轨道内部换乘站13座，与区域轨道车站换乘站9座。轨道交通的出现意味着未来中山各区镇的联系将更为紧密，一些比较边沿，本来交通比较不变的镇区将得到更好的发展，也将更有机会进入周边区域的投资者的视野，并能充分带动中山市的整体发展。中山轨道交通草案的出台同时也带动了各个沿线的楼盘价格上涨。

（二）深中通道终于获批动工

2015年12月，国家发改委正式发文批准了深圳至中山跨江通道可行性研究报告。深中通道的落成将进一步优化中山市的经济发展环境，对中山市的产业转型升级是一个强有力的推动力。深圳市的产业、人才、技术、资本等优势资源将作为中山市借助的优势，加速自身产业的转型升级。深中通道动工获批为一直的纸上谈兵的言论画上了句号，为广州深圳等外来投资者注入一剂强心针，中山楼市受深中通道利好消息推动，吸引了不少外来置业者。

（三）港珠澳大桥建设

2017年5月2日港珠澳大桥主体工程全线贯通。港珠澳大桥的建设，使得中山成为连接深圳、广州、佛山、珠海、香港澳门等地的枢纽城市。中山将承接粤港澳大湾区内特大城市的城市功能，其未来价值将再次被房地产开发商作为噱头凸显在各个销售策略中。

二、中山市楼市调控政策

对于中山这样自身区域优势不大，城市发展速度受周边一、二线城市影响较大的三四线城市，如果只是靠自身的经济发展来带动整体区域价值的上升比较困难，所以中山多年来的房地产价格一直维持在4000-5000的水平。但同时这样的三四线城市不像一、二线城市那样发展程度相对较高，独立性较强，更容易受国家、地方的政策调控所影响，因此我们能看到当众多政策相互影响下，中山市的房地产市场短时间内快速升温。

随着各项的政策的相继推出和落实，中山的房地产市场像市炸开了锅，不断升温，而沉寂了好几年的中山楼市也像被放在“高铁”上，短时间内以难以想象的速度不断蹿升，价格到2016年底已逼近了周边的二线城市，甚至远超过了江门等一些同等三线城市。不过这样的升势并没有维持多久，调控政策就再次出台，不过这次是稳定政策而已。

2016年年初至2017年这段时间，全国各地的房价不断飙升，甚至多地出现近几年来升幅之最。而在2016年国庆后我国升幅较大的地区开始新一轮宏观调控时期，针对过热的房地产业各地政府分别出台了不同程度的调控政策，通过对当地房地产开发的政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、银行金融贷款的紧缩政策等措施，希望使当地的房地产市场从过快的增长中回归到理性发展，从以投资者为主导的市场过度回以消费者购房为改善居住为主的市场。而作为其中最为典型的城市之一的中山市，响应中央号召，也在2017年3月开始了一轮自身的稳定楼市的宏观调控政策。中山市楼市调控政策可用下列几大关键词进行展开：

（一）限价：一经备案 半年后方可调价

通知要求实施商品住房价格备案。新建商品住房项目在销售(预售和现楼销售)前，应先到价格主管部门办理销售价格备案。对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，价格主管部门不予备案；没有进行价格备案的项目，属于期房预售的暂不核发预售许可，属于现楼销售的暂不办理权属登记。房价一经备案6个月后方可调整。对取得预售许可或现楼销售的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部房源，明码标价，实行“一套一标、一房一价”，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。

（二）限购：外地户籍 须缴满半年社保

通知指出，对拥有3套及以上住房的中山本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。对拥有1套住房、无法提供购房之日前两年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

对拥有两套及以上住房的非中山户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

非中山户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房。

对在中山辖区内没有住房的祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新建商品住房。

（三）信贷：买首套房 首付不低于30%

通知明确，符合条件的购房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。对中山本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款。对非中山户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。

通知要求相关部门排查房地产非法金融风险。从严查处房地产开发企业、房地产中介企业利用互联网从事非法金融业务、与互联网平台合作开展非法金融业务、以股权众筹等名义从事非法集资活动，开展垫资、首期贷、赎楼贷、尾款贷款性质业务以及违规众筹炒楼等不良行为，进一步降低房地产领域金融风险。

中山市这次调控政策的颁布并非限制人们购房，而是让被过分炒高的中山楼市回归正常，让中山市房地产市场回归平稳，主要是限购针对的是新建商品住房。而这样的政策也起到了其当初预想的效果，中山的新楼盘中深圳、广州等附近城市的投资者已经大量减少，更多为本地人的刚需购房。

三、中山市房地产市场变化分析

中山市2016年1月-2017年6月一二手住宅价格变化

中山市2016年1月-2017年6月住宅库存变化

从2017年上半年的数据可以看出，2017年3月限购政策出台后，4月份首次均价有所下滑，但仍然维持高位，2017年上半年整体住宅均价维持在8424元/平方米，同比上升26.97%，从一手楼楼市上看，楼市也开始出现了一段时间的稳定期，从库存变化上看，库存从调控开始后以及开始逐渐回升，说明一手房市场开始出现受冷的情况，在限购的政策的影响下外地投资者购买欲望降低，致使本地投资者或刚需人群重新成为中山一手楼市的主力军，在这种情况下购买能力相对较弱的本地投资者和刚需人群大多对目前价格持续走高的一手楼市普遍持观望态度；这但对于限制较松的二手房市场方面依旧火爆，部分楼盘已经开始出现二手价比一手价还高的情况。

在可预见的半年时间内中山市政很有可能还会出台一定的调控政策来保持房地产市场的稳定。但从宏观上看，中山市房地产价格相对周边城市依旧偏低，同时中山市政府不断推出多块高质量商住用地，并不断拍出高价，而且从碧桂园、美的等多家房地产开发商陆续进驻中山的房地产市场的情况上可以看出，政府层面上还很看好中山市的楼市及房地产市场还有继续上升的空间的。在未来的一段时间内，政策导向应该会集中在对房地产利好的方面，但也会根据具体走势适时推出一些维稳中山房地产市场的政策。