随着社会经济的快速发展，人们法律意识的日益提高，经济纠纷案件日益增加，案件中涉及房地产纠纷呈上升趋势，浙江省高级人民法院工作报告显示2015年全省审结涉房地产纠纷3.2万件，标的额319亿元；2016年全省审结建设工程、商品房买卖等涉房地产案件2.8万件。为确定涉诉房地产的价值，法院会委托专业的房地产估价机构进行房地产司法鉴定评估，从而衍生出房地产司法鉴定估价，本文简单谈谈对房地产司法鉴定估价的认识。

一、房地产司法鉴定估价的定义

在认识房地产司法鉴定估价之前，我们先了解何为司法鉴定，根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。鉴定机构、程序具有合法性，出具的鉴定报告具法律效力。

房地产司法鉴定估价，是司法鉴定的一种，指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。随着经济的发展，财产纠纷日益增多，房地产司法鉴定估价结论逐渐成为解决纠纷的主要法律证据，对仲裁的公正性起着重要的作用。与一般房地产估价相比更具严肃性和复杂性，房地产司法鉴定估价在出具报告后如有需要须出庭接受当事人质证，目前估价师出庭率较低，但为了保证鉴定结论的科学性、真实性，估价师出庭质证将可能成为趋势。

二、房地产司法鉴定估价的种类

（一）债务纠纷涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定评估

涉诉房地产的司法拍卖，是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。该评估类型估价目的是为司法拍卖(变卖)提供价值参考依据，评估价值类型为房地产市场价值，而非变现价值。

房地产拍卖(变卖)鉴定评估，拍卖房地产上原有的租赁权及其他用益物权，通常不因拍卖(变卖)而消灭，评估时应将租赁权及用益物权作为估价因素。拍卖房地产上原有的抵押权及其他担保物权，通常因拍卖(变卖)而消灭，通常不考虑其对价值的影响。

(二)分家析产鉴定评估

分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最常见的是离婚引起的房地产估价。

(三)房地产损害赔偿鉴定评估

房地产损害赔偿鉴定评估，是指房地产的所有权、用益物权或者担保物权受到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定评估。

1、房地产损害的类型

按照损害事实，房地产损害的类型划分为实体性损害、功能性损害和经济性损害。

1）实体性损害是指对房屋有形组成部分的损害，包括影响主体结构、围护结构、装饰装修等的损害。

2）功能性损害是指房屋及其所在小区内外规划的改变，如房屋层高、小区绿地道路等发生改变，以及影响房屋采光、日照等方面的规划变更，从而对房屋功能发挥产生的负面影响。

3）经济性损害是指对损害事实的发生间接影响房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议登记不当带来的损害、房屋(土地)登记部门的其他登记错误带来的损害，以及区域规划调整带来的损害。

2、房地产损害赔偿鉴定估价方法，有成本法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法等。

1）成本法也称为修复费用法，是通过设定规划许可、采用其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮，求取排除估价对象房地产的缺陷恢复其原来功能所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用以及修复工期内的直接经济损失等费用，从而评估房地产价值减损额的方法。

2）损失资本化法，是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限内的现值和，或测算经济耐用年限内无质量缺陷房地产正常净收益现值和与有质量缺陷房地产正常净收益现值和之差，从而评估房地产价值减损额的方法。

3）赔偿实例比较法，是通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和修正，从而评估房地产价值减损额的方法。

4）损害前后价差法，是通过测算损害前房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值，求取其差额，从而评估房地产价值减损额的方法。

（四）定罪量刑估价

定罪量刑估价，是指为涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为定罪量刑而进行的房地产估价，如房地产受贿罪，房地产估价时价值时点理论上应为受贿之日，而不是案发之日或委托估价之日。

（五）其他司法鉴定估价

三、房地产司法鉴定估价的特殊性

（一）估价类型多、情况复杂、工作难度较大

法院委托评估的司法鉴定估价，存在评估对象类型多样化、纠纷种类繁多、房地产权属复杂、历史遗留问题、法律关系复杂等问题，工作难度较大。

（二）要求独立、客观、公正、严谨

房地产司法鉴定估价不同于房地产转让、抵押、租赁，出具的评估报告具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的利益，故要求更严谨的对待每个评估流程，估价师要求有更高的职业水平和职业操守，站在中立的立场上，排除一切干扰，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

（三）风险性大

司法鉴定估价工作直接关系到当事双方的利益，承担的法律风险、技术风险、经济风险高于其他类型的房地产估价业务。

四、房地产司法鉴定估价过程中的注意事项

房地产司法鉴定估价要求估价师在工作过程中勤勉尽责，对待每个估价流程更严谨、更规范，才能做好估价工作，降低评估风险，下面简单说明几点估价过程中的注意事项。

（一）明确估价范围

在接收到《司法鉴定委托书》后，应明确估价业务是否可承接。司法鉴定机构不应承接的范围：委托估价超出机构司法鉴定业务范围的；鉴定材料不真实、不齐全或来源不合法的；委托事项的用途不合法或违背社会公德的；鉴定要求不符合司法鉴定职业规则或相关技术规范、超出机构技术条件和鉴定能力的；其他不符合法律、法规、规章规定情形的。若不予受理，应向委托方说明理由，退还其提供的鉴定材料。

对于可受理的业务，在与经办法官联系时需确定的内容：价值时点、价值定义、估价对象范围、价值类型、案件情况等，还要明确评估业务各方的责任和义务，从而规范各方的行为和责任。与经办法官进行良好的沟通，得到法官的积极配合和帮助，有助于评估的顺利进行。

（二）资料的收集

1、估价资料是否全面、真实、详细，直接关系到估价结果的可靠性和准确性，尽可能让当事人提供评估所需的资料，如房地产权证、预售合同、租赁合同等，如当事人不配合，需向法官说明情况，如果法院要求，以书面方式通知当事人看现场，或者准备相关资料，经法院协调未果，也可通过不动产查询机构协助查询不动产相关信息。

如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形，如估价对象灭失；估价对象的所有人、占有方拒绝或者不配合估价人员的工作；隐蔽工程图纸缺失等，可以参考四川省房地产司法鉴定估价中的处理办法，让当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，使得当事人明确知晓其配合义务及不配合所可能承担的法律后果及风险，有效降低房地产估价师的执业风险。

2、鉴定资料交接程序：所有委托资料都应当通过人民法院移交给估价机构，估价师不应私下接触当事人或单方面从任何一方当事人手中接受资料、证据，若评估过程中有新的鉴定资料、证据，也须经人民法院组织当事人质证后，由人民法院移交给估价机构。

（三）实地查勘

鉴定程序中，实地查勘是一个非常重要的环节，查勘过程中须注意以下几点：

1、涉诉双方当事人或其代理人、法院执行厅和技术处工作人员、注册房地产估价师四方应全部到场，共同进行实地查勘，确认估价对象及范围，若遇到争议问题现场协商或补充确认。若出现一方未到场、一方不配合无法进入现场等特殊情况，应及时与司法鉴定委托部门沟通解决，制作《实地查勘记录表》并让在场人员共同签字。

2、估价机构应委派至少两名估价师对估价对象进行实地查勘，尽量保证实地查勘估价师与签字盖章的估价师一致，签字估价师进行实地查勘，才能更好的把握估价对象、现场情况、估价过程等，避免争议，出现风险，也更有利于估价师出庭质证。

在实地查勘过程中，到场估价师应对委托人提供的相关资料（包括估价对象权属资料、权益情况等）进行必要核实，对现场状况进行拍摄记录。若在实地查勘过程中发现估价委托人提供的资料不全，可说明情况并要求估价委托人补充提供相关必要资料。实地查勘资料也应按规定收签、验证和保存，保证查勘过程严谨、周密，避免证据和估价程序上的纠纷。

（四）房地产司法鉴定估价程序中的时间规定

根据《司法鉴定程序通则》的有关规定，司法鉴定机构应当自收到委托之日起七个工作日内作出是否受理的决定，对于复杂、疑难或者特殊鉴定事项的委托，司法鉴定机构可以与委托人协商决定受理的时间；鉴定机构应当在与估价委托人签订司法鉴定协议书之是起三十个工作日内完成委托事项的鉴定工作，涉及复杂、疑难、特殊的技术问题的，完成鉴定的时间可以延长，延长时间一般不得超过三十个工作日。

五、结语

房地产司法鉴定估价作为一种特殊的估价业务，估价目的为法院审理、执行案件提供参考依据，鉴定报告的公允性、法定性、专业性为法院公正处理纠纷起到了积极作用。鉴定估价要求估价人员在估价过程中保持客观、公平、公正、谨慎的工作态度，严格执行房地产司法鉴定估价规程，全面收集评估所需的资料，选用合理的评估方法，保证鉴定结论的科学性、真实性。认真对待每个估价流程，可有效降低评估风险。