抵质押贷款是银行普遍采用的贷款方式，影响房地产抵押贷款额度的因素有房地产押品种类、押品估值及抵押率等相关信息。房地产押品一般包括建筑物、构筑物、土地（包括建设用地使用权和土地承包经营权）、在建工程等。

房地产押品估值风险在于估价机构是否按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）和《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号）规定的估价作业程序，本着独立客观公正的原则，去分析影响房地产价格的因素，估价方法是否科学、合理、严谨。要做到押品估值准确，必须严格遵守估价程序，规范估价过程。一般情况下，估值风险来源于以下几点：

一、是否进行实地查勘,尽职调查

实地查勘、核实抵押物的真实性是估价师必须亲自做的核心工作之一。也有少数估价机构违反职业道德，实行“走过场式”房产评估：不去现场查勘。这样做有可能隐藏抵押物的真实信息，比如：实际楼层与房产证所载不符，实际房产已灭失等。例如：以前我公司复估一个底商价格，估价对象是南开区万德庄大街某住宅小区一楼的底商，房产证上明确载明楼层为一楼。经实地查勘，此估价对象楼下尚有一层，此估价对象需要从小区内部上坡后进入，和正常一楼的底商有不同的出入口。经实地查勘，可知估价对象价值和正常临街的一楼底商相差甚远。

查勘不充分也同样会有风险。尤其是估价对象建筑物较多时，估价人员更应该尽职调查。例如：

1、某工业厂房有一层混合结构建筑物已灭失，并在此建筑物所在位置上重新建造二层钢结构建筑物。在进行抵押评估时，一层混合结构建筑物已灭失，因此此建筑物评估值为零；因为二层钢结构建筑物不在房本记载，无法办理他项登记，不在本次估价范围内，因此也不能对其进行估价。

2、某银行放贷抵押的房地产在进行查封时发现，房地产根本不存在。某住宅小区最高层数为六层，而抵押物为第七层的房屋。这样的错误明显是委托方恶意造假，只要估价师进行查勘就不会存在这种明显瑕疵的漏洞。因此估价人员一定要遵守估价程序，亲自到现场进行查勘，查勘不仅仅是拍照，不能由委托方代劳。

二、核实权属资料

对于委托方提供的权属资料等信息，估价机构有义务核实其真伪性。2016年12月1日实施的《中华人民共和国资产评估法》明确规定：“委托人提供的相应的、所需的材料，估价人员和估价机构有核查和验证的义务，要对评估报告的真实性负责”。

资产评估法的实施把资料真实性的责任全部拿到估价师和估价机构身上来，就算是委托人恶意造假，如果估价师和估价机构没有尽到相应责任，出了问题也必须承担责任，所以估价机构必须核实资料的真假虚实。

例如，对于出租的商业房产，权利人提供的租赁合同，估价师一定要认真核实，看看合同条款是否符合实际情况，租金是否客观合理。还有一些产权资料信息是否与实际查勘情况相符，若不符，需要估价人员与银行相关人员进行沟通提醒，在房地产抵押评估报告中进行披露，给出风险提示。近期有一笔项目，估价对象位于河西区某独栋办公楼，合同租金12元/平方米·天，信贷人员也已经核实企业流水，确定该租赁合同和流水一致，觉得是真实的租赁情况。但是我公司估价师经过对该抵押物的坐落位置、业态、规模进行分析、对比，认为该租赁合同租金明显偏高，并告之信贷人员我司认定合理的租金水平范围。也就是说，有些手续合法合规，但不一定合理，这个合理，也需要估价师根据经验结合数据库作出判断，切不可盲目采信。

三、评估值过高

有些估价机构唯利是图，串通客户或信贷经理，高估套现。当事人拿着这个价值虚高的评估报告去寻求贷款，就存在给行里造成贷款损失的案例。这种情况在规模小一点或者实力差一点的评估企业是可能存在的。一些估价机构没有投入研发经费去购买数据、采集数据、挖掘并分析数据，就从互联网平台去查一些相近的房地产挂牌价，然后进行适当调整，出高值时就选择挂牌价高的案例，造成与实际成交价格不符。

房地产押品估值风险还要考虑房地产的变现能力。变现能力一般和市场状况、房地产自身特点有关。如果市场正处于上升阶段，价格上涨时期，则押品较容易变现；相反，如果价格在下滑，押品就不容易变现。房地产自身的特点主要包括：是否通用、是否有转让分割性、体量大小、区位状况等，都会影响押品的变现能力。

总之，除了寻找合作良好、风控体系健全的评估机构进行合作之外，还建议银行从多方面控制估值风险，采取有效的防控措施，比如建立押品管理信息系统，持续收集押品种类、押品估值、抵质押率等相关信息；支持对押品及其担保业务开展统计分析，动态监控押品抵押价值以保障债权和缓释风险，定期对押品做批量复估，确保抵押物真实存在、抵押价值变化情况可控，以减少信贷风险；将业务管控规则嵌入信息系统，加强系统制约，防范房地产抵押业务风险。