1、一般假设

①权属的真实性

估价人员对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无理由怀疑估价委托人提供的有关情况和资料的真实性。本次估价以估价委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、有效的为假设前提。

所取得的权属资料为原件时

我们已获得委托方提供的估价对象权属证明复印件，但我们并非确权部门，无法对该权属文件进行查证和确认。本次估价仅以该权属文件所载的相关内容为估价依据，报告中有关产权的陈述不作为确权依据。

所取得的权属资料为复印件时

＊＊公司依法拥有估价对象的合法产权，并依法享有占有、使用、收益、处分的权利。

估价对象以合法的方式取得，取得过程中所涉及的各种法律文件及相应手续齐全，各种规费、税费、土地费用已全数缴清。

估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准。

②面积的准确性

注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。

本次估价应委托方要求对其所属位于＊＊路的部分房地产（主楼第一层部分，附楼第四层全部）进行评估，评估面积由委托方提供，分摊土地使用权面积依据计算规则计算得来，最终面积由房地产管理部门确认为准，若有出入，本报告估价结果相应调整。

委估面积为证载面积中的一部分时，或无证载分摊土地面积时

本次评估对象所在建筑物总建筑面积为34486．9907㎡，其中：塔楼建筑面积为22049.7608㎡，裙楼建筑面积为8661．0895㎡，地下室建筑面积为3776．1404㎡。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155．5828㎡，回迁住宅建筑面积2515．9008㎡，公建配套等其他建筑面积1576．6206㎡，即列入本次评估范围的建筑面积为28238．8865㎡，以上数据根据委托方提供的《分户面积预测表》确定。

此种假设常用于在建工程类评估，或其他未取得确权面积时的评估

③用途的界定

估价对象证载土地用途为商业，证载房屋设计用途为非住宅，现状用途为商业门面，本次估价以估价对象用途为商业进行评估。

房、地、现状的用途级别不同，但可划归为一类

④建筑结构、房屋安全、环境污染等

注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

本次估价未对估价对象进行基础和结构上的测量和实验，本次评估假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

⑤房地产市场

估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

①买卖双方处于公平交易状态，对估价对象成交有充分议价的权利。

②买卖双方能充分了解估价对象现状及市场行情，并且有一段合理的洽谈交易时间。

③估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系。

④估价对象价值不受任何附带债权关系带来的影响。

⑤自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。

2、未定事项假设

①建筑年代未知

估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。

②房屋设计用途未知

估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象的合法用途，经注册房地产估价师实地查勘，估价对象为**用房，本次估价设定房屋合法用途为**。

根据委托方提供的资料，估价对象土地用途为混合住宅，规划设计用途为混合住宅，其中1#楼1-3层为商业、其余均为住宅,本次评估以估价对象能够按照规划设计用途（住宅、商业）建设为评估前提。

常见于在建工程评估

③土地容积率未知

根据委托方提供的资料及估价人员现场察勘，待估宗地土地面积为23,964平方米，地上建有厂房、宿舍等建筑物，且已办理《房地产权证》，建筑面积合计10,455.61平方米，现状容积率0.43，由于待估宗地尚有部分空地未进行开发，因此，根据最有效利用原则，本次估价的容积率根据国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1，计入容积率建筑面积为23,964平方米。

④他项权利未知

从委托方提供的产权资料复印件上不能清晰界定估价对象抵押等他项权利。本次估价结果未考虑抵押他项权利对本次估价结果的影响，以估价对象具有完整产权、无他项权利限制为评估前提，如估价对象存在抵押他项权利，其在正式办理抵押相关手续时，估价对象的抵押他项权利未能注销，则本次估价报告结果不能成立，需进行重新评估。对此敬请委托方和报告使用方予以注意。

从复印件中不可获知价值时点时是否存在抵押等他项权利

⑤优先受偿款未知

本报告以开发商不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠承包人的建筑工程价款、职工工资及劳动保险为假设前提。

常见于在建工程评估

本次评估未获得委托方提供“缴清地价款证明”，本次评估应委托方要求不考虑该项内容对价值的影响，假设委托方已缴清地价款等相关费用。

⑥开发成本未知

本报告所采用的各项成本费用均以估价时点＊＊市平均数据水平确定，且设定在开发期间不会变化，各项成本在开发期间均匀投入，未考虑当地同期物价上涨等因素。

常见于成本法、假设开发法中，多见于在建工程评估

⑦销售期未知

在采用假设开发法计算中，未来开发完成后的房地产价值是假设＊＊市房地产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨因素的影响，并假设估价对象工程竣工验收后在合理的销售售期内（一般为＊＊年）能全部顺利售出，本次估价以此为前提。

在建工程评估中的假设开发法，销售期视当地市场情况及估价对象具体情况而定

⑧其他

本次估价以估价对象能够按照价值时点时完整的物质实体状况、权益状况及法定用途持续利用为假设前提。

3、背离事实假设

①假设估价对象状况与价值时点时现状不同

1、实物状况：本次估价假设估价对象于估价时点时是存在的，其结构、户型、装修、维护保养等物质实体状况，结合其原址所在位置周边的其他同类物业确定如下：估价对象为钢混结构的双拼别墅，装修情况为毛坯，于估价时点时的维护保养情况一般。

2、权益状况：本次估价假设估价对象于估价时点时是存在且可持续使用，其房地产权资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，不存在抵押等他项权利限制，可在公开市场上自由转让。

3、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和历史资料由委托人提供，本次估价以委托人提供的资料真实合法为前提。

4、估价对象实物状况参考原址周边同类物业进行假设，但估价人员未对同类物业做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题。

常见于司法类报告。

该案例中估价对象已灭失（被告未经许可将原告房屋拆除），需评估赔偿价值。

②假设权利不同

②假设权利不同

在价值时点，被征收房屋的周边环境、实物状况已遭到破坏，影响了估价对象的正常使用，根据估价目的，本次估价不考虑被征收房屋的周边环境、实物状况受到破坏的影响。

估价对象于＊＊年进行了翻建，但我们未获得估价对象的翻建审批文件，应委托方要求，我们假设其相关文件已获主管部门批准，并且无需再支付任何罚金或其他相关费用。

有翻建、加建情况

估价对象加建部分为＊＊＊，由于未获得加建的审批文件，本次评估仅考虑合法部分的价值，并假设加建部分已拆除，且不考虑拆除加建部分对合法部分的价值产生影响。

有翻建、加建情况

已知估价对象存在抵押等他项权利，假设其为“干净”的产权。

根据委托方提供的产权资料复印件，估价对象于＊＊年＊月＊日设定抵押权，抵押权人为＊＊银行，抵押权利价值为＊＊万元，至估价时点尚未注销。本次估价是为委托方申请贷款进行估价，应委托方要求，本次估价结果不考虑抵押他项权利对本次估价结果的影响，以估价对象具有完整产权、无他项权利限制为评估前提，若委托方在正式办理抵押相关手续时，估价对象的抵押他项权利未能注销，则本次估价结果不能成立，需进行重新评估。对此敬请委托方和报告使用方予以注意。

本次对征收房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

在价值时点，估价对象已被人民法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款），本次估价不考虑估价对象已被查封因素的影响。

90/70政策下催生的房屋产权

估价对象与另一房屋合并作住宅使用，是一个不可分割的功能整体，故本次评估以估价对象保持与另一房屋合并使用或整体转让为前提，不考虑单独处置时发生的价值减损。

由于未获提供租约，本次估价中不考虑租约对评估价值的影响。

已出租，未提供租约

由于未获提供租约，本次估价假设租赁条件和租金水平与市场惯例和水平一致。

已出租，未提供租约

租赁期限超过法定最高年限的情况

根据委托方提供的租赁合同，估价对象租约期限超过法定最高年限，本次估价结合估价对象自身特点及所在区域的房地产市场情况，假设租约到法定最高年限时终止（租期结束后，土地或房屋剩余年限已不多的情况）。

根据委托方提供的租赁合同，估价对象租约期限超过法定最高年限，本次估价结合估价对象自身特点及所在区域的房地产市场情况，假设租约到法定最高年限时继续按原约定续约（租期结束后，土地或房屋剩余年限仍较长，或土地剩余年限虽不多但假设可续期）。

租赁期限超过法定最高年限的情况

转让受限物业：如划拨土地看可否通过补交出让金的方式变成可自由转让物业。

此处列举：关于划拨土地缴纳土地出让金

根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件，本次评估估价对象的土地用途为＊＊，土地使用权类型为划拨。根据国家相关法律法规规定，以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得中缴纳相当于应当缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可优先受尝。本次评估依据＊＊年《＊＊市区基准地价评估报告》对于土地出让金的收取标准规定,估价对象对应的级别的土地出让金标准为＊＊元/平方米,估价对象占用范围内土地变更土地使用权类型应缴纳的土地使用权出让金总价为RMB＊＊元。最终缴纳的土地出让金以政府核定为准，如有变化，本次估价报告也应作相应调整。

③时点不同

本次估价价值时点为**年**月**日，完成实地查勘日期为**年**月**日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。

④其他

估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应变化关系、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

4、不相一致假设

估价对象法定用途为商业、停车场，现状用途为办公、停车场；结合估价人员对现场的查勘情况，估价对象所在区域商务聚集度较好。考虑最高最佳使用原则，转换用途不符合经济上可行性，故本次评估以估价对象保持现状用途持续使用为估价前提。

法定与现状用途不同，根据何种情况决定以哪种用途为估价前提

估价对象法定用途为工业，现状用途为商业；我们未获提供政府部门对于估价对象转换用途的相关批复文件。考虑合法原则及抵押评估中的谨慎原则，本次评估以估价对象保持按法定用途（工业）持续使用为假设前提。

抵押评估中，最好不要假设现状用途已获批

估价对象证载地址为“＊＊市＊区＊＊路12号”，经产权人领勘、估价人员现场查勘的估价对象地址为“＊＊市＊区＊＊路20号”；本次评估未考察门牌号变更等问题，依据产权人本人指认，假设两者同为一处。

权利人、地址等不一致

5、依据不足假设

（抵押评估慎用）

估价对象为单间小商铺，证载位于“＊＊区＊＊街＊＊商场三层”，房屋平面图仅为该商铺本身平面布局，无法确定其在商场内的具体位置。经估价人员现场查勘商铺位于＊＊商场三层＊＊号（商场自编号），本次评估以现场位置为合法产权为假设前提，如与政府相关部门最终出具的证明文件不同，则本次估价结果应作相应调整。

常见商铺位置无法确认、土地位置难以界定等情况，

估价对象为待开发宗地，我们未获提供《建筑工程规划许可证》，本次评估参考委托方的项目可行性研究报告中的主要技术经济指标确定估价对象建设规模，并以此为估价前提；如与规划部门最终出具的批复不同，则本次估价结果应作相应调整。

缺少权属文件或相关批准文件等情况

由于业主不在现场，估价人员无法进入3号铺位入室内查勘，本次估价所假设的估价对象为普通装修，若与实际状况不同，应据实调整估价结果，请报告使用者注意。

报告使用限制条件

①使用期限

本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

②价值类型

本报告评估的市场价值是指未设定法定优先受偿权的房地产价值，抵押价值是指在价值时点假定房地产未设定法定优先受偿权的市场价值减去优先受偿款的抵押价值。

③报告用途

本报告的估价结论仅供委托方＊＊（与估价目的相适应的经济活动）时使用，不适用于其它用途。

④分类使用

本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档并在**时提供给**。

⑤内容采用

本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经本估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。