深圳是一座创新型城市，随着产业升级及城市发展，原有的低密度、重污染、成本高的传统工业物业已经远远不能满足城市的发展。针对工业物业，深圳市政府出台了一系列政策促使产业升级、转型，使传统工业物业向高新技术项目、新型产业转型，针对这一变化，本文分析了不同时期工业物业的特点，并阐述了相应的评估思路。

    一、深圳工业物业的发展情况

1、80-90年代的传统工业

传统工业物业较集中在宝安区松岗、沙井，龙岗区，龙华区的公明、观澜。这些厂房特点是：①政府80年代-90年初批地；②成新率较低，目前主要还是生产性厂房，用于产品加工；③容积率较低，在1.0-2.0，因占地面积大，有些位置较好的厂房被列入城市更新范围；④部分非法建筑，根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性非法建筑若干规定》进行登记变为市场商品房；⑤平均月租金在15-20元/平方米。

2、高新技术项目

高新技术园区

    高新园区土地性质一般为高新技术园区用地，有商品房和非市场商品房，根据土地出让合同记载，非商品房项目不得分割办证转让，未经批准不得用地抵押，而且入园企业限制性很高。目前深圳市较成熟的高新园区有南山高新园区和光明高新园区，高新区享受国家、广东省以及深圳市扶持高新技术产业发展的各项优惠政策。

‚高新技术项目

    2000年以后深圳出现了高新技术项目用地，土地性质为非商品房用途，部分物业证载不得进行房地产开发经营，未经批准不得转让。部分物业根据土地出让合同记载，发生转让时，应补交地价，厂房也同时享有政府及园区的优惠政策。

    3、研发用房

    随着深圳产业升级及转型，新型产业用地成政府供地的主要模式，建研发用房用于商业及精密型企业办公，主要特点是可以分割办证，既有高新产业园区的相关行业条例限制和优惠，又有政府政策的扶持，允许在市场上公开交易转让，形式比较灵活。比较典型的有天安云谷、深圳市软件产业基地、星河银河谷。

        4、改变用途

有些传统工业物业因区位较好，或临主路、或近地铁、或因自身建筑类型因素已经改变用途，转型为成熟的商业、公寓、酒店等。

    工业改商业

    华强北的赛格工业园是深圳市最大的电子批发市场，目前整个工业园区全部改变为以商业为主，办公为辅的成熟商贸区。临街商铺月租金高达800-1000元/平方米，内铺300-500元/平方米。临街商铺市场价格在15-20万元/平方米，内铺5-8万元/平方米。

    ‚工业改公寓或宿舍

    传统开放型工业区宿舍改变成公寓，可以分割办证，其面积小，市场总价低，很好满足居住需求，部分还可以申请学位，深受刚需群众的喜爱，市场交易比较活跃。比较典型的赛格工业园区，莲塘工业区，赛格工业区宿舍，鹏基公寓，宝安区风尚时代，TATA公寓。

    ƒ工业改酒店

    工业厂房临街位置较好，或者近车站等特殊位置，通过重新翻新装修，改变了原有的厂房功能，改造成酒店，整体出租或者经营，实现收益的最大化。

    二、评估思路

    针对不同情况的工业物业，我们也要根据不同的评估目的进行价格的调整：

1、普通的工业厂房我们可以根据位置确定周边的客观租金，利用租金收益进行测算；了解政府对于片区的发展规划，是否已经纳入城市更新范围。如果纳入城市更新范围，我们可根据政府批复，适当考虑更新因素对价格的影响，秉着谨慎及最高最佳的原则进行评估。

    2、针对高新技术项目用地非商品房物业，我们可以根据土地出让合同了解政府的限制性因素，针对银行抵押业务我们要本着谨慎的原则，控制风险，按照不超原值的方式评估，如出让合同明确可以转让的，我们可以按市场价扣减应补地价的思路评估，并做相应的风险提示。

    3、高新园区的工业物业，根据高新园条例“第二十九条 禁止转让高新区内以协议方式出让并减免土地使用权出让金的土地及其地上建筑物。因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形确需转让的，其土地转让价格不得高于原出让合同价，建筑物转让价格不得高于成本价减折旧。转让土地或者建筑物的受让方应当符合规定的入区资格。企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权的房地产可以转让和出租。但受让方和承租方应当符合规定的入区资格”。我们评估高新园区的物业，严格按照条例规定，进行不超原值评估，并做相关的限制性说明。

    4、对于已经改变成办公的物业，能分割转让的，以比较法为主，收益法为辅进行评估，改变成商业、酒店的物业，根据最高最佳使用原则，以法定用途为基础，考虑现状用途的影响，使用收益法进行评估，对于改变为住宅的工业物业，市场交易较活跃，适用于比较法进行评估。