房地产经纪行业是房地产业的重要组成部分。近年来，房地产经纪行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。

2016年11月1日14时起，由杭州市住保房管局打造的“杭州房地产经纪行业管理服务平台”正式上线试运行，在这个平台上，群众不仅可以看到各个中介机构的基本信息，还能查询到中介促成每单交易的记录和评价信息。此前住房城乡建设部等部门联合下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，提出“完善行业管理制度、加强中介市场监管”，平台的上线运行，是对《意见》的贯彻落实，标志着杭州市房地产市场监管和经纪行业管理在本轮调控中率先从个案监管转向长效化管理机制。

一、房地产经纪业的定义及其重要性

房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

    从发展的眼光来看，对房地产经纪业的概念界定是一个动态的过程。随着房地产市场的不断发展，市场交易活动频繁，房地产经纪的范围在逐渐拓展，因此，房地产经纪的概念也在逐渐扩展。有学者认为：房地产经纪是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经纪活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪以及与房地产交易相关的咨询等有偿服务性营业活动。房地产经纪业，是专门从事房地产经纪活动的行业。【行纪（háng jì）是指一方（行纪人）接受他方（委托人）委托，以自己的名义为他方利益，从事物品的卖出和买入等行为并收取报酬的营业行为。】

随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。

二、当前我国房地产经纪行业存在的不良现象及其危害

进入2016年以来，随着房地产交易契税调减、营改增等利好政策的加码，房地产市场整体呈现出积极向好的态势。一些不法的房地产经纪从业人员，抓住政策调整的契机，利用购房者或急于置业或跟风入市的心理，捏造或夸大房市利好消息，鼓吹房价大幅上涨，一定程度上也是房价大幅攀升的原因，违背了国家调控房地产市场的初衷，导致了“越限购、限贷，房地产市场越火热，房价越涨”的局面。主要有以下几种方式：

1、不限购：上有政策下有对策，对房价的调控每个城市会出台相应的限购措施，例如限制一个家庭购二套房，夫妻就扮假离婚，或者使用假离婚证骗买二套房；限制异地投机购房，对非本市常住人口出台限购政策，就有补缴社保或纳税证明以规避这一限制，这些规避手段不仅严重影响调控效果，不良风气的盛行更是对构建和谐社会造成威胁。

2、少限贷：国家通过增加二套房首付比率以及提高其贷款利率的形式，来挤压投机投资客的获利空间。但不法的房地产经纪机构却会以造假、作假、串通信贷人员的方式予以规避。

3、避税：由于房地产经纪机构熟悉交易流程以及税收政策，往往通过瞒报、作假、签订“阴阳”合同的方式偷逃税款，不仅减少了国家的税收收入，也致使房地产调控效果大打折扣。

4、房地产经纪从业人员违法侵占客户房屋租金。主要是以低房租长租期的方式进行的，一方面中介人员和租客签订租房合同，租金比市场价低，同时要求租客付较长时间的租金；另一方面，伪造另一方正常租金，将正常租金支付周期的协议交给公司，中间差额进行截留。中介利用房东和租客之间不直接接触的特点，在中间试图“套利”。

房地产经纪机构及从业人员的这些不法行为，一定程度上推高房价、租价，严重影响民生。一方面由于民众法律知识匮乏、风险意识不足以及贪利心理，对“黑中介”缺乏识别能力，没有预知可能造成的严重后果，另一方面也是缺乏一个亲民便捷的监管平台。中介公司解决了租售过程中信息不对称的问题，然而客户很难保证自己选择的是一家诚信可靠的中介机构，很难了解该中介公司是否存在一些违法人员，暗箱操作。房地产经纪行业急需一个可以让市民群众自主查询经纪机构、从业人员、网签交易记录等信息的平台，需要像网上购物服务一样有评价、反馈机制。

三、我国的房地产经纪业管理模式

我国房地产经纪业综合管理模式为“一体两翼”框架，就是主体框架与支撑框架相结合的模式。主体框架包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式，行政监管、行业自律和社会监督三位一体；支撑框架主要是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架，人才教育培训体系和网络信息技术为其两翼。房地产经纪行业是现代服务业，其核心能力主要体现在人才和信息的数量与质量上。

为加强房地产中介管理，保护群众合法权益，促进行业健康发展，国家颁布了一系列规章制度：

    《建设部关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》(2007年11月 建住房[2007]274号)；

    《关于进一步加强中介服务业发展和管理的若干意见》(2009年8月 市委〔2009〕23号)；

    《房地产经纪管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国人力资源和社会保障部令第8号，自2011年4月1日起施行），我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章；

    《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》（2015年6月  人社部发〔2015〕47号）；

    《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(2016年7月 建房[2016]168号)；

2016年6月16日，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办的2016中国房地产经济年会暨房地产中介诚信服务承诺活动在北京新疆大厦举行。房地产中介诚信服务承诺：发布真实房源信息、从业人员实名服务、服务项目明码标价、不侵占挪用交易资金、不哄抬房价、不炒买炒卖房地产、不违规提供金融服务、不泄露客户信息、及时处理投诉纠纷、营造行业良好环境十大承诺，切实维护消费者合法权益，保障房地产交易安全，提高中介服务水平。

行政监管、行业自律和社会监督三位一体为主要管理框架，兼以人才教育和网络信息技术为两翼辅助，切实做到：一是规范服务行为，切实维护群众权益；二是建立起守信激励，失信惩戒的体系和机制。“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，尽管宏观政策提及惩处“阴阳合同”行为，但是由于过户指导价过低以及合理避税等客观原因的存在，再加上主观顽疾，阴阳合同的清除多为纸上谈兵，而此次行业管理办法再次发布禁令，配以强化后的房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，再加上住建部会同价格、人力资源和社会保障等部门联合控制，预计让阴阳合同减少乃至根除的可行性大增。

四、网上管理平台上线，提高房地产经纪服务质量

服务质量是企业的一项投资，它能够给企业以真实的经济回报。众多研究者的成果表明，服务质量对驻留顾客，营造长久顾客关系的作用是毋庸置疑的。

今年以来全国各地开展专项规范整顿房地产中介的活动，严查问题中介，规范中介行为，在本轮调控中，杭州市从个案监管率先转向长效化管理机制，下发了：

《杭州市房地产经纪机构及经纪从业人员信息管理办法（试行）》（2016年11月1日）；

《杭州市房地产经纪行业管理服务平台实施办法（试行）》（2016年11月1日）；

严肃处理房地产经纪从业人员徐*宁扣留押金事件，杭州市住保房管局就向该从业人员所在机构杭州我爱我家房地产经纪有限公司下达《责令限期整改通知书》,并暂停网签，该事件得到妥善解决，并于2016年11月1日运行的“杭州房地产经纪行业管理服务平台”上，对该行政处理予以公示。

“杭州房地产经纪行业管理服务平台”主要有以下几大亮点：

一是覆盖行业全体的信息备案体系。此次平台建成覆盖行业全体(包含所有经纪企业、门店，以及所有从业人员)的信息备案体系。这次第一批上线的我爱我家(微博)、链家、豪世华邦三家经纪企业，备案门店数量即已达377家，从业人员达到10873人。

二是实名挂牌服务的大数据关联机制。所有经平台备案的从业人员，均须佩戴由杭州市房地产中介协会监制的实名服务牌上岗服务。通过关联大数据的实名挂牌服务机制，消费者可以便捷、直观地获取相关信息，择优选取经纪服务人员。

三是针对每单交易的记录和评价机制。平台与二手房网签备案系统相关联，经纪企业、门店以及从业人员促成的每单交易均会相应记录和累积，并实时进行公示。同时，完成网签手续后，买卖双方均可在一定期限内对经纪企业、门店和从业人员的服务进行评价，每单交易的评价亦会实时进行公示。

四是实时动态调整的星级评定系统。平台各模块收集到的每日实时更新的行政监管信息、行业检查和考试培训信息、促成交易的累积数量、以及消费者针对每单交易的评价信息，将通过平台的星级评定模块，生成对经纪企业、门店以及从业人员的动态星级评定，实时向社会公示(试运行期间进行内部测试和数据累积，三个月后正式向社会公示)。

五、结语

房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业，面对大数据时代的冲击，既是机遇也是挑战。例如多重上市服务系统MLS（Multiple Listing Service），即MLS系统，早己被成功运用于美国、英国、新加坡等多个国家，是被行业广泛接受的行业准则和经营管理模式，核心理念是信息共享、独家代理、联合销售和佣金分成。其优点一方面是经纪服务商的业务更加趋于专业化，另一方面是满足消费者选择的多样性。房地产经纪行业要做到立足，逐步转型升级，应由劳动密集型向科技型转变，提高行业经营水平和效率；由速度型向效益型转变，提高品牌企业国内外市场占有率，而房地产经纪行业管理服务平台正是大数据背景下的产物，平台的上线运行是必然的选择。