摘   要：自住房商品化以来，房地产税制的改革就一直不断的被提及，但鉴于历史原因和国情体制始终没有正式出台草案，2016年7月23日，国家财政部部长楼继伟在成都G20峰会上关于义无反顾的推动房地产税改革的表态，引起了社会各界的极大关注，这也侧面印证了之前十二届人大常委会将房地产税纳入立法规划的举动绝非再是试探性的动作，这一次，房地产税似乎真的要来了。政府为何要推动房地产税的立法？又将如何推动立法？房地产税一旦落地又会给社会带来怎样的影响？这一切都还没有定论，笔者将在下文中就房地产税谈谈自己的看法。

关键词：房地产税、立法、房地产市场

征收房地产税，从古至今都是世界上大多数国家的通行做法，就以我国为例，周朝时期的“廛布”，唐朝时的“间架税”，清末民国时期的“房捐”等，1949年建国以后，房捐也作为保留税种继承了下来，我国目前也征收房产税，其依据是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，那么这样一个已经在我国实际征收很多年的税种缘何引起社会的轩然大波呢？下文笔者将谈一谈自己的看法。

一、什么是房地产税

到底什么是房地产税呢？房地产税和房产税并不相同，一字之差，既联系又区别，房产税的征收对象是房屋，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，征收于持有环节，是一种直接财产税（我国目前征收的就是房产税），而房地产税则是一个综合性的概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，涵盖了房地产行业从开发，建设、流转到持有的整个过程的税费，此次纳入立法规划的正是房地产税，从这个层面来看，房地产税改的目的更倾向于整合，把现行的增值税，所得税，土地使用税等整合起来，是简化税制，提高效率的做法。然而这与我们并不相关，人们最关注的还是税改之后是否会触动自己的利益，我国现行的房产税，征收对象主要是城镇经营性房产，个人所有的非营利性房产不在征收之列，所以对于普通公民而言，利害关系不大，而此次税改的提法不同，按照既定的原则，房地产税将会把普通公民的非营利性住宅也纳入征税范畴，如果按照年征收额1.5%的世界通行做法，那么这意味着除了购房款以外，又多了一笔沉重的负担。

二、征收房地产税的意义

政府为何要征收房地产税呢？先讲讲税收吧，通俗点讲就是政府为了实现公共职能，而依据法律规定，合法、强制的向居民和非居民征收非直接偿还的金钱或实物，是国家最主要的一种财政收入形式。税收除了可以增加财政收入以外，还能够调节经济运行、完善资源配置和强化市场监管等，房地产税作为房地产领域的一种税收，对政府把控整个房地产市场至关重要，因此推动房地产税立法是法制化社会下的正常政府行为，但房地产税虽然一直以来都被不断的提及，但总给人以“犹抱琵琶半遮面”的感觉，风平浪静的背后暗藏着利益的博弈与相互妥协，那这次楼部长的表态为何如此坚定和迫切？我想主要有以下几个方面的原因：

（一）优化地方政府财政收入配置。

我国的税务系统分为国税和地税，国税所占比重过大造成地方税收来源结构单一，财政相对紧张，地方政府需要维持正常运作和区域发展，于是变现较快且金额巨大的土地财政成了摇钱树，但是土地是有限的，对于特大城市来说甚至是稀缺的，纵使“地王”频出，土地价格一再飙升，从长期来看，财政收入是缺乏可持续性的，同时对土地财政的过度依赖还会滋生很多问题，例如有些地方政府会被金钱诱惑，导致市场倒逼政策开绿灯，打土地政策擦边球，流转土地性质，模糊监管，这对国家层面调控房地产市场十分不利。房地产税属于地方税，可直接用于地方公务服务，可持续强，所以全面开征房地产税有利于扩大地方财政收入，改善目前地方政府的财政收入结构的不合理现象；

（二）促进房地产市场的良性发展。

房地产行业太过庞大，不仅关系到每个家庭的福祉，更牵扯到诸多行业和利益相关体，所以过热或者过冷，都不是政府想看的局面，较低的住房持有成本使得近年来投机性质的非理性房产投资行为激增，这样的现象对国民经济的发展来说就像一个越吹越大的气球，随时存在着破裂的风险性，很多人都在议论日本房价崩盘，我们是否也会像日本一样失去宝贵的20年，因此给房地产降温，适度平抑房价，是目前政府想看到的，让房屋回归居住的本质，促进房地产市场良性发展；

（三）引导投资性资金的合理分流。

利益最大化导向使得市场资本的嗅觉十分灵敏，中国股市低迷后，投资资金源源不断的涌向来钱更快的房地产市场，这样一种市场投资比重失衡的现象，不仅提升了房地产市场的风险性，也使得其他行业的发展空间受到挤压，资源配置不均不利于供给侧改革的深化，所以政府希望通过强化税收对整个房地产市场的调控，加大投资性住房的持有成本，让资本回归理性。

（四）释放存量盘活房产三级市场。

二手房市场交易对新盘的价格反应十分灵敏，但是投资性住宅的持有率高使得这种反应变得不那么灵敏，因此通过逼退投资性住房持有者流向三级市场的住宅，能够释放存量，激活二手房市场的交易量，从某种程度上甚至可以倒逼新盘价格的调整，使得房地产交易市场各层级间形成良性互动；

（五）整合并税强化市场监管力度。

人们过分的把关注点放在了对普通非营利性住宅的征税上，房地产税是一个综合性的税种，涵盖了房地产从开发到持有的所有环节，目前这些税种的征收都没有经过立法，各地标准大有不同，对房地产行业各个环节的调节作用基本都是地方政府根据自身的发展需要进行一定的调整，对市场的监管力度差，房地产税整合以后，可以更好的发挥税收的调控性作用，有利于强化政府对房地产市场的监管。

三、争议的焦点

此次“房地产税”推进立法是在税收法定的背景下提出的，有很强的政治信号，一是征税的合法性，上升到法律层面，由全国人大制定并通过，其合法性不再会受到任何质疑；二是普遍性和强制性，税收法定，约束的不仅是政府，更是公民，只要是税法规定的就必须征缴；三是更加规范，法律的制定程序更加严谨规范，可执行性更强；四是更加全面，由单纯的“房产税”到“房地产税”的改变，可见国家正在从宏观上梳理房地产行业的整个税收

规划。结合前文的分析，从理论上看，房地产税的落地对整个房地产市场的走向是有积极作用的，从法理上讲，房地产税的落地也是践行依法治国的重要一步，那为何社会上仍然有许多不同的声音呢？笔者总结了几个争议较大的焦点：

（一）房地产税是否合法

世界上通行的房地产税是建立在土地私有制的基础上，而我国土改之后，土地收归国有，所有的土地都只有使用权，没有所有权，而且土地的使用是有期限的，居民在购房和建房时是为土地使用权买过单的，如果再为房产每年缴税，就是重复征税，因此对于国家参照世界通行做法的法理性依据是存在较大争议的。

（二）房地产税是否真的能够正向影响市场

房地产税的落地是否真的会促使房地产市场良性运行？有几种可预期的可能，一种是房地产税落地，投资人为避免被征税而大量抛售其名下房产，根据市场经济供需关系，市场供给激增，房产价格暴跌，市场信心透支，最终导致房地产崩盘；一种是一线城市刚需性强，房产税落地的接盘量大，投资者热情不减，税负转嫁，尤其是租房市场的税负转嫁严重，最终是无房者买单，而中小城市房价本身不高，库存量大，再加上赋税影响，去库存的压力大大增强，对整个地方房地产链是一个沉重的打击；还有一种比较特殊的是规避政策，“假离婚”，“子女分户”等，房地产投资的高回报率必然会促使这样的现象大量出现，增加社会的不稳定性。

（三）房地产税将怎么征

假如征收房地产税，如何体现税收对市场的调节目的，在确定征收的对象时如何做到优化资源配置，如何确立征收对象和征收标准，对于居民家庭合理拥有的住房，是否会有免征，如果有，如何确定免征范围，各地情况不同，又如何制定一个可依据的统一标准，如果将制定细则的权利下放到个地方政府，各地标准的不同造成的新社会不公将怎样解决。

四、房地产税如何才是良税？

当然房地产税纳入立法规划，并不意味着就一定能够通过立法，还需要通过提案，草案，听证，多次审议，最后提交全国人大表决等多个程序，最终的表决权仍然在人民手中，所以政府在制定草案的时候应当解难释疑，正确对待民众诉求。如何制定法律草案，笔者没有发言权，但是我想只要解决了三点问题，房地产税才能真正的落实，并为人民所接受：

（一）站得住。

上文中讲到，我国土地实行公有制，个人对土地只有使用权，没有所有权，并且使用权根据土地使用性质和规划用途是具有使用年限的，那么，如何在人民已缴纳土地使用出让金的情况下征收房地产税，是摆在房地产税改革面前的第一道坎，政府在推动人大立法的同时必须要做到合法、合理、合情，并且在细则出台的同时应做到，广泛征求意见，程序公开透明，内容公平公正，同时在制定税法时应充分考虑我国国情，不应盲目的为了与国际接轨而接轨，要明确税收征之于民，用之于民的宗旨，释难答疑。

（二）行得通。

中国幅员辽阔，发展却严重不均，因此如何制定一套具有普遍指导意义的房地产税法，其可行性极其重要。在税收法定不可更改的前提下，如何能让税法体现出相当的意义，发挥其应有的作用，就必须要要求行得通。

1、如何征收。因为针对个人非营利性住房征收的是直接税，是一种财产税，这在我国建国以来的征税史上很少见，公民一时间很难接受，在普法上尚存在一定程度的困难（例如同是财产税的遗产税，至今不被理解和接受）因此如何强制执行，是有一定难度的；再加上我国缺乏统一的不动产登记管理平台，原有的房产证换不动产证登记进度缓慢，让政府很难对公民的房产概况有一个清晰的了解和认识，在信息了解都不很充分的情况下，征税工作如何进行；关于标准问题，房地产税是一种地方税，受地域影响大，各地贫富不均，居民收入差异大，房价差异也大，因此如何在税法的统一指导下又有差别的制定地方税，又不失法律的公平性，是很有挑战的。

2、房地产税是否能够发挥调控作用，根据此前上海和重庆的试点结果显示，两地均采取了较为温和的试点政策，债税基，低税率，这与国际通行的款税基，低税率和债税基，高税率的做法完全不同，且免税政策多，基本不涉及市场上的存量部分，其调控作用十分有限，所以两地在试点房地产税的同时，房价依旧看涨，如果全面征收仍采取这样的模式，那是否就失去了政府所宣称的意义。

3、房地产税能否改变地方税收结构，通过查阅重庆市2015年统计年鉴得知当年房产税的税收收入为52.46亿元，这其中包含了城镇经营性和非经营性房地产的税额，占当年总税收收入的0.036%，单单从试点的成果上来看，房地产税还远远达不到影响地方财政收入的重量级，因此房地产税的税改之后能否担起改变地方财政收入来源结构，也有待考证。

（三）受得起。

说起房子，不得讲一则老掉牙的故事，一位美国老太太和中国老太太在一起聊天，美国老太太说都要过完这一生了，终于还清了房贷，中国老太太说，攒了一辈子钱，终于可以买房了，虽然这则故事是用来讲述不同的两种生活方式，可是，从这则故事中也反应了一个事实，对于普通家庭来说，房子的价值等于其一生的财富，尤其是在一线城市，动辄几万元一平的房价，让不少人惊呼，穷其一生，活了一套房子。我算了一笔账，如按深圳刚需房90平米来算，以深圳市8月份成交均价7万为依据，一套刚需住宅的建购价应为630万元左右，如果用住房公积金贷款，五年以上年利率3.25%，还款期为30年，贷款额应为房价的70%共计441万，那么每个月的月供逼近两万元，利息差不多等于贷款额，然而深圳市2016年的平均工资仅为8141元，我相信，这其中的辛酸苦辣，可能只有房奴们才最清楚，然而假如房地产税不加区别的按购房总值征税，那么600多万的房子真的可以称之为豪宅，每年按国际通行标准1.5%征收，一年又要交将近十万的税款，那么这种沉重的打击将是毁灭性的，所以如何界定免征范围，应征范围的税额最牵动老百姓的心，一个让国民承受得起的税费才不会被称之为“恶税”。

五、结语

虽然目前社会对房地产税的关注度仍然很高，但市场对其反应依旧很弱，人们似乎还在和从前一样观望，但我认为，就我国目前的体制而言，房地产税的落地只是时间问题，既然它终究要来，那么便来的痛快些，来的明白些，践行法治精神固然是好，但更需明白法律虽是政府执法的准绳，更是对人民负责，权为民用的标尺，我们要给予立法机关和政府足够的时间和信任，但也要行使公民权利，积极的参与和监督，所以，对于房地产税，我们只需静待它的到来。

参考文献：

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[4]百度百科.房地产[EB/OL].http://baike.baidu.com/link?=url0zEo709r5uA3oh-xr10tTwmq

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