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以中山市为例解析卖方税费扣减方法

目前很多银行要求抵押报告中要有抵押净值，贷款金额按照抵押净值确定。抵押净值等于抵押价值减去应缴税费，当抵押价值确定了，应缴税费如何扣减将直接影响抵押净值的高低。在中山银行要求扣减的应缴税费通常是卖方税费，有些估价人员认为抵押评估时，卖方税费的税率合计为10%。他们认为中山房地产交易计税可以按申报价计算，申报价一般比市场价低，而且低很多，所以卖方税费计算时可以将合计税率降低，降低为10%刚好为整数也方便计算。明显的这按10%计算是不对的，首先按低价申报是一个漏洞，原则上申报价应当为交易价，抵押物需要处置时，一般就是出现不良的时候，虽然可以不通过法院，自行处置抵押物，以较低的申报价纳税过户。但抵押评估需要遵循谨慎原则，假设出现不良时，抵押物是通过法院处置，而不是自行交易，更加不应当以不合法规的行为（故意报低申报价）做假设前提；第二，税率是国家公布的统一征收标准，不可以私自更改。

抵押评估中卖方税费应该以税务部门公布的标准计算，对于计算标准，应当调查各城市公布的相应法规制度，因为各地方的情况不同，税率通常也会有所不一样。例如我们常常接触到的堤围防护费，佛山是需要征收的，而周边的很多城市如中山、珠海、广州已经不需要征收。现在估价公司接触跨地域的业务机会很多，当接触到这些业务，需要计算卖方税费时，应该调查清楚估价对象所在地的税费征收标准，不能用执业所在地的标准去套其他地方的标准。下面以中山市为例子介绍卖方税费标准的查询方法以及计算方式。

通常卖方税费的标准会在地方税务部门的网站、所在地城市政府网站或者国土、房管部门有公布，除此以外还可以拨打区号加12366去所在地的税务服务热线查询。调查到的计算标准，应当详细阅读，了解各项税费的税率、征收对象以及减免标准。中山市二手房地产过户税收标准可以从中山市地税局查询得到。中山市房地产税费征收可以按以下类型区分：

①按征收方式区分有核定征收和据实征收两种。

②按类型区分有土地和房地产两种。

③按取得、转让方式区分有转让购买所得房产、转让自建房产、个人转让受赠（继承）所得房产、个人转让离婚析产房产、法院裁定过户或拍卖无证房产等共五种。

中山市各类型房地产（土地）交易卖方税费详见下表：

中山市房地产交易卖方税费一览表

	税种	转让类型	个人		单位
转让方	增值税	非住宅	购买、法院裁定：(转让收入-房产购置原价)×5%；自建、继承（受赠）：转让收入×5%		购买、法院裁定：(转让收入-房产购置原价)×5%；自建：转让收入×5%
		住宅	购买、继承（受赠）、离婚析产、法院裁定商品房：未满2年，转让收入×5%	个人自建自用住房免征；继承（受赠）、离婚析产自建房：转让收入×5%
			购买、继承（受赠）、离婚析产、法院裁定商品房：超过2年(含)，免征
	城市维护建设税	住宅、非住宅	增值税税额×7%（城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区）或5%(镇区）
	教育费附加	住宅、非住宅	增值税税额×3%
	地方教育附加	住宅、非住宅	增值税税额×2%
	个人所得税	住宅	(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%		无
			未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的3%核定征收
			转让五年唯一生活用房免征
		非住宅	(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%
			未提供完整、准确的房屋原值凭证，按房屋转让收入的3%核定征收
	企业所得税	住宅、非住宅	无		非本省企业无法提供外出经营证明或国税征收企业所得税证明的按转让收入3%核定征收
	土地增值税	住宅	免征		增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数；既不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告，又不能提供购房发票的，按转让收入的5%（普通住宅）或5.5%（其他房产）核定征收
		非住宅	增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数（注 ①）	增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金
				不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金
			既不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告，又不能提供购房发票的，按转让收入的5.5%征收率征收；纯土地核定征收，工业用途土地按转让收入的6%征收率征收，其他用途土地按转让收入的8%征收率征收。
	印花税	住宅	免征		合同金额×0.05%
		非住宅	合同金额×0.05%

注：①增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：

档次	级距	税率	速算扣除数	应纳税额计算公式
1	增值率≤50%	30%	0	增值额×30%
2	50%<增值率≤100%	40%	5%	增值额×40%-扣除项目金额×5%
3	100%<增值率≤200%	50%	15%	增值额×50%-扣除项目金额×15%
4	增值率>200%	60%	35%	增值额×60%-扣除项目金额×35%

按照上述税费标准，我们可以找一些案例试验一下，以便熟悉计算方法。

案例一

从雅居乐公司公告可知：

雅居乐集团公司间接非全资附属公司中山雅耀以14.8亿元收购中山君汇投资发展有限公司全部股权，以此获得中山市兰溪泮岛商住小区地块。

资料显示，该地块位于中山市火炬开发区大环村、江尾头村、西桠村，占地面积约为131,862.8平方米及容积率为3.0，国有土地使用权证证号为中府国用(2015)第1500406号，地块账面值为人民币6.54亿元。

假设本次交易不是以股权转让方式完成，而是直接交易上述土地，土地使用权人由中山君汇投资发展有限公司变为中山雅耀，土地转让价格为14.8亿元。

即中山君汇投资发展有限公司应纳卖方税费如下表：

转让方		交易土地地址		《国有土地使用证》证号	土地面积（㎡）	交易总价（万元）	原购置价（万元）
中山君汇投资发展有限公司		中山市火炬开发区大环村、江尾头村、西桠村		中府国用（2015）第1500406号	131,862.80	148,000	65,400
预计转让税费
计税项目		计税方式		预计税费（万元）	备注
房地产转让时的卖方税费	A、增值税	（交易总价-原购置价）×	5.00%	4,130.00	——
	B、城市建设维护费	增值税×	7.00%	289.10	城区7%，镇区5%
	C、教育费附加（含地方教育附加）	增值税×	5.00%	206.50	教育费附加3%，地方教育附加2%
	D、合同印花税	交易总价×	0.05%	74.00	——
	E、土地增值税（注①）	（交易总价-扣除项目）×	50%	28,435.26	增值额未超过扣除项目金额50%的部分：税率30%；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的，税率40%，扣除系数5%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，税率50%，扣除系数15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%，扣除系数35%
	F、企业所得税	（交易总价-扣除项目-土地增值税）×	25%	12,366.29	假设公司经营仅发生土地交易
合计（取整至佰位）			万元	45,501.15	——
注①土地增值税扣除项目包括：原购置价65400万元、增值税及附加4625.6万元、印花税74万元，合计70099.6万元。即增值率为111%，适用土地增值税税率为50%，扣除系数为15%。

假设评估时评估出的抵押价值等于上述的交易总价，那么此次评估的卖方税费即为45,501.15万元，抵押净值等于148,000-45,501.15=102,498.85（万元）。

案例二

假设张某拥有一套商业房地产评估抵押价值为500万元，原购置价格为400万元。那么计算抵押净值时，张某的预计卖方税费如下表：

转让方		交易房地产地址		房地产取得方式	建筑面积（㎡）	交易总价（万元）	原购置价（万元）
张某		中山市东区XX商铺		购买	200.00	500.00	400.00
预计转让税费
计税项目		计税方式		预计税费（万元）	备注
房地产转让时的卖方税费	A、增值税	（交易总价-原购置价）×	5.00%	5.00	——
	B、城市建设维护费	增值税×	7.00%	0.35	城区7%，镇区5%
	C、教育费附加（含地方教育附加）	增值税×	5.00%	0.25	教育费附加3%，地方教育附加2%
	D、合同印花税	交易总价×	0.05%	0.00	个人房地产免征
	E、土地增值税	（交易总价-扣除项目）×	30%	28.32	增值额未超过扣除项目金额50%的部分：税率30%；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的，税率40%，扣除系数5%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，税率50%，扣除系数15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%，扣除系数35%
	F、个人所得税	（交易总价-扣除项目-土地增值税）×	20%	13.22	——
合计（取整至佰位）			万元	47.14	——
土地增值税扣除项目包括：原购置价65400万元、增值税及附加5.6万元、印花税0万元，合计405.6万元。即增值率为23%，适用土地增值税税率为30%，扣除系数为0。

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