1.背景

2016年3月15日，中国人民银行、中国银监会、中国保监会、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（以下简称《办法》）。该《办法》从试点范围、借款人应符合的条件、借款用途、价值确认方式、贷款人创新信贷产品及服务方式、风险补偿等方面阐明了政策要点。同时，《办法》明确界定了什么是农民住房财产权抵押贷款，即“在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。”该办法的颁布有利于盘活农村资产，增加了农民创业、扩大经营规模的资金渠道，降低银行坏账的比例。

早在2007年，成都获批为城乡统筹综合改革配套试验区在加快城乡统筹建设等方面进行了有益的探索。2009年成都市出台的《成都市农村房屋抵押融资管理办法(试行)》第五条中的第三点明确规定，“抵押人办理土地性质为宅基地使用权的农村房屋抵押时，应将该房屋所占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，向集体土地所有权人申请办理集体建设用地使用权的出让，承诺今后不再申请宅基地，并在国土资源管理部门办理集体建设用地使用权登记手续”。而今年出台的《办法》，明确规定了在试点范围内，农民住房所有权及所占宅基地使用权可直接用于抵押贷款。表明了我国在加快城乡统筹建设方面向前迈进了一步。

2.农民住房类型

农民住房包括农民住房所有权及所占宅基地使用权。宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征：①宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员；②宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅；③宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制；④宅基地的初始取得是无偿的。

就目前而言，四川地区农民住房的类型一般有以下两种：①农村房屋集中区，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过拆院并院等土地整理方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后，在集体建设用地上修建的符合城乡规划的农村房屋集中区域。包括新居工程、新型社区；②农村散居点房屋，是指零星宅基地及其他零星建设用地上的农村房屋。

3.农民住房抵押贷款价值评估的探索

根据《办法》第九条，“借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值”。一般情况下，金融机构会采取第一种方式确定房屋所有权及宅基地使用权价值。

虽然经过了多年的试点，但目前成都仅有成都农商银行、农业银行等少数金融机构开展了农村房地产抵押贷款业务，随着政策、法律的不断完善，将有更多的银行参与这场改革。作为房地产评估公司，应当顺应形势发展，积极投身农民住房财产权抵押贷款价值评估实践，它将成为评估行业新兴的业务来源。

根据《成都市农村房地产评估规范（试行）》，农村房地产估价可运用市场法、收益法、成本法、假设开发法、农村基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。针对农民住房最常用的方法为比较法、收益法、成本法。从评估理论来讲，农民住房与国有土地上房地产的评估思路是一致的，但是在实际操作中，由于受到我国现有法律体系的限制，农民住房的市场交易、租赁不如国有土地上房地产活跃，因此在实际操作中，更应注重每个估价对象的特殊性。下面就成本法、比较法、收益法在农民住房抵押贷款价值评估中实际运用做简要描述。

3.1成本法

成本法是生产费用价值论为依据，测算估价对象在价值时点将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

农民住房抵押贷款价值=农民住房市场价值-法定优先受偿款

                    =宅基地价格+建筑物重置成本-法定优先受偿款

宅基地价格应怎么求取呢？因受现有土地制度限制，宅基地仅在本集体经济组织内部进行流转，且交易不活跃，因此不宜采用比较法、收益法。最具有操作性的方法是根据区域内平均征地补偿成本计算得出宅基地价格。

3.2比较法

比较法是基于替代原则，选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数

在使用该方法时应注意以下两点：①该方法仅适用于交易流转活跃的地区；②重点关注房屋建筑面积与宅基地使用权面积的比例。

3.3收益法

收益法是基于预期收益原理，预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为估价对象价值或价格的方法。

估价对象价格＝房地产年净收益÷（房地产报酬率-收益年递增率）×[1-（1+收益年递增率）^{房地产的收益期}/（1+房地产报酬率）^{房地产的收益期}]

在使用该方法时应注意以下三点：①该方法仅适用于租赁流转活跃的地区；②重点关注房屋建筑面积与宅基地使用权面积的比例；③租金内涵与报酬率的确定。

4.实践

早在多年前，我国就开始了农村房地产及集体建设用地流转的探索与实践，但时隔多年仅有少数的银行参与这项改革，笔者认为，抵押物处置变现受到限制是原因之一。

《土地管理法》及早期出台的一系列政策、法规就是抵押物处置变现的“紧箍咒”。如：农村产权房屋仅在本集体经济组织内进行交易；《土地管理法》62、63条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外” 。上述种种限制不仅制约了农村房地产的流转，也会影响金融机构参与这场改革的积极性。

从近几年有关农村房地产、集体建设用地流转政策出台中，可以看出我国在改革道路上迈出的坚定步伐。随着探索与实践的深入，我国农村房地产、集体建设用地流转市场会迎来改革的春天。