【摘要】随着我国各种经济活动的日益频繁，对房地产估价的需求也随之不断增长。2005年建设部发布《房地产估价机构管理办法》至今，大批房地产估价机构相继实现省内和跨省设立分支机构。在这个过程中，来自于社会性的、行业性的宏观层面的问题以及估价机构自身的经营管理能力等微观层面的问题相互交织。本文就估价行业的跨区域发展的难点与应对进行了讨论。 

【关键词】估价机构　　跨区域发展　　难点与应对

一、房地产估价机构跨区域发展的现状

2005年10月12日建设部令第142号发布《房地产估价机构管理办法》，正式明确了房地产估价机构设立异地分支机构的具体要求和相关操作流程，该办法的发布拉开了房地产估价机构大规模跨区域发展的序幕。随后，一大批房地产估价机构相继实现省内和跨省设立分支机构。

（一）发展现状

为延伸业务网络、扩大经营地域，全国388家一级资质的评估机构基本都设立分支机构、实现跨区域发展。

从经营模式上看，各房地产估价机构在跨区域设立分支机构的经营模式上都做了不同的尝试，目前主要有两种情况：一是将区域原有的小规模房地产估价机构通过合并、参股等经济方式吸纳为分支机构。这种模式因为直接吸纳当地已在经营的估价机构，在设立分支机构的流程、业务的开展上可利用已有资源快速布局，有一定优势，但是总分公司之间更多关注利益分成，管理上较难统一，不利于长期发展；二是该一级评估机构直接在各区域设立分支机构，由机构内部分派管理、技术等骨干带动分支机构在当地的发展。这种模式在分支机构设立初期在业务开展上的困难比较多，但其成熟统一的管理模式和总部后台支持能够保证分支机构在技术、业务等方面稳步成长。

从地域上看，目前各机构的分支机构布局多集中在北上广深及经济发达的长三角、珠三角、环渤海三大经济圈。

（二）相关政策

目前专门针对房地产估价机构的跨区域发展的相关政策主要为估价机构设立分支机构的方面。在《房地产估价机构管理办法》（2005年10月12日建设部令第142号发布，根据2013年10月16日住房城乡建设部令第14号修正）中，第三章“分支机构的设立”用五个条款对该项活动做了要求：首先是资质等级，只有一级资质的房地产估价机构可以按规定设立分支机构，明确了设立分支机构的准入要求；第二是分支机构应当具备的条件，包括分支机构的名称、场所、管理制度、组织架构等，对成立分支机构的基本条件做了要求；第3至5条是对分支机构备案、变更以及应提交资料等，明确了设立分支机构的具体操作流程。

二、估价机构跨区域发展存在的问题

建设部于2005年发布《房地产估价机构管理办法》。十年来，各大房地产估价机构积极尝试并不断总结改进，在跨区域发展、设立分支机构的经营过程中，无论从整个行业发展的角度去看、还是仅仅从某个公司经营管理过程去考虑，都还存在着一些问题，笔者从以下几个方面进行了分析：

（一）分支机构在发达地区集中，资源分布不均衡；

各大评估公司的分支机构在布局时一般都将市场目标定位在经济成熟区域，分支机构选址多集中在北上广深及经济发达的长三角、珠三角、环渤海三大经济圈，而在中西部经济相对落后的区域，多以当地评估公司为主，基本没有评估公司设立分支机构。这就造成两种情况：一是经济相对落后的区域缺少新生力的激励与带动，行业发展相对较慢；二是新设立的分支机构在经济发达地区集中扎堆、与本土房地产评估机构展开激烈竞争的现象。这些地区的市场蛋糕被分薄，行业素质良莠不齐、行业乱象丛生，地方相关行业监管部门的管理难度加大。

（二）服务同质化现象严重，缺少竞争优势；

随着社会的发展，各种经济活动日益频繁，传统的单一估价业务受到阻滞，多元化的估价服务应运而生。许多评估公司在跨区域设立分支机构初期的业务往往停留在传统的抵押和课税等评估上面，在该区域缺乏竞争优势，难以打开局面，发展前景堪忧。同时，集中扎堆的估价机构以单一的估价业务为其业务重心，服务同质化现象严重，使社会对行业认同感降低，使服务水平、服务收费等受到影响。

（三）人才流失与储备的矛盾，影响分支机构可持续发展；

无论是前文在发展现状中提到的哪一种经营模式，必要的人才储备是确保房地产评估机构跨区域发展并平稳运行的前提。目前大多数已实现跨区域发展的机构都存在不同程度的人才储备不足的问题。鉴于房地产评估的行业特殊性，要求估价人员对当地较为熟悉，所以异地分支机构人员招聘一般以当地人为主。业务精英和持证的专职估价师是各机构都希望储备的人才，但是公司与人才之间也面临着双向选择的问题，公司的发展平台、福利待遇、文化理念、行业口碑等等多种因素决定着人才储备的稳定性。公司集中扎堆，必然造成行业间互相挖角的现象；缺少竞争优势的同质化服务，既难以多盈利而增加员工的收入也会因长期的单一作业降低员工的价值感；人才的“储备－培养－流失－再储备”已形成一个不良循环制约着评估机构的发展，人才流失与储备的矛盾使得评估机构跨区域发展的可持续性面临挑战。

（四）“互联网＋”的行业结构发展模式下面临的压力

现今越来越多的传统行业受到互联网的影响发生着极大的改变，“互联网＋”已然成为一个热词。随着科技渐渐渗透到各行各业，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国土地估价师协会也在对大数据、云估价等进行探讨；许多估价机构也开始了一些尝试：比如建立自己的数据库、开发自动估价系统、提供客户端口的估价平台等等。这些尝试显然是行业向“互联网＋”方向努力的良好开端，未来这些独立的数据库可能被整合成一个庞大的资源库，从量与质两个维度对库内数据做出要求，我们从数据分析结果中得到的不仅仅是某个物业的价值，而是有关于房地产的各种数据分析，比如报酬率等我们以往无法准确计算的数据、比如某种因素对房价的影响程度等用传统估价方法很难量化的修正幅度，甚至结合前若干年的房价数据考虑在某些相关因素的影响下对未来的房价进行预测。当估价从“科学与艺术的结合”变为“科学与数据的结合”时，估价工作更需要的是一个成熟的数据分析系统和一些职业的数据采集人员，这时我们的估价机构将面临的怎样的行业变革。

（五）分支机构与当地机构的业务竞争；

评估公司跨区域设立的分支机构势必与当地的评估机构在业务上展开激烈的竞争，然而传统的业务市场容量毕竟有限，越来越多的估价机构争抢业务，行业内出现了一些压价、回扣等等不良的商业竞争手段，扰乱了行业经济秩序、降低了社会对评估行业的认同感。

（六）对异地分支机构的管理缺乏有效管控；

从评估公司异地分支机构的运营情况来看，多数存在总部有效支撑不足的问题。一般评估机构都是以当地业务为重心，而跨区域布局之后面对的是分布在不同地域的分支机构，总部的战略布局和管理方式都应该再提升一个高度。而一些评估公司的总部受管理人员惯性思维、新进人员专业技能的掌握速度等因素的影响，短期内难以发生根本改变，从而对异地分支机构缺乏有效的管控，分支机构的管理出现种种问题。

三、估价机构跨区域发展的问题应对

以上所述的在跨区域设立分支机构过程中遇到的问题有着一定的关联性，集中设立、服务同质化是现象，人才储备、业务竞争、总部管控及未来发展都是由现象衍生出的管理方面的问题。针对估价机构跨区域发展过程中出现的问题，协会和有关部门可从行业发展的宏观角度给予引导并进行监管。

对于一级资质的房地产估价机构，行业协会本着对社会、对行业发展负责的出发点可以从业绩情况、执业水平、行业贡献、社会美誉度等多个方面对其开设异地分支机构的资质、水平及能力进行考查，允许其分支机构在某个或某些区域开展业务。

房地产估价机构，特别是跨区域设立的分支机构为拓展业务渠道应结合当前形势，多元化开展估价业务。房地产估价行业与区域经济发达程度息息相关。随着中西部经济欠发达地区的经济新发展、城镇化建设的逐步推进，以及各种对外投资等经济活动的频繁，越来越多的开发商、投资者、企业、银行以及政府部门需要有丰富经验的估价师为他们提供估价与咨询服务。估价业务可以由传统的转让、租赁、抵押、保险、征收 拆迁、司法、课税等向更高端进行扩展：比如担任房地产开发过程的全程顾问，或向企业甚至政府提供咨询服务，可以提供可行性研究报告、投资策略分析等报告； 有能力的机构也可通过获取其他资质开展相关的诸如资产评估、工程咨询、土地登记代理等业务。

在人力资源方面，为确保跨区域发展的可持续性以及对异地分支机构的有效管控，房地产估价机构的总部应根据制定的中长期跨区域发展规划加大跨区域发展所需人才的培养力度，尤其是对异地分支机构重要管理岗的培养，做好人才储备。同时，加强企业文化建设，特别要注意培养异地分支机构对企业文化和经营理念的价值认同；还需要完善培训机制，加大对分支机构各层次人员的业务及技术培训；为员工做和职业规划、提供晋升的空间和良性的竞争渠道；完善各项福利待遇。 

在做好上述管理工作的基础上，总部对各异地分支机构应加强管控，加强职业道德建设，充分利用网络优势分享总部成功的管理经验、成熟的业务和技术体系，注入企业文化和经营理念。总分机构之间做好互动，允许分支机构结合当地的实际情况开展行之有效的工作，但要杜绝不良竞争手段。总部应强调技术提升工作的重要性，积极进行产品研发和创新，为各分支机构提供新的业务平台；能力许可的情况下，可以利用广布各地的分支机构做好数据采集工作，在云评估领域做一些尝试。

参考文献

[1]王波. 大数据时代的思考. 中国房地产估价与经纪. 2014年6月

[2]黄西勤. 关于房地产估价多元与跨界组合发展探讨.中国房地产估价与经纪.2014年6月