摘  要：当前，众多估价机构，为了在激烈的竞争环境中占有既定份额，主动突围，努力开拓咨询顾问业务，业务来源主要是银行、开发商、企业及政府机构，非银行金融机构的业务占比较少，随着金融机构多元化的发展，估价机构如何从服务银行拓展到服务金融机构是我们需要考虑的问题，本文从分析银行与金融机构的关系出发，阐述了估价机构服务于非银行金融机构的必要性，明确了估价机构可提供的服务内容，进而对银行业务与非银行金融业务进行分析，找出了两者的共性与区别，最后以我公司为例进行说明，提出了估价机构从服务银行拓展到服务非银行金融机构的办法。

关键词：估价机构 业务拓展 金融机构

今年“两会”后，金融改革的步伐明显加快，存款保险制度已于2015年5月落地，利率市场化、汇率市场化、人民币的自由可兑换、民营银行的全面放开，包括资本市场的注册制都会在今年落地。随着这些改革制度的实施，银行之间的竞争会更加激烈，有相当一部分的中小银行或者是村镇银行可能会被收购，被兼并，更多的非银行金融机构会崛起。作为跟银行关系密切的估价机构该如何未雨绸缪，如何借助改革的春风寻求新的发展机遇，如何转型来顺应变革的趋势，是我们必须考虑的问题，本文从分析银行与金融机构的关系出发，以非银行金融机构为研究重点，着重分析估价机构服务银行与服务非银行金融机构的异同点，最后提出估价机构将业务拓展到非银行金融机构的办法。

一、银行与金融机构

（一）银行与金融机构的关系

我国的金融机构，按地位和功能可分为四大类： 第一类，中央银行，即中国人民银行。 第二类，银行。包括政策性银行、商业银行，村镇银行。第三类，非银行金融机构。主要包括信托、证券、保险、融资租赁等机构以及财务公司等。 第四类，在境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。以上各种金融机构相互补充，构成了一个完整的金融机构体系。

因此，可以笼统的说，金融机构分为银行和非银行金融机构，银行只是金融机构的一小部分，二者是包含与被包含的关系，本文所研究的金融机构专指非银行金融机构。

（二）非银行金融机构与商业银行的区别

1、资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。

2、资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主，如保险、信托、证券、租赁等金融业务。

3、不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。

（三）主要的非银行金融机构

1、存款性金融机构：信用合作社、储蓄贷款协会

2、非存款性金融机构：保险公司、养老基金组织、信托公司、证券公司、投资公司、财务公司、小额信贷公司。

二、估价机构从服务银行拓展到服务金融机构的必要性

（一）外部环境的需要

随着2015年金融改革制度的落地，会有越来越多的民营银行及非银行金融机构兴起，改革的趋势迫使估价机构在做大做强传统业务的同时，进行调整战略，实现业务转型。

（二）估价机构生存与发展的需要

当前估价机构众多，行业内竞争激烈，传统的银行业务日益萎缩，为了机构的生存与发展，保持市场上的既定份额，我们必须主动寻求新的业绩增长点，开拓新的业务渠道。

（三）非银行金融机构发展的需要

近年来，随着信托公司、基金公司、资产管理公司等非银行金融机构的发展，业务范围越来越广，很多涉及到房地产的业务需要估价机构的参与（见表1），我们必须看到这一趋势，调整内部管理模式、人员结构、提高人员技能，适应该类金融机构的发展。

表1  非银行金融机构与估价机构业务上的关系

（四）估价师发展的需要

随着传统、成熟估价业务不断智能化，估价师往往在做大量机械的重复工作，没有充分发挥自身的专业价值，估价师的重要性逐渐被弱化，只有拓展业务范围、推进非常规类业务，体现个性化、专业化的服务，才能真正实现估价师的专业价值。

三、估价机构服务银行与服务非银行金融机构的共性与区别

（一）共性

1、估价机构资质相同

无论是服务银行还是服务非银行金融机构，估价机构均需具备基本的行业资质，即房地产估价机构资质证书（分为一级、二级、三级），土地评估机构资质证书（全国范围执业、省内执业和注册所在地执业）。

2、研究对象相同

无论是服务银行还是服务非银行金融机构，估价机构的研究对象均是房地产，以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

3、评估程序相同

无论是服务银行还是服务非银行金融机构，均需按照以下的估价程序进行：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托；（3）制定估价作业方案；（4）搜集估价所需材料；（5）实地查勘估价对象；（6）分析估价对象价值；（7）测算及确定估价对象价值；（8）撰写估价报告；（9）内部审核估价报告；（10）交付估价报告及估价资料归档。

4、估价方法相同

无论是服务银行还是服务非银行金融机构，在确定房地产价值时，均是采用比较法、收益法、成本法、假设开发法等基本的估价方法，确定土地价值时，均是采用市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等基本的估价方法。

（二）区别

银行业务与非银行金融机构业务虽然有很多相同的地方，但在估价目的、报告类型、房地产产权状况等方面也有不同，见下表2：

表2  银行业务与非银行金融机构业务的区别

四、估价机构服务于非银行金融机构的举措

（一）加强主营业务的同时，往多元化方向发展

每家估价机构均有自己的主营业务，有的以银行抵押类业务为主，有的以征收（拆迁）业务为主，有的以政府业务为主，有的以咨询顾问业务为主。为了能在行业里立于不败之地，占有更多的既定份额，就必须不断拓展新的业务品种，开展除估价主业以外的资产评估、工程咨询、工程造价、不动产登记代理等业务，这种非常规业务的开展，有利于更好的为非银行金融机构服务。国内几家规模较大的估价机构均是如此，如深圳国策评估除具备房地产、土地评估资质外，还申请了资产评估、证券评估、工程咨询资质、进行了不动产登记代理中介机构登记，可以从事资产评估、证券评估业务，可以编制项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告、节能评估报告等，可以从事不动产登记代理业务等，服务于非银行金融机构的同时也找到了新的业绩增长点，实现了机构的可持续发展。

（二）搭建专业的业务团队

目前，很多估价机构为实现银行平台的全覆盖，投入了较大的人力和物力，组成了强大的业务团队。同银行业务一样，要将业务拓展到非银行金融机构，也需要搭建一支专业的业务团队，负责该类机构的对接，同时进行公司非传统业务的宣传与推广。在这方面，深圳国策评估也走到了前面，如专门成立了金融事业部来对接银行业务，成立了公共事业部来对接政府业务，成立了拓展部来对接非银行金融机构，并且已经有所成效，已成功签约了信托公司、投资公司、资产管理公司及小额信贷公司等非银行金融机构。

（三）搭建专业的技术团队

非银行金融机构的业务均是非常规类及咨询业务，具有项目大、难度大、沟通时间长、方案多变、来回反复等特点，但收费相对较高，必须搭建专业的技术团队来服务，目前深圳国策评估不管是技术部、咨询部还是资产部，均有专人对接该类业务，提供的服务及产品也得到了客户的认可，为以后的合作打下了坚实的基础。

（四）提供差异化、个性化的服务

非银行金融机构众多，每家机构由于不同的业务品种，对产品、对估价机构的要求都不同，因此我们需要提供差异化、个性化的服务。比如，针对信托公司、我们主要提供房地产评估、价值咨询服务，针对投资公司，我们主要提供房地产评估、咨询顾问服务，针对资产管理公司，我们主要提供不良资产、抵押贷款服务，针对小额信贷公司，我们搭建了B2B平台，可以提供网上询价、微信询价服务等。

（五）大数据时代互联网+的应用

随着非银行金融机构、互联网金融的发展，对数据的需求越来越多，估价机构应从传统的作业方式转为信息化、数据化的作业方式，把纸质的东西变成数据化的东西，能储存、能分析、能应用，更好的为金融机构防范金融风险。目前深圳国策评估已建立了强大的数据平台，开发了自动估价系统、微信询价系统、网上询价系统等智能系统，能够更方便、更快捷的为客户服务，也顺应了互联网金融的发展需要。

五、结语

估价机构的发展来源于客户的发展及需求，一方面我们要不断开拓新的业务，不断寻求新的业绩增长点，另一方面我们也要坚持走专业化的道路，分清专业化与多元化的关系。估价机构从服务银行拓展到服务金融机构仅是业务转型中一个很小的方面，本文旨在抛砖引玉，期待更多的同行们参与讨论。

参考文献

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会. 房地产估价与方法【M】. 第2版. 北京：中国建筑工业出版社，2007.19-40

[2]刘志伟，郭昱. 新形势下房地产估价师发展方向思考【J】. 中国房地产估价与经纪，2013（05）：71-72

[3]网易房产. 对话：中国金融业转型发展趋势及估价机构的应对. ［EB/OL］http://sz.house.163.com/15/0516/20/APOVUD9P00073T3P.html

[4]好搜百科. 金融机构. ［EB/OL］http://baike.haosou.com/doc/652600-690785.html

[5]好搜百科. 非银行金融机构. ［EB/OL］http://baike.haosou.com/doc/1181574.html