摘要：常用的五种土地估价方法中，成本逼近法历来饱受垢病。虽然它与其它方法一样，具有可靠的理论基础，然而在我国土地所有制二元化的背景下，理论“落地”变地相当困难，久而久之，我们对该方法的使用便局限于新开发土地及欠发育市场。本文通过分析该方法的三大缺陷，并提出若干解决方法，以期提高成本逼近法的评估准确度，扩大其适用范围。

关键词：成本逼近法  土地增值收益  修正

1、成本逼近法

1.1基本概念

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

1.2 理论依据

成本逼近法所运用的基本原理是生产费用价值论，具体可以从买者与卖者两个角度来分析。从买方角度上看，在购买某一宗房地产时，他所愿意支付的价格，不会超过他自己购买一宗地，并对其进行开发建设所需要的总成本，否则，他将放弃购买，转而自行开发建设；从卖方角度上看，如果他的销售价格，不能保证他收回已支付的成本和应得利润，他将不接受这一价格。简而言之，必要成本与应得利润，对于需求者，是愿意支付的价格上限，对于供给者，则是他所能接受的价格下限。

1.3 操作思路

成本逼近法评估土地价格的基本思路是求取“基本成本”与“所有者权益”之和。其中，“基本成本”包括土地取得费用、开发费用、利息、利润。“所有者权益”是指我们通常所采用的土地增值收益。

1.4 计算公式

根据《城镇土地估价规程》，成本逼近法的基本公式如下：

土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值

随着估价实践的丰富及对理论的加深认识与理解，估价从业人员对公式进行改进、演变，形成一些更客观、更全面的公式，譬如：

土地价格=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值）×（1±区域因素修正）×（1±个别因素修正）×年期修正

这样的公式，在内容上更加丰富客观，在形式上更加具体完善。然而，在实际运用中，公式的运用失当及方法本身的缺陷，仍然制约着成本逼近法的准确性与适用范围。

2、成本逼近法的缺陷

2.1 忽略市场因素修正

房地产的价格主要取决于其效用，而非花费的成本。增加的成本只有对效用的增加产生作用，才能被纳入成本构成。简言之，成本高的不一定价值高，成本低的也不一定价值低。价格等于成本加平均利润必需具备两个前提条件，一是自由竞争，主场主体可以自由进出市场，二是商品可以大量复制。显然，在土地市场上，该前提条件并不成立，即使成立了，价格等于成本加平均利润也是偶然，多数情况下，价格是围绕成本与平均利润之和上下波动。由此可见，只重视成本构成，忽略市场因素的修正，评估结果出现偏差是一种必然。

2.2 忽略估价期日修正

在估算“基本成本”时，多数情况下，我们是按照征收集体土地的方式计算土地取得成本。其中，土地补偿费与安置补助费的计算，通常是根据当地颁布的一些行政味道极浓的补偿标准。这些补偿标准，自颁布实施后，常年未更新，补偿标准早已不具现实意义，或许在实际征地中早已不按该标准执行了。然而，我们还是不得不运用这些标准套算土地取得成本。其后果如何？同一宗地，在两个相差较远的估价期日进行估价，其结果可能相近，估价期日变成了摆设。

2.3 忽略土地用途修正

在成本逼近法的公式中，有一重要概念，叫土地增值收益，其作用是衡量土地因用途等使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增额，是土地所有者的一种权益，它包含了级差地租与绝对地租。这种权益，有时归国家所有，有时归集体所有，本文仅考虑归国家所有的情况。土地增值收益从理论上解决了土地用途对价格的影响。然而在实践中，理论的初衷难以落地。土地从原来的农地被规划为不同用途，其增值可能是几十倍，甚至几千上万倍，如何确定土地增值收益成为成本逼近法的瓶颈。而如今，估价师们多数不分青红皂白的按10%～30%的增值收益率计算增值收益，忽略土地用途的修正，这更使得成本逼近法的地位岌岌可危，成为“最后的选择”。

3、成本逼近法的改善

3.1 土地增值收益的解决思路

3.1.1 增加用途修正因素

土地的用途对土地的效用有决定性作用。一般情况下，土地效用由低至高，其对应的用途应为农用地、工业用地、住宅用地、商业用地。土地估价实践中，我们通常以土地“基本成本”，即土地取得费、税费、土地开发费、利息、利润之和为基数，乘以土地增值收益率（一般用10%～30%），作为土地增值收益。当用该思路测算工业用地价格时，测算结果往往皆大欢喜。这说明，无论是估价从业者，还是市场经济主体，潜意识里都接受10%～30%的土地增值收益率适用于工业用地。因此，我们可以这一结果为基础，在成本逼近法的公式中，增加用途修正这一项。具体可以参照当地颁布的基准地价，根据同一均质区域内不同用途基准地价比例关系进行修正。这种方法修正，考虑了用途对地价的影响，但仍无法解决市场因素对地价的影响。

3.1.2 市场提取法

根据近期发生的土地交易价格与其“基本成本”之间的比例关系，提取增值收益率。或许有人认为，既然有交易案例，那么何不直接用市场比较法评估，何需成本逼近法呢？其实不然。一是采用市场比较法评估土地价格时，其对可比实例的要求甚是“苛刻”，而运用在提取增值收益率时，要求尽可放宽；二是，除了市场比较法，其它方法都不适用的时候，成本逼近法是不会“嫌弃”我们的，这时用成本逼近法，既是一种检验，也是报告 “规范化”的解决之道。值得一提的时，由于交易案例的成交价格，既包含的土地增值因素，也包含了市场供需因素，因此，采用市场提取法确定增值收益时，可不必进行用途修正，也无需考虑市场供需因素，实现了一步到位。

3.2 估价期日修正的改善

传统的成本逼近法之所以无法实现估价期日的修正，根本原因是土地补偿标准没有与时俱进。因此，改善成本逼近法的这一缺陷，应从土地补偿标准的入手。随着城市化的发展，城市公共基础设施项目、城市更新项目越来越多，当中涉及农村集体土地征收和城镇国有土地收回，这些项目是成本逼近法在社会的实践，其补偿标准往往更具现实意义，可以参考使用。在使用过程中有两点需注意，一是分析拟参照项目的“公”与“私”的性质，并与估价对象和估价目的进行“匹配”，选择合适的补偿方案；二是根据土地取得方式选择适当的计算公式。

除参照近期征收拆迁项目的补偿标准外，还可以通过各种价格指数，对常年未更新的补偿标准进行修正。

3.3 区域因素与个别因素修正

在以征收农村集体土地的方式计算土地取得成本时，通常我们采用的是政府颁布的土地补偿标准，这些标准的划分往往以某一行政区域为单位，譬如，以县为单位制定补偿标准，则该县内所有同类土地都按该标准进行补偿。所以，我们求得的土地取得成本仅代表该区域内的平均标准。为了使土地取得成本“落实”到待估宗地上，则需经过区域因素修正与个别因素修正。《城镇土地估价规程》中成本逼近法基本公式中并无该项修正，但笔者认为，这些修正属于广义土地增值收益的范畴，基本公式中原本包含这些内容，这些修正的出现，正是估价师们将原本隐含的内容逐步具体化形象化的结果。

至于因素的选择与修正方法，考虑到这一过程同基准地价修正系数法求取宗地价格的过程相似，故可以参照各地的基准地价修正体系进行设计。

4、结语

《城镇土地估价规程》中列示的成本逼近法基本公式比较简单，但内容更丰富。估价师们在使用成本逼近法评估土地价格时，不应拘泥于该基本公式，而应透过基本公式，秉着实事求是的精神，挖掘公式背后的内容，使成本逼近法不再成为“最后的选择”。笔者通过自身估价实践，围绕如何提高成本逼近法评估准确度，提出几点思路，以供同行参考。

参考文献（References）

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会，《房地产估价理论与方法》中国建筑工业出版社.

[2]广东省土地估价师协会、估价师资讯网，《全国土地估价师资格考试复习指南》（上册），广东经济出版社