随着市场经济的不断发展和相关配套法律法规的日臻完善，在建工程抵押已经成为房地产开发公司融资的主要渠道之一，由于在建工程具有较大的不确定性，而且往往涉及巨大的融资额度，因此日益得到金融机构和房地产开发企业的重视。对评估机构而言，在建工程抵押价值评估作为房地产评估的特殊类型之一，与一般房地产抵押评估有着较大的区别。本文针对在建工程抵押价值评估的几个要点进行了简要的分析和探讨。

一、基本概念：

在建工程是指估价时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目。

按照住建部《城市房地产抵押管理办法》第三条：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。概念里着重强调土地使用权连同在建工程进行抵押，并说明贷款只能用于该工程的建造，而不得挪做它用。

《房地产抵押估价指导意见》第四条规定“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”。而法定优先受偿款是指假定在评估时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，法定优先受偿款额的范围为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。第十七条也明确规定评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在评估时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

二、在建工程抵押条件：

《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定房地产转让应当符合的条件：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

办理在建工程抵押，同样需要满足上述转让条件，因此作为评估人员，在收集评估资料后应核实是否具备上述条件。

三、在建工程评估资料收集及评估范围确定

在建工程抵押评估，委托方应提供委估项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《工程进度表》等资料。评估人员应仔细核实其合法性，确定评估范围，认真进行实地查勘。

在核实资料及评估范围时，需要特别注意：

①在建工程抵押评估价格是该项目在估价时点状态下的价值，而不是开发完成后的预期价值；

②若已办理预售，则开发商可能已预售了一部分商品房，则已售部分商品房产权已不属于开发商，委托方已无权将其抵押。

四、在建工程现场查勘：

在建工程的现场查勘是在建工程评估的重要环节，与一般的房地产评估相比，在建工程现场查勘还要重点关注在建工程的施工进度、施工质量、工程款支付、违约和赔偿情况等：

①施工进度。施工进度是确定在建工程价值的重要参考指标，评估人员要重点核查施工进度是否与施工计划一致，是否存在赔偿和违约的风险。在实务中，经常出现实际施工进度与施工计划不一致的情况，此时评估师应认真界定施工状况，必要时可请施工工程师协助确定实际施工进度。对于停工时间较长的在建工程，可能涉及到工程款的支付，还可能涉及到违约金和赔偿金，甚至是工程纠纷问题。此时一般情况是以各方达成的协议为依据，根据协议确定的处理方式和赔偿金额，从在建工程的评估价值扣除。

②施工质量。在建工程施工质量是需要重点核查的内容之一，关系到在建工程的变现能力。评估师在现场查勘时应该查看原始的施工记录，如材料进场检验及试验报告，检验批、分项工程检验报告和分部工程检验报告，监理工程师的施工检查记录，必要时还可请监理工程师协助确定施工的 质量和等级。

③工程款支付情况。《房地产抵押估价指导意见》中第十七条明确规定，评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在评估时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的具体金额。但在实务中，施工单位先行垫付工程款的现象较为普遍，直到进行预售后开发商用预售款支付工程款。同时，一般拖欠的工程款都没有计算利息，利息大小亦对抵押价值有直接的影响，因此核清应支付的工程款及其利息是确认抵押价值的重要条件。

五、在建工程的评估思路：

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，即建筑物实体形态不完整，不具备有关部门组织竣工验收的条件，不能马上实现使用功能。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，本文将其归纳为两类：一是在建项目，二是停工项目。就抵押贷款而言，在建工程完工的程度不同，适宜选用的评估方法亦不同，主要的技术思路如下：

①停工的或者正在施工、尚未完成主体工程建设的在建工程评估，一般采用成本法进行评估。成本法是将在建工程各项可观合理的投入成本进行累加，以此求取在建工程价值的方法。

成本法计算公式：

在建工程价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

该公式与一般的房地产成本法相比，这里少了开发利润以及销售阶段的费用和税金。本文认为不应将开发利润和销售税费加入在建工程成本构成，原因是在建工程一般极少出现出售的情况，大多数为强制变现，如折价、拍卖、变卖等，此时，销售税费不但不能增加在建工程的价值，还属于优先扣除项目，因此不应将其计入成本。此外，在建工程开发利润也是一个具有争议的项目，从投资者的角度来看，如果工程已经完工出售，那么必然可以获得利润，将此利润在工程的各个阶段按照一定的比例分摊，则在建工程必然可以获得部分利润。但本文认为，在建工程属于价值不确定性大的估价对象，不应仅从投入的角度看，更应从投资产生的效用来看，关键在于投资能否产生效益。在房地产开发实务中，开发商们都明白，开发利润只有在项目竣工验收、对外销售之后才能真正体现出来，此时才能说投资产生了效益，如果提前处置，则没有利润可言。因此，从这个角度讲，在运用成本法评估时，在建工程是不应该计算开发利润的。

②正在施工的已完成主体工程，但尚未通过竣工验收的在建工程评估，除了可选用成本法评估之外，还可以选用假设开发法进行评估。

假设开发法计算公式：

在建工程价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润

后续必要支出及应得利润=在建工程取得税费+后续建设成本+后续管理费用后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润

六、在建工程评估方法介绍：

1、成本法

成本法计算公式：

在建工程价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

①土地取得成本

一般情况下，土地取得成本包括土地使用权价格及土地取得税费。土地使用权价格可采用市场比较法、基准地价系数修正法或成本法求取，但不宜采用假设开发法求取。土地取得税费主要为取得土地时缴纳的各项税费，包括契税、印花税和交易手续费等。

②开发成本

房地产开发成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、其他工程费等。在建工程的开发成本应视建筑物施工情况及应投入的客观成本而定，而不是实际成本，且偶然性支出不应计入其中。

③管理费用

管理费用主要是指房地产开发企业的人员工资及福利费等，通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来计算，例如3%～5%。

④投资利息

应计息项目包括土地取得成本、开发成本和管理费用，其利率采用评估时点中国人民银行同期抵押贷款利率，一般采用复利计算。

2、假设开发法：

假设开发法计算公式（传统方法）：

在建工程价值=开发完成后价值-（在建工程取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续投资利息+销售税费+后续开发利润）

①开发完成后价值

开发完成后价值是指未来开发完成后的房地产在估价时点的房地产市场状况下的价值，一般采用市场比较法和收益法求取，不宜选用成本法求取。

②在建工程取得税费

是指假定在估价时点购买在建工程产生的应由买方缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央、地方政府的有关规定，按照在建工程价值的一定比例来计算。

③后续开发成本、管理费用

后续开发成本是指未完工部分的开发成本，此项费用的计算，要与未来开发完成后的房地产状况相对应，比如是毛坯房还是精装房，高层还是低层，其开发成本是有较大差异的。

后续管理费用通常按照后续开发成本的一定比例来计算，例如3%～5%。

④销售税费

销售税费是指销售房地产时应由卖方缴纳的税费，主要包括销售费用、销售税金。

其中销售费用主要是楼盘广告宣传及代理费，一般按销售收入的2%～3%计算。

销售税金主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

⑤后续投资利息

投资利息计算基础包括在建工程价值及其取得税费、以及后续开发成本、管理费用、销售费用，而销售税金一般不计算利息。其利率采用评估时点中国人民银行同期抵押贷款利率，一般采用复利计算。

⑥后续开发利润

需要注意的是，后续开发利润是指后续总投入对应的合理利润，一般以在建工程后续总投入为基数，并以房地产开发的社会平均利润率进行计算。

七、总结：

在建工程评估一直是房地产评估工作的难点，如何选择合适的估价方法让在建工程的客观价值得到正确体现，并能满足金融机构和开发商对评估价值的认可，需要在实务操作中不断的探索、总结改进。