2015年上半年，深圳市房地产市场可谓风起云涌，尤其在3.30新政后，深圳住宅的价格猛涨20-30%，个别片区达到40%，然而，商业房地产（尤其是商铺）却没有跟上节奏，处于不温不火的状态，社区商铺亦如此，那么社区商铺为何没跟上住宅猛涨的风？

一、社区商铺基本概念

（一）社区商铺的定义

商铺形态多样，一般来说，社区商铺是一种以社区范围内(一个或多个社区)的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。主要区别于商业综合体（大型商业中心MALL）、专业市场、传统商业街等。

（二）社区商铺的主要类型和业态

社区商铺的类型主要有三种：住宅底商、沿街商铺和社区购物中心。无论表现形式如何，它们主要是以服务社区居民为主要目的。商业形态主要用于服务人们生活密切相关的生活消费和生活服务，具体的业态有：便利店、中小型超市、药店、服装店、餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、花店、咖啡店、酒吧、地产中介公司、装饰建材店等。

（三）社区商铺的特点

1、便利性：社区商铺就在家门口或楼下，便利性不言而喻。

2、生活配套性：社区商铺主要以服务社区居民为主要目的，商业形态主要以生活配套为主。

3、多样性：无论从商业业态，还是商业类型，社区商铺都具有多样性，满足居民日常生活所需。

4、相对稳定性：首先，由于社区商铺有以上的三种特性，社区商铺一般可持续经营，因为总会有需求；其次，由于社区商铺的服务半径相对有限，其收益也就不可能无限上涨，大多数的社区商铺的收益也就保持一种相对稳定。

二、社区商铺的发展现状和趋势

发展现状。无论一线城市，或二三线城市，社区商铺的现状大致都有以下特点：1、城市化如火如荼，社区商铺的规模不断发展壮大。2、社区商铺仍是开发和投资的主流商铺。3、发展不均衡，主要表现为开发无序，缺乏统一规划或超规模开发，业态档次混乱，商业功能发挥不充分。4、重开发轻经营。大多注重短期利润，开发只为出售以快速回笼资金；规模过大，逢街划铺，铺位分布、面积大小不合理等。

趋势：1、规划先行，适当超前。2、商铺与住宅相对独立发展。3、操作专业化，有相当多的专业机构投资公司进行资本运作，专业化增强。4、商户专业化和品牌化趋势明显。5、发展模式的转变，减少散乱无序开发，超向成熟有序开发，趋向于大力发展社区商业中心和纯商业街商铺模式。

三、社区商铺价格的影响因素

1、社区商铺的便利性、相对稳定性决定了社区商铺收益的可持续性和相对的稳定性。

2、社区商铺与社区住宅在价值上有相关性。一般来说，社区商铺的经营收益主要与社区的人流量和消费水平相关，反过来社区商铺也从配套功能方面影响住宅的居住价值。

3、地段，即估价理论上的术语——区位，商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通等。流行于投资者的选铺原则就是：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

4、商铺自身的个别因素。具体而言，就是每个商铺在社区的位置、方位（临街还是在小区里面等 ）、门面宽与进深比、层高、面积大小，形状规则与否，等等 。

5、重大规划，包括城市规则、道路（地铁）的建设、周边新楼盘的开发，等等。如深圳“前海”的落实，令所在片区的所有类型的房地产一夜暴涨。当然，重大规划也不一定就是对所有社区商铺的重大利好。如，深圳地铁3号线的开通对龙岗区的发展无异是重大利好，但据相关调查发现，也不是所有地铁站口都对所在社区的商铺产生重大利好，比如六约站对应的振业城小区，吉祥站紧邻的风临国际中心小区，这两个社区的商铺到现在还有大量空置。

6、电商和微商等电子商务。近几年电商和微商的崛起，无异对传统商业产生巨大冲击，消费者的消费观念和习惯也发生重大变化。据有关统计报告，中国电子商务交易额自2010年突破4万亿以来，每年以2万亿元人民币左右的速度在增长。传统商业迎来重大挑战，面临升级与转型。

7、大型商业综合体。以深圳市龙岗区为例，近几年涌现多个商业综合体，如，万科广场、星河时代COCO PARK、宝能城市广场、鹏达摩尔城、龙岗大道1号、公园大地岁宝店、世贸中心等等。大型商业综合体对邻近的商铺无异是重大利好，能吸引人流，提升形象；其他的社区商铺则受负面影响较大。

四、结语

根据统计信息显示，2015年上半年深圳二手商业挂牌均价同比下跌20.5%，为57467元/平方米，商业租金同比下跌25.1%至224元/平方米/月，主要行政区域的二手商业挂牌均价及租金同比各有涨跌。相对于住宅市场，商业市场并没有跟风猛涨，而是逆势而行，多项指标不升反降。

社区商铺的价格影响因素的多样性复杂性决定了其价格内涵住宅价格有一定的差异性，其价格走势与住宅的价格不一定是正相关。商铺的投资价值最适宜运用“具体问题具体分析”的原则进行估量，其技术含金量相对较高。