摘  要：当前中国房地产估价机构服务的主要金融客户是银行，且核心产品是房地产抵押估价。但随着估价机构同质化竞争的加剧，抵押估价带来的收入已很难维持估价公司的发展。本文着力研究房地产估价机构在金融领域的服务机会。

关键词：房地产估价；金融机构；产品和服务

传统的房地产估价机构一直以来在金融服务中占比很小，主要的金融服务客户是银行。房地产估价机构提供给银行的服务，核心的产品是房地产抵押估价，这部分业务在大多数机构的收入里，占据绝对比重。但是，随着估价机构同质化竞争的加剧，互联网技术的广泛运用，抵押评估特别是个贷抵押评估收费连年降低，其对应的业务收入已很难维持估价机构的发展。

当前，随着中国资本市场的繁荣与发展，金融改革的不断深化，金融服务领域不断扩大。现在的金融机构除了银行以外，还有资产管理公司、小额贷款公司、保险公司、担保公司、信托公司、证券公司、基金公司、P2P网络平台、按揭公司、票据公司、保理公司、典当行等等，随着客户群体的增多，配套服务需求多样化、个性化，房地产估价机构在金融服务领域的市场机会得到了很大的延伸。

本文通过对全国排名前十的房地产评估机构业务构成的研究，结合房地产评估公司的未来发展方向，总结除房地产估价机构的金融服务机会主要在以下两个方面。

一、在最核心的银行客户系统里延伸服务链条

在现有银行抵押贷款评估业务之外，对银行内部其他不同部门，有针对性地开发估价产品和服务内容。

（一）授信审批及信贷管理部门——数据库、市场研究及价值复核

针对授信审批部门以及信贷管理部门，提供房地产数据库、房地产市场分析及价值趋势判断研究、存量正常类抵押物价值复核等产品服务。

1、客户面对的核心问题

（1）目前的房地产市场状况如何？

（2）未来抵押物价值有何变化趋势？

（3）哪些押品会出现贷后风险？

2、押品复核服务要点

（1）建立指标盘，定期监控住宅、商业、办公、工业等各类物业价格变化；

(2)系统研究整个城市以及各个板块的房地产市场状况；

(3)在宏观经济及政策、城市人口、城市规划的研究基础上，判断城市房地产发展趋势；

(4)根据银行提供的抵押物，计算房价的变化幅度以及有效抵押率，判断押品贷后风险。

（二）个人金融部——自动估价系统查询、网上报告

针对个人金融部，提供自动估价系统查询、网上报告、数据分析等服务产品；

1、客户面对的核心问题

（1）如何快速查询价格？

（2）如何快速得到评估机构的简易报告？

2、自动估价系统服务要点：

（1）建立庞大的房地产价格数据库，开发方便快捷的自动估价系统；

（2）加强网上报告的审核效率，让客户可以网上打印报告。

（三）资产保全部——金融不良资产定价及处置服务

针对资产管理保全部门，提供金融不良资产定价及处置服务。

1、客户面对的核心问题

（1）不良资产的往往具有瑕疵，如何定价？

（2）打包资产项目众多，处置时间紧迫，如何提高工作效率？

（3）在保证价格合理的情况下，资产包如何快速处置变现？

2、不良资产定价及处置服务要点

（1）让银行及时提供所需要的各类资料（包括授信资料及保全资料、银行经办人联系方式、企业联系方式），安排好查勘人员、查勘时间，规划好查勘路线；

（2）根据不良资产的产权状况、理清抵债资产是否存在瑕疵，并依据现有的法律法规理清完善产权需要的行政程序、所需费用等，从而确定产权状况对抵债资产价格的影响程度，结合市场交易情况，最终确定抵债资产的价格；

（3）除了司法处置、邀请资产管理机构投标之外，估价机构可以针对比较重要的抵押物进行处置变现全程服务（前期策划——竞买会举行——签约过户），成功的解决客户的核心问题。

（四）分行战略及规划部门——选址规划咨询

针对分行战略及规划部门，提供营业网点区域选址、租金咨询及谈判、城市营业网点规划调整方案研究等服务产品。

网点选址、租金咨询及谈判一般银行会提供备选方案，是估计机构可以提供的初级产品，相对而言比较容易操作。而城市营业网点的规划调整方案是一项系统的工程，需要研究的深度和广度都要大得多。

1、客户面对的核心问题

（1）城市发展趋势如何判断？

（2）银行的目标客户分布如何？

（3）目标功能区如何划分？

（4）各片区的社会经济现状如何？

（5）各片区营业机构如何配置？

（6）未来规划网点选址遵循哪些原则？

（7）未来规划网点的租金情况如何？

（8）未来规划网点具体实施计划怎样？

2、网点规划服务要点

（1）开展金融消费者行为特征调查抽样研究，进行零售银行目标客户定位研究工作。

（2）对主城区金融需求点、营业网点和城市发展规划等地理信息资料进行调查研究，并进行图上作业，划分金融功能区，完成营业网点开发的目标市场定位研究。

（3）以上研究分析基础上，开展营业网点进行总量研究、功能类型研究定位工作。

（4）营业网点规划、布局和选址建议。

二、将服务拓展到非银行金融机构

非银行金融机构的业务范围及服务需求与银行有很大的不同，服务的产品更加多样化。

（一）四大资产管理公司及地方性资产管理公司——金融不良资产包定价及咨询服务

针对四大资产管理公司以及各地方性资产管理公司，估价机构主要为其提供金融不良资产包定价及咨询服务。

这一部分的内容与应对银行资产保全部的服务比较类似，无非一个是为卖方服务，一个买方服务，这里不再赘述。

（二）信托机构——资金投前及投后管理

针对信托机构对房地产开发公司的股权投资，估价机构不仅可以做全过程资金投前的价值评估、可行性研究、尽职调查等服务，还可以为其提供投资过程中的资金监管服务以及资金退出时的利润水平测算、股权价值评估服务。

1、客户面对的核心问题

（1）待投资项目未来收益如何？

（2）资金如何监管，特别是项目工程款如何根据进度进行支付？

（3）销售资金如何监管？

（4）资金退出时，股权价值如何确定？

2、资金投前投后管理服务要点

（1）进行待投项目可行性研究，做好尽职调查；

（2）进行项目进度跟踪，做好合同管理；

（3）查阅销售月报，监控好收款账户；

（4）查阅财务报表，核实各类原始凭证，研究项目规划资料，核实项目进度及工程款支付情况，研究房地产市场状况，测算整个项目的利润水平并进行房地产企业整体价值评估，进而得到资金退出时信托公司应分得的利润及其持有的股权价值。

（三）房地产基金公司——投资可行性研究以及抵押价值评估

房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是变现能力较强的住宅、可分割销售的商业物业和办公楼，或能产生较稳定现金流的服务式公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业，其收益主要来源于租金收入和房地产升值。

针对基金公司，房地产估价机构可提供投资可行性研究以及抵押价值评估等服务。

1、客户面对的核心问题

（1）待投资项目的可行性如何？

（2）抵押物（包括土地、在建工程、已建成房屋）价值如何确定？

（3）未来投资收益如何？

2、投资可行性研究以及抵押价值评估服务要点

（1）进行待投项目可行性研究，为基金的初步决策提供参考；

（2）研究各类资料，根据市场状况，评估房地产抵押价值，协助基金做好风控安排；

（3）测算项目的租售收入、评估房地产市场价值，为收益分配及资金退出提供依据。

（四）保险公司——保险价值评估以及投资性房地产增值评估

针对保险公司，估价机构主要提供保险价值评估、自有存量物业在每个会计年度的价值定价以及保险公司投资性房地产评估增值评估等服务。

1、客户面对的核心问题

（1）保险价值如何确定？

（2）投资性房地产如何确定增值额？

2、保险价值评估以及投资性房地产增值评估服务要点

（1）考虑房地产保险价值评估的特殊性，明确估价目的和估价范围；

（2）充分研究标的物及市场状况，确保保险价值评估的客观性；

（3）根据保险公司提供的原始资料，核算投资性房地产的初始投资成本、价值时点的账面价值，根据房地产状况以及市场情况评估价值时点的公允价值。

（五）互联网金融——数据合作

应对目前正在崛起的互联网金融，估价机构可以依靠常年积累的房地产数据，发展云估价平台，和互联网金融公司在数据方面开展合作。

1、客户面对的核心问题

（1）房地产价格数据异常庞大，如何保证数据全面性和准确性？

（2）如何控制金融风险？

2、数据服务要点

（1）整理并积累房地产成交价格数据和房地产评估价格数据，为互联网金融提供数据基础；

（2）开发高效的云估价平台，为互联网金融企业提供服务端口，帮助企业控制风险；

（3）找准估价机构在互联网金融链条里面的卡位，在跨界的整合、产业的整合中发挥自己的优势。

以上服务只不过是估价机构可开发的金融服务类产品中很小的一部分，房地产估价应该不断加强对市场及客户的研究、加强产品研发、加强数据运用推广、提升专业人员服务水平，打开在金融领域的想象力，面对新的形势以及蓬勃发展的金融市场带来的新的机遇和挑战。

参考文献

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会. 房地产估价理论与方法 .中国建筑工业出版社, 2007年4月；

[2]王柯敬. 资产管理公司：运营状况额未来发展方向 . 中国财政经济出版社, 2007年6月；

[3]郑万春.金融不良资产处置关键技术探究.中国金融出版社，2008年1月

[4]中国保监会. 关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知（保监财会〔2014〕81号） . 2014年5月26日；