摘要：剩余法对评估具有投资开发或再开发潜力的土地是一种行之有效的方法。然而不管是《土地估价实务基础》还是《城镇土地估价规程》对剩余法的说明都较为粗略。本文结合《城镇土地估价规程》和《土地估价实务基础》要求，对现实操作评估过程计算明细进行详细讨论，由于地方政策法规、地方土地估价协会协会及金融机构要求而不同，选取重庆地区为例。

关键词：剩余法   计算明细  参数取值

一、剩余法公式分析

1、根据《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2014)，公式为：

待估宗地价格=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润..........................................................(1)

2、根据《土地估价实务基础》基本公式：

购置开发场地的价格=总开发价值或开发完成后的不动产资本价值-整个项目的开发成本-开发商合理利润.................................(2)

3、现实评估中一个较为具体的计算公式为：

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-利润-税费..........................................................(3)

4、在报告中，笔者所在公司处理的基本计算公式为：

土地价格=项目开发总价值－建造成本-专业费－管理费－不可预见费－投资利息－税金及销售费用-购地税费－投资利润...................(4)

上述几个公式中，公式（1）与公式（2）描述相似，整个项目的开发成本已包括建筑费、专业费、利息、税费。公式（3）较为具体，专业费用与销售费用从开发成本中剥离出来。公式（4）更为详细，易于操作。现以公式（4）的计算明细进行讨论。

二、计算明细讨论

1、项目开发总价值

  由于公式（4）已计算利息和利润，考虑了资金的时间价值，那么开发完成的项目价值，即为终值，而非对于估价时点价值的现值，也就不用再考虑折现。需要根据当地房地产价格现状趋势预测未来房地产价值。

对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场法计算；对于出租房地产，如写字楼、商业门面等，可采用收益法计算。

2、建造成本

根据《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2014)，土地开发项目中，开发成本包括购地税费、将土地开发完成所许需的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费。

房屋建造成本主要包括：规划报建费、建筑成本等

（1） 城市建设配套费

城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。

根据《重庆市城市建设配套费征收管理办法》(渝府令第253号 2011) 结合地区收费办法，可知綦江区文龙街道城市建设配套费为230元/平方米。

（2）建筑成本

建筑成本费用（包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润等）可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。

实际评估中，主要包括土建、设备及安装工程、装饰（初装）工程费等。土建可参考重庆市建设工程造价管理总站公布的重庆市2015年建筑工程单方造价指标（该单方造价包括了基础，但不包括二次精装修及水电安装）。

设备及安装工程含水电、消防、燃气、弱电、通风及电梯工程，一般单层100元/平方米，多层无电梯取250元/平方米，多层有电梯取300元/平方米。

装饰工程费，玻璃幕墙取700-1000元/平方米，瓷砖取150元/平方米，涂料取250元/平方米。

（3）基础设施建设费及公共配套设施建设费

基础设施配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充，与各项城市建设资金统筹安排使用。

基础设施建设费及公共配套设施建设费，根据本地房地产市场状况、建筑市场的一般水平及本项目的实际情况，确定基础设施建设费及公共配套设施建设费取建筑成本的5%-15%。

（4）人防工程费

如果在建筑面积中已经考虑了防空地下室（按地面总建筑面积的2%-3%计算),此处不再重复计算费用。也可按防空地下室易地建设费收费标准进行取值。

重庆地区，结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准有所调整渝价[2010]230号计取,按建设项目地面规划设计总建筑面积计收，一类地区45元/㎡，二类地区35元/㎡，三类地区25元/㎡。两种方法的结果大致相同。

    3、专业费用

专业费用包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预算费用等，一般根据建筑费的5%估算。

4、购地税费

为购买土地时买方应负担的税费，包括契税3%及印花税0.05%，共计3.05%,

5、管理费

管理费用指为组织和管理项目开发提供各种服务而发生的费用。根据本地房地产市场状况、建筑市场的一般水平及本项目的实际情况，管理费一般为建造成本、土地取得费的5%。

6、不可预见费

不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。

根据重庆地区房地产市场状况、建筑市场的一般水平及本项目的实际情况，一般为开发费用、土地取得费及税费的6%。

7、投资利息

根据估价对象的建设规模，参照区域内同类项目的开发周期，我们确定该项目的正常建设周期。于估价期日，中国人民银行公布的对应的年期贷款年利率。一般假设城市配套建设费、专业费用、土地取得费、购地税费于开发初期一次性投入；建筑成本、管理费用、不可预见费、基础设施建设费及公共配套设施建设费在整个开发期内均匀投入，则投资利息为：

（城市配套建设费+专业费用+土地取得费

用+购地税费）×[（1+贷款利率）建设期-1]+(建筑成本+管理费用+不可预见费+基础设施建设费及公共配套设施建设费)×[（1+贷款利率）建设期/2-1]

8、税金及销售费用

（1）营业税金及附加

根据当地税务局计算。如重庆市綦江区税局公布，营业税金及附加为销售收入的5.5%。

（2）土地增值税预征

根据重庆市地方税务局通告2011年第2号：普通标准住宅预征率为2%；非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等)预征率为3.5%；独栋商品住宅预征率为5%。则土地增值税预征为：

预测开发完成后住宅房地产总价值×2%+（预测开发完成后商业用房总价值+地下车位用房总价值）×3.5%

（3）印花税

印花税为开发完成后房地产总价值的0.05%。

9、投资利润

根据《城镇土地估价规程》：开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的比例计算。利润率宜采用同一市场上。类似土地或不动产开发项目的平均利润率。

根据《土地估价实务基础》：开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算（按预付总资本的一定比例计算利润，该利润常称作投资回报率），比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。

房地产的利润率关键要看市场供求状况。考虑区域房地产实际市场情况，结合估价对象的规模和开发周期，以投资利润率取土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用为计算基数，投资利润率一般取10%-25%。房地产行情好，开发周期越长，取值越高；反之亦然。

10、地价测算

土地价格=项目开发总价值－建造成本-专业费－管理费－不可预见费－

         投资利息－税金及销售费用-购地税费－投资利润

11、地价修正

    （1）使用年限修正

     对使用年限一般在基准地价系数修正法中才修正，剩余法一般不做年限修正，从准确的角度来说，应该修正，可根据当地基准地价系数修正法的年期修正公式：

年期修正系数=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m] 

式中： r----土地还原率

       n----估价土地的使用年限

       m----各用途法定最高出让年限

对于多种用途用地，如商住混合用地，应分别进行修正。

（2）权利状况修正

     一般设定无他项权利限制，与开发项目售价设定的权利状况一致，则土地权利状况修正系数为1.00。

     （3）开发程度修正

     可使用基准地价系数修正法的方法进行修正。

     如重庆地区可根据《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和公示地价实施细则》进行开发程度修正。对混合用地也需分开进行修正。

    （4）其他相关修正

     其他修正主要指在取得土地时应支付的相关税费和手续费用，该部分费用在上述项已作为费用扣除，一般不再重复修正。

三、总结

   本文在《城镇土地估价规程》和《土地估价实务基础》的基础上，结合实际评估过程中的操作，利用剩余法对待开发土地的计算明细做了详细讨论，具有一定的参考作用。

参考文献

[1]柴强.房地产估价[M].北京:首都经济贸易大学出版社，2012.

[2]黎丽琼.浅析剩余法在土地估价中的运用[J].城市建设理论研究，2014(8):16-18.

[3]于立波.房地产开发项目成本中土地费用及其控制[J].北方经贸，2011(7):28-32.