引言：2015年5月10日，央行宣布自2015年5月11日起金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。该项政策并没有在工作日发出，而是在母亲节之际对外公布，并于次日进行实施，因此网友调侃“世上只有央妈好”，将此项政策戏称为“央妈的礼物”。

一、具体内容

此次降息的具体内容为：自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍，其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。从2014年至今一路降息行为来看，主要有两个特点，一是快。此次降息距离上次降息不到3个月，准确来说是2个月又10天。第二个特点是总体幅度大。下调幅度如下表：

二、降息的原因

众所周知，此次降息距离上次不到三个月，从我国当前的经济形式来看，经济下行压力较大、居民投资消费意愿疲软，因此此次降息应在预料之内，但速度如此之快却实出乎意料。通过降息能达到三个方面的作用：一是能够化解债务风险，二是能够促进产业结构转型，三是能够适应国际化的需要，这就使得我国以降息的方式来促进经济稳定增长势在必行。

根据国家统计局数据显示，2015年第一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.2%，宏观经济处于触底阶段，而国家今年的任务仍然是稳增长为主，因此这一现实情况下启动了今年第二次降息；而当前房地产库存压力仍然较大，此时，通过降准降息等短期政策刺激楼市复苏，拉动宏观经济增长的必要性增加；另外专家方面认为此次降息并非是今年终结，由于现实经济下行和贷款意愿下行的现实情况，预计本轮利率下降周期利率至少可下降1个百分点左右，而截止目前央行已经有三次降息，因此，从未来预期的降息幅度来看，仍然有0.25个百分点左右的空间。

从市场供需层面看，重庆市2014年全年新增库存49.8万平方米，加上过去几年留存下来的库存量，到2015年初，其累计库存面积约为2589.33万平方米。按照此前每年的消化速度看，在未有新增存量房的情况下，仍还需要一年左右的时间来消化。

尽管2015年一季度后重庆各楼盘推盘供应节奏有所放慢，但市场的需求量也因居民房屋饱和度不断增加，导致市场存量依然偏高。这轮降息对房地产市场有改善性的作用，会延缓它整个市场的下行。但是并不能据此判断降息后房价会上升，“去库存”仍将是2015年，最起码是今年上半年楼市的重要任务。

三、降息对房地产市场的影响

自3月降息后，市场迎来一轮购房潮，房地产企业的资金面压力有所缓解，如今再次降息无疑是为了刺激经济，稳定我国经济增长，房地产作为我国经济增长的主力军，利率下降对房地产市场有直接的影响。

根据重庆统计局数据显示，2015年1-4月，重庆房地产开发投资1006.77亿元，同比增长7.8%。其中，住宅投资638.53亿元，增长0.5%。商品房销售面积1392.61万平方米，同比增长3.0%。其中，住宅销售面积下降0.2%，办公楼销售面积增长5.9%，商业营业用房销售面积下降4.5%。

重庆商品房销售面积与住宅销售面积增速            

                                                          单位：%

根据上图可以看出，降息对于房地产市场而言，无论是销量还是销售价格，都会产生积极的影响。降息一方面降低了按揭贷成本，能够刺激购房需求者加快购房行为，对刚性需求及改善住房需求将得到一定程度的释放；另一方面开发商融资成本有望降低，债务压力有所减轻，同时开发商也会趁机加大促销力度，尽快去库存。无论是买方市场还是卖方市场，这对于房地产未来市场都是利好消息，有利于提振双方的信心，实现房地产市场良性运转。另外央行降息，对于一二线城市楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零，但三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

四、对于开发商和消费者而言

传统老百姓对于存款的打理无非是将钱存入银行，而目前银行利率并不高的情况下，老百姓该如何管理自己的金钱呢？降息影响最大的莫过于股市和楼市，对于楼市的影响应从开发商和消费者两个角度出发：

1、开发商

就开发商而言，在目前利好信号频发的市场情况下，开发商首先应积极调整推盘节奏，把控好两次降准三次降息之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

从重庆市目前房地产市场情况来看，重庆市2015年第一季度可售商品住宅177550套，环比下降1.6%，同比上涨11.8%，可售面积1696.4万平方米，环比下降0.2%，同比上涨8.9%；成交35236套，面积331万平方米，环比大幅下降42.4%，同比下降4.6%。商铺销售面积为23万平方米，环比下降58.6%，同比下降0.3%；写字楼交易面积为33.9万平方米，环比下降34.5%，同比下降0.2%。在第一季度末，连续出台的新政无疑是一剂强心针。330政策从改善土地供应到下调首付比例，再到营业税“五改二”。对整个房地产市场的供需两端同时做出调整，以存量决定土地的供应和土地可退、可改用途的方式减缓了土地乃至楼市的供应速度，同时以刺激二手房产市场，拉动改需消费群体入市，加大去存动力的手段推动市场消化，加上国家二次降准降息，这无疑是对目前房地产市场供大于求的现状做出了最强劲的“救市”动作。

2、消费者而言

（1）对于刚性需求而言

关于未来的房地产市场走向,有理财分析师表示，常态下政策的持续宽松，有利于楼市延续复苏态势，无论是首次购房为满足居住需求，还是购入改善型住房,现在都不失为入手的好时机，未来楼市整体的格局将是量增价稳。

降息对于购房者来说有许多好处，最明显的就是按揭成本的降低。据测算，与此前基准利率下相比，本次降息后购房者贷款100万30年总共可少缴利息5万7，即每月可以减少月供159元。显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好本轮两次降准三次降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

（2）对于投资而言

从国内的情况看，资料显示，家庭需求在过去六个月内出现改善趋势，就业增长亦转强。在经济形势疲软的情况下，投资者正在观望地产周期，此时利率下跌，对投资有一定的助推作用。但不少业内人事表示，房地产行业的黄金时代已经过去，白金时代也接近尾声，国家此时采用的税收工具箱和金融工具箱其目的是为了稳定我国经济稳定增长，因此，对于投资者而言应理性投资，不能盲目跟风。

笔者认为，央行降息，其目的是用强有力措施来稳定经济增长，利于降低企业融资成本，利于房地产市场的稳定，此次降息对于开发商而言不仅解决了融资成本高的问题，还解决了库存问题。对于首套房置业者来讲，未来几个月仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在未来几个月，首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，此番新政一出，会在短期内达到改善楼市现状，加快改善型产品去化的效果。

五、总结

总的来说，此次央行降息主要是为了起到预期和示范效应，我们预计降息将会和此前的各个利好政策叠加，促进刚需和改善需求的缓慢释放。这将进一步推动房地产市场的复苏和上涨。但短期内价格可能不会有明显的涨幅。新政的目的必然会引起房地产市场的一阵躁动，让房地产市场在炎炎夏日也发出夏天的味道，总的来说，在新政的支持下，走量仍是重庆房市的主旋律。区位优势明显、配套齐全、品质优越的住宅产品仍受到市场的追捧，而区位优势稍弱的区域开发商则以降低价格换取成交量的策略进行资金的回流。目前重庆的商品住宅市场整体是健康发展的，并没有造成供需的根本性失衡。然而在宏观经济和中国房地产市场下行压力不断加大整体环境下，重庆商品房市场仍受到一定的考验，区位优势弱的楼盘日子会过的更加艰难。