从2011年深圳土地供应出现存量土地供应首超新增供应的拐点开始，四年来深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。2014年全市共审批4批次52项更新单元计划项目，涉及用地面积368万公顷；深圳目前在建城市更新项目100个，涉及用地约781公顷，远远超过土地公开市场成功出让的188公顷的供应量。城市更新为城市建设提供了必不可少的土地资源，片区整体配套改造效果亦强于以往，由于城市更新涉及面广、流程多而复杂的特点也使评估人员较少的介入项目前期，对城市更新模式的了解也只仅限于政策、流程等方面，实操性知识需要长期的经验累积。本文仅从拆除重建类的城市更新合法用地类型进行简要分析，以便从申报拆除重建类城市更新的可行性方面做出简单判断：

根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办[2014]8号文），申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。政策中的合法用地面积即文中所提的“五类用地”。下文就五类用地的组成及内涵做出具体分析：

一、城市更新五类用地的组成

五类用地是指申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元拆除范围内权属清晰的合法土地。在实际操作过程中包括以下几种用地：

1、国有用地

2、非农建设用地

3、征地返还用地

4、旧屋村用地

5、已处理的历史遗留违法用地

二、各类型用地的内涵

1、国有用地

国有用地包括出让的国有用地、划拨的国有用地及未出让用地。出让的国有用地、划拨的国有用地一般指办理了土地手续，取得了相关产权证明文件（土地出让合同、房地产证等）的国有用地。国有合法用地可细分为：居住（住宅）用地、商业用地（包括商业金融业用地）、商住用地、办公用地、工业用地等。

在城市更新五类用地中的国有用地不包括国有未出让用地。

2、非农建设用地

根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。

根据非农建设用地的用途可分为：工业、工商、统建楼、公建（如电影院）等；根据划定用途与划定时间段可分为：转地划定、98合同、原批划定等。

根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》，非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，即不能纳入更新五类用地范围。因此上述指标既不能进行土地交易，所建房屋也不能在市场上公开销售，一般在城市更新中用于返还给原农村集体经济组织使用。

另扶贫奔康用地（为政府扶持原农村集体经济组织经济发展而单独划分的土地），不计入非农指标，一般纳入其他用地，不能纳入更新五类用地范围。

3、征地返还用地

政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。一般为批复或会议纪要明确的返还用地。

4、旧屋村用地

旧屋村是指1993年7月14日前建成旧居住区。据了解，目前的宅基地一般纳入旧屋村范围。

目前各区已完成旧屋村范围的划定工作，具体可到各街道城市更新科室查询。

5、已处理的历史遗留违法用地

按照“两规”（即《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》与《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》）处理的用地（只需缴纳两规罚款即可）。一般情况已处理的历史遗留违法用地上的房屋是办理了绿本房地产证的。

本文通过对各项城市更新政策的梳理，将五类用地的具体内涵作了一个简要分析，城市更新项目涉及点较多，本文仅仅只是从城市更新用地处置政策的小角度切入，希望能给估价人员特别是咨询人员带来一点帮助。