杭州分公司  刘素芬

一、集体土地改革相关内容

中共十八界三中全会“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的改革基本思路和行动方案中指出，现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。此次改革，目标是建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。重点如下:

1、不动产统一登记

提供平等保护土地产权的制度基础设施 以落实集体成员权时点和量化集体资产为核心，确保农村土地承包关系长久不变。将农村承包地、宅基地、林地、房屋等资源确权、登记、颁证到每个农民。实施以土地为基础的不动产统一登记制度。在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。

2、地价体系

构建平等进入、公平交易的土地市场  在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

3、土地出让

建立公平共享的土地增值收益分配制度  对被政府征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征地农民纳入城镇社保体系。改革土地出让制度和用地模式，合理确定城市土地用于建设与农民留用比例。建立国家土地基金制度。

4、土地价值评估

建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度  建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。

5、国有土地经营

建立国有土地资产经营制度和土地融资制度  改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。改造国有土地储备机构，建立国有土地资产交易市场。完善国有土地资产经营收益使用管理制度，明确国有土地资产经营收益不得当期使用，其用途和绩效由人大审议监督。完善国有土地融资制度，用于抵押融资的土地必须权证和主体明确，由第三方机构进行资产评估。

6、土地权属管理

建立以权属管理和用途管制为核心的现代土地管理体制  制定国土空间规划体系。强化土地利用总体规划实施刚性，依法落实用途管制。加强土地权属管理，建立统一地籍管理体系。逐步取消土地指标审批和年度计划管理，建立中央和地方权责对等的土地管理责任制度。

二、集体土地流转模式

1、土地互换、转让

互换、转让土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换、转让。

2、出租

在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。

3、入股

入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。

4、宅基地换住房，承包地换社保

农民放弃宅基地置换为城市发展用地，可在城里获得住房;放弃土地经营权，享受城市社保，建城乡统一的公共服务体制。

5、股份+合作

农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则。

6、抵押

农户以集体土地使用权担保债务履行的法律行为。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

三、集体土地流转权属分类

集体土地流转过程中，可以交易的业务和种类较多，主要涉及林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农业经济组织股权等农村产权。

1、土地承包经营权

土地承包经营权是指个人、单位通过依法订立承包合同所取得的对集体所有或者国家所有的土地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营。

2、集体建设用地

是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

3、林权法律确认的对森林所享有的权利

法律确认的对森林、林地所享有的权利。包括对森林的所有权、使用权和处理权以及对林地的使用权。中国森林主要属于国家所有和集体所有。

4、其他包括农村房屋产权、农业类知识产权、农村经济组织股权等等

已经成立的交易机构如成都农村产交所与重庆的土地交易中心业务上各不相同。

四、不同目的集体土地流转估价 

1、土地互换、转让

互换、转让土地承包经营权过程中，农户为实现集体土地权利价值的等价交换或置换而委托有资质的机构作土地权利市场价值评估。

2、集体土地出租

集体土地入市，不可避免地会形成一个集体土地统一经营的市场，农民将其承包土地经营权出租给专业机构经营或耕种，而其租赁市场一时间没有客观公正的指导，出租方会委托有资质的机构作土地权利租赁市场价值评估。

3、集体土地作价入股

集体土地作价入股过程中，农户为确定集体土地公允的市场价值而委托有资质的机构作土地权利市场价值评估。

4、宅基地换住房，承包地换社保

“农民放弃宅基地置换为城市发展用地，可在城里获得住房;放弃土地经营权，享受城市社保，建城乡统一的公共服务体制”，其等价交换的前提是农户对以上权利有客观的价格标准，所以，该类流转模式下衍生出多种物业价值评估。

5、股份+合作

同第4）类流转模式中所述一致，“农户以土地经营权为股份共同组建合作社。”也同样衍生出多种物业价值评估。

6、抵押

抵押是农户以集体土地使用权担保债务履行的法律行为。银行未确定集体土地经营权抵押价值而评估土地价值。估价过程中可参照国有土地相关技术思路。

五、不同类型集体土地估价 

1、土地承包经营权

土地承包经营权主要是指对集体所有或者国家所有的土地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营的权利。

可采用收益法，运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益（剥离生产经营合理成本、利息、利润等），折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的估价方法。

2、集体建设用地

是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

依据“中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的指示，集体建设用地可参照国有出让建设用地使用权的估价方法，具体可选用市场法、假设开发法做估价。

3、林权法律确认的对森林所享有的权利

法律确认的对森林、林地所享有的权利。包括对森林的所有权、使用权和处理权以及对林地的使用权。中国森林主要属于国家所有和集体所有。

林权的收益性首先确定其可采用收益法进行估价，另外依据 “中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的指示，集体所有的林权价值可参照国有林权的价值做相应修正进行估价，即可采用市场法做估价。

4、其他包括农村房屋产权、农业类知识产权、农村经济组织股权等等

其他包括农村房屋产权、农业知识产权、农村经济组织股权等的市场价值评估思路，均可参照现有城镇土地相关思路展开估价工作。

六、小结

综上，集体土地入市政策越明晰，集体土地估价方向越明了，相应估价思路及方法越丰富。以上拙见为作者基于目前政策给出的信息而述，仅代表个人看法做行业内探讨。