成都分公司  凌莉

城市经济的健康、持续、有效发展离不开合理的交通运行环境，因此城市道路基础设施的规划与建设显得尤为重要。道路的贯通使人们出行更为便利，交通更顺达，物流、人流更畅通。同时它还将形成综合的“经济效应”。比如：客流的增加使城市的商业繁荣，物流的改善将带动地价的升值，推动物流业和商贸业发展，更能给房地产带来利好的影响。

一、成都市道路交通概况

作为西南地区的科技、商贸、金融中心，交通、通信枢纽，交通拥堵这样的“大城市病”在成都愈发明显，道路交通的改造也迫在眉睫。近年来，随着机动车数量猛增，汽车的快捷高效逐渐被拥堵的烦恼所替代，城区道路建设滞后、公共交通体系不健全的窘境也日益凸显。道路交通的不畅，也给房地产市场也带来了不良影响。

2013年5月底，“新二环”改造完成及通车，极大的改善了成都的道路交通状态，二环路周边的商业及住宅房地产也受到不同程度的影响。“新二环”全长28.3公里，共有47条匝道和28个快速公交站点，每个站点附近，市民都可以换乘其他地面公交线路或地铁。

二、“新二环”对商业用房的影响

“新二环”的全线贯通将营门口沙湾商圈、金沙光华商圈、双楠商圈、桐梓林紫荆商圈、科华商圈、建设路商圈、锦江万达商圈、万年场商圈等8大商圈串在一起。改造后的二环路，底层道路扩宽，减少了道路两边的绿化带，缩短了两边的商铺与道路的距离，增加了沿线商铺的到达性。但是二环路部分高架桥会阻断个别商场的交通，从而影响人气。

金沙光华商圈为区域性商务商业中心，是集购物、文化、生活、休闲、餐饮为一体的综合性商业区；营门口沙湾商圈，是建立在政务中心、展览中心基础上的商务商业中心；双楠区域是较早成熟的城南商圈，具有较强的人气吸引力；桐梓林紫荆片区为成都传统富人区，区域经济实力比较雄厚；科华北路片区依托四川大学，高校经济繁荣；建设路片区依托伊藤洋华堂、SM广场等大型商场人气辐射，形成了成华区的金融、商务、娱乐和零售中心；锦江万达商圈依托成都第一个万达广场，以及国美电器、伊藤洋华堂等大型商场，也形成了锦江区的综合商圈；万年场商圈，周边聚集着众多商场以及高端综合体“万象城”，吸引着大量人群来此消费及游玩。

新二环”在设计阶段也是考虑了沿线商场布局的，均在这些商场附近设置了进出匝道和快速公交站点，便于购物人流的聚集。锦江万达广场，在其附近有三个出口匝道、两个入口匝道及快速公交站点，为购物人群提供了便利的交通。位于锦江万达广场对面的锦州花园临街商业用房（临二环路），自小区建成以来空置率较高，随着临街绿化带和“新二环”的建设，其1层商铺售价已突破30,000元/平方米，租金为从100元/平方米到130元/平方米不等。伊藤洋华堂建设路店，在其附近有三个出口匝道、两个入口匝道及快速公交站点，并且快速公交站点天桥与该商场2层联通，增加了商场内部与外部的连通性。而位于其附近的临街商业用房，租金和售价也有明显的增长，如首创爱这城的临街商铺，“新二环”建成前的售价为40,000-50,000元/平方米，“新二环”建成后的售价突破60,000元/平方米。由此可以看出“新二环”对沿线的商场及临街商铺带来的增值影响是很明显的。

三、“新二环”对住宅用房的影响

成都二环路，位于主城区核心区域，有着其他区域无法比拟的地段优势、配套优势和交通优势。沿线的居住板块主要有交大板块，建设路板块，万年场板块，神仙树板块，金沙光华板块等，上述板块沿二环路形成了成都核心居住带。

数据统计，在成都第41届房交会中，有49%的购房者选择在二环至三环间置业，这一比重不仅超过其他环线位置，而且也比往届展会高。其实早在“新二环”建设中，周边的楼盘价格已有明显上涨。很多购房者往往会把交通作为重要的考虑因素，成都的二环路沿线不仅有便利的交通，还拥有成熟的大型商业配套。

如果说，20年前二环路的通车创造了双楠、桐梓林等板块，那么如今的“新二环”更像是对居住板块的价值重构。现全长28公里的新二环通车后，已经形成了名副其实的30分钟生活圈。“新二环”通车后，首先会加速沿线居住板块的配套成熟，提升区域价居住价值。其次，二环路缩短了东西南北各个居住区的时间，有利于这些居住板块相连成片，形成更密集的二环生活带。

“新二环”的全线贯通，从宏观上讲，交通便捷度提高，带动房价上涨。但是从微观角度来看，二环路边的住房受噪音及尾气污染较大，较低楼层采光不好，居住环境不好，对房地产有减值影响。但是笔者观点，房价的涨跌是受多方面因素的影响，从目前成都楼市环境来看，房价上涨速度不会太快，房屋贬值的可能性是较小的（住房刚性需求随着人口的增长而增长，而可利用土地在逐渐减少，根据供需理论，短时间内房价贬值的可能性是较小的），而且随着市民的反映，以及政府市政规划的完善，会逐步解决二环隔音防噪等问题。从二环具体区位来看，无论从地理位置、交通情况还是商业配套，都是十分完善的，所以区域住房降价可能性较小。而可能会出现降价的情况，主要是紧邻“新二环”的住房，但其所占比例较小，不足以影响整个二环路沿线楼市价格。

目前，二环周边的新盘价格在10,000—17,000元/平方米不等，旧盘的价格在7,000-9,000元/平方米，而现如今，二环路的周边已有多个成熟的居住板块，在一系列的改变中，城东片区便充当着成都主城区最后的发展区域和最大潜力的区域，也是目前最受关注的片区。