佛山分公司  吴丽娟

引言

2013年上半年大佛山整体市场稳健回升，延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场供求两旺。但由于受到购房名额、贷款难度以及房产税即将扩征等因素影响，不少改善型买家依然处于观望的态度当中，从消化率较高的项目来看，刚需产品成为了推货量最多以及最为热销的户型，楼市目前是名副其实的“刚需市场”。

总的来说，2013年上半年楼市虽受“国五条”影响，但无论是土地市场还是商品房市场都有明显的上扬态势，在刚需客户的带动下，市场成交量出现了一定的升幅。而成交均价方面，上半年一直稳步上升，得益于成交市场及土地市场的回暖，不少项目的成交价格随之有所拉升。“稳中带升”是2013年楼市乃至未来一段时间的主要基调，且刚需产品会继续成为市场的主导。

一、政策分析

1.国五条与广东新国五条细则：广深珠佛继续限购

2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他地方政府消极响应。预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

“新国五条”调控效果：

关于“二手房个税按转让所得20%征收”，算是此次政策最来势汹汹的一条，然而在各地方细则出台后，仅北京等少数地方落地实施，此条例显得“名存实亡”。

关于“限购”，虽然新政继续强调“上涨过快的城市要限购”，但全国仅仅沈阳一个地区把“限购令”由局部扩至全市，对于其他地区，均对“限购令”避之若虎，且不像去年那样需要通过各种小措施的出台来遮掩，而是直接“忽视”。

关于“二套房贷”，全国仅北京将二套房提至7成，其他地方仅强调“利率提升”，对提高首付“置若罔闻”。

•各地出台的调控细则毫无新意，仅为老生常谈

•调控落实监督力不强，佛山甚至并无出台细则，仅按“粤细则”执行

•调控在各地遇冷后，直接导致市场预期向好，地王频生、二级市场持续走高

自推出“新国五条”之际，整个上半年，一直在提及“房产税试点扩围”，北京、南京、苏州、常州等均传出过房产税的试点方案，按照目前的试点方案，征收范围都是“增量房”，且税率较低；但即使如此，几个试点地区仍迟迟未能正式公布。

就现阶段而言，房产税试点的负面影响并非税收的多少，更多在于影响区域市场预期，进而影响一、二级市场的销售，因而即使税率较低，征收范围窄，但仍然很多地区对其表现兴致缺缺，能拖则拖。

虽然地方推行有阻力，但房产税是至目前为止提出的唯一一项长效机制，中央的推进决心十分大，已明确指出今年会有具体动作推进。

房产税被看作“限购令”退出市场的替代政策，但从目前情况来看，仅试点城市的推进就已困难重重，全面推行更显遥遥无期。

2.佛山多家银行取消首套房贷利率打折

工商银行、农业银行、建设银行、中国银行都取消首套房贷利率8.5折优惠，但调整后的执行标准有所不同。工商银行将首套房贷利率从8.5折上调至9折；农业银行有9.3折优惠；建设银行则执行基准利率。中国银行甚至在基准利率的基础上上浮5%，相较于去年6月最低9折上浮15%。此外，南海农商银行仍有首套房贷利率8.5折优惠。外资银行中，恒生银行首套房贷利率还有8.4折优惠。一直以来对于申请首套房房贷85折的申请者要求较高，并未大范围普及。而此次工行明确取消85折房贷优惠，实质性意义并不大，但其象征性意义还是对刚刚有所起色的楼市市场造成一定影响，或将令部分购房者重回观望。

二、 住宅房地产市场

1.2013上半年佛山各区商品房预售情况

纵观上半年供应市场，截止6月30日为止，全市共新增住宅单位36191套，面积达375.25万㎡。与12年同期比较，13年上半年表现平稳并没有较明显升幅，上升不达1成。五区情况，禅城区新增7325套，新增面积为67.46万㎡，面积同比位居全市首席达21.31%；南海区新增预售有14020套，面积达147.93万㎡，同比上升17.21%；顺德区新增单位8434套，预售面积为91.82万㎡，同期下滑18.79%；三水区表现偏软，新增预售共3718套，预售面积达36.48万㎡，同比萎缩20.66%；而高明区新增2694套，新增面积为31.56万㎡，同比12年稳中有升，微幅上涨2.68%。

2.成交量

2.1佛山市商品住宅成交量

佛山市2013年上半年一手住宅共成交38232套，成交面积435.53万平米，环比增长14.3%，同比增长49.6%。在2011年受到限购令的影响，成交大跌之后，市场成交量逐步恢复，今年成交量仅低于2010年下半年的成交。2013年上半年全市整体成交均价为8181元/平方米，环比上涨8.9%，同比上涨4.9%。价格出现了微涨的趋势，由去年的七字头涨至八千。

2.2 佛山各区商品住宅成交量

禅城

2013年上半年禅城区共成交一手住宅61.64万平米，同比去年上半年上涨29.33%。从各月从成交均价上来看，禅城区2013年上半年均价9765元/平米，同比去年上半年上涨14.87%。今年上半年禅城区月度房价都在9千元以上变化，在6月份房价达到万元。

2013年上半年南海区共成交一手住宅147.26万平米，同比去年上半年上涨38.6%。从各月成交面积的走势来看，月度成交量一直在高位运行，上半年有4个月成交量超过了25万平米（1月、3月、4月、6月）。从成交均价上来看，南海区2013年上半年均价 9435元/平米，同比去年上半年上涨1.5%。同禅城一样，各月度房价都在9千元以上，3月份一度接近万元大关。

2013年上半年顺德区共成交一手住宅161.28万平米，同比去年上半年大幅增长62.2%。各月成交量均达到20万平米，更有4月份成交量有31.61万平米。从成交均价上来看，顺德区整体均价不高，月度均价都是七千多元。2013年上半年均价7347元/平米，同比去年上半年上涨8.7%。

2013年上半年三水区共成交一手住宅37.75万平米，同比去年上半年大幅增长97.4%。月度成交量都在超过10万平米，最低的是2月份，有5.38万平米。从成交均价上来看，三水区的房价，低于顺德区，2013年上半年均价6127元/平米，同比去年上半年上涨7.4%。

高明

2013年上半年高明区共成交一手住宅27.64万平米，同比去年上半年上涨48.2%。从各月成交面积的走势来看，月度成交量是全市最少的，最高的不超过7万平米，最低的是2月份的2,87万平米。从成交均价上来看，高明区2013年上半年均价5640元/平米，是全市房价最低的区域，同比去年上半年上涨8.8%。

三、总结

2013年上半年，“国五条”的落地让房地产市场调控再一次趋紧，但除了北京，上海等一线城市，其他地方政策响应消极，对楼市影响并不大。预计下半年不会有大力度的房地产调控政策，而在新的经济调控政策出台之前，经济情况难有较大的起色。

佛山大市供需市场双方理性入市，市场稳健上升。万科、绿地、保利、中海等品牌发展商更是突破了600亿的大关，由于市场的回暖，开发商资金充足，开始重视优质地块的选择，造成土地成交溢价率攀升，地王项目频繁出现。上半年购房者需求得到充分释放，一方面是限购以来被压制太久，另一方面是害怕房价再涨所以提前入市，所以造成了上半年市场的热售现象。但在多次出现的日光盘中，多数以刚需产品为主，新增的改善型产品出货较慢，有一定的积压。预计下半年市场的产品类型多元化，改善型产品以去化存货为主，而刚需产品依然是市场的主导。