中山分公司  邱智聪

一、中山市商业发展概况

中山市是珠江口西岸的地区性中心城市，广东省生态、投资环境良好的宜居创业城市，以伟人故里为特色的旅游城市。水陆交通方便，又是著名侨乡和文化之乡，商贸发达，商业发展非常活跃，自古以来都是商务贸易往来之地。最初的商业形式主要以农副产品、日常小商品销售为主，因为不是大城市，原来的商业街主要集中在城区，就是现在的石岐旧城区一带。孙文路成为中山商业的发源地，于20世纪八十年代，孙文路的兴旺，带动了周边的太平路、民族路、民生路、民权路、拱辰路、悦来路等的街铺，乡镇街区型商业格局得以发展。于1994年，中山最早的本土连锁超市，壹加壹第一店——凤鸣路店开业，1995年，益华百货的开张，打破了中山没有大商场的历史，也带来一种新的消费方式，这是中山商业发展的里程碑，随即，百货商场式商业与街区型商业形成互补发展的局面，但于2004年广州友谊撤出中山，孙文步行街、民族路等街区商业开始下滑，街区型商业与百货商场式商业开始衰退。二十一世纪初，吉之岛、大信新都会、假日广场等开业，shoppingmall模式正慢慢在中山兴起，而且逐渐在形成更强的竞争力。

整个城市的商业的档次定位以中档和中低档为主，满足大部分本地消费者的需求。目前整体品牌档次不高，除了利和广场及益华百货引进了一些国际品牌，其他商场的品牌多为国内品牌主导。其中，大信新都汇和益华广场是中山经营业绩领先的两个商场，分别定位中档和中高档。高端消费者外流较为严重，高端消费以前往港澳和深圳居多。

与广州、深圳相比，中山目前MALL（商业综合体）形态的购物中心仍然处于初级成长期。深圳与广州分别以万象城、太古汇为商业的旗舰代表而闻名于市场，同时其他如益田假日广场、天河城等购物中心更以自己的特色占据着一定的市场份额。而中山的商业市场尚未出现较有跨区域影响力的购物中心。目前在中山市仍然以较为传统的商场为主导。

但是，近期的兴中广场的开业，将对中山市商业发展带来一次较大的变革，兴中广场将以一种Lifestyle mall (生活体验摩尔)的崭新概念出现在中山市民的眼前，这个引领新一轮商业热潮的理念将为中山市民打造出一种更加舒适的体验式的购物生活方式，倡导一种不仅是购物，而是一种休闲，更是一种社交，一种崭新的健康的生活方式。

从目前中山市商业发展现状来看，新商圈的不断形成将打破中山市商圈成熟度不足、业态单一的困局，并且不断形成了新的大型商圈或大型商业综合体。然而，我们也应该看到大量商业地产的入世，其商业地产供应量已经达到近20年的新高，对于中山这个外来人口少，人口密度较低的城市而言，如何有效消化市场供应量和实现差异化竞争也将成为新商圈或商业综合体能否成功的严重考验。

二、主要商圈分布

在分布方面，目前中山主要商业设施高度集中在石岐区、东区，镇区的商业则发展较为落后，主城区吸纳了大部分的消费。

中山城区现有五大商圈，分别是位于石岐区的孙文西商圈、益华商圈、假日商圈、大信商圈和位于西区的富华商圈。其中，石岐区作为中山的中心城区和商业的发源地，聚集了中山大部分的主要商业设施。中山零售商业市场随着城市的发展而逐渐扩容，从传统的孙文西商圈到上世纪90年代形成的益华商圈，再到2000年之后形成的大信商圈和假日商圈，如今新建的兴中广场、天悦城、利高广场等商业项目正在促成新兴的富华商圈。

三、主要商圈的对比分析

孙文西商圈是中山客流量最大的商圈，中山商业文化的发源地。整个商圈以衣服鞋履与手机为主打。孙文商圈的主要商业有：中山百货、中恳百货、吉之岛、孙文西步行街、逢源商业街、金都城潮流MALL等，其中，以孙文西步行街和逢源商业街最有代表性。

孙文西步行街是中山的特色文化街，街道两旁的都是充满中山特色的岭南建筑物，整条街道约长529米，东起越来路口中山百货大楼处，西至中山商业大厦。整条街道约有137家商铺，主要以街道首层商铺经营为主，是石岐区商业、交通中心，以经营中低端运动休闲服饰、特色小吃为主，街区商业品牌重复率较高，无经营特色。由于有大量的低档商铺的进驻，加上商业气氛的东移，孙文西步行街充斥着的只是各种吆喝叫卖声，与“中山特色文化街道”这个称谓有点格格不入，而商业氛围也大不如前，政府也开始意图改变这个现状，希望真正能做到以文化为主的特色商业街道。

逢源商业街又是中山另外一条特色商业街，是依托孙文西步行街发展起来的商业街，经营面积约1万平方米，逢源商业街是政府2002年立项的旧城改造工程，于2004年首期300米落成，并于年底试业。2005年6月二期300米落成并全线通车。全街沿路构成贯穿石岐中心城区的生活空间中轴线，交通方便。在中山激烈的商业竞争环境中，独树一帜，成为中山旅游休闲购物的新热点。零售中主要以服装为主，与孙文西步行街相近。

孙文西商圈是中山商业的发源地，但由于地处老城区，交通不方便等原因，商业发展缓慢，商品档次普遍不高，同质化严重，经营模式落后，业态单一，其商业中心地位逐渐被取代。孙文西商圈目前主要消费群体以附近旧城区的居民为主，消费力有限。新城区居民因交通原因原因不愿意进入老城区。但孙文西商圈的优势在于区域历史悠久，可利用的历史文化元素较多，景观资源丰富。而且一河之隔的富华地区是中山酒店集中区域，大量外地游客、商务客聚集在此，形成一定消费需求。新建的兴中广场将会推动这一老商圈的再发展。

兴中广场功能分布

区域优势：兴中广场地处中山商业发源地凤鸣路，凤鸣路商圈是政府重中之重的大型商业项目。"隆都码头"和"长洲码头"贯通凤鸣路，是中山历史商业中心。中山百货、中恳百货、商业步行街和各类超市云集之地，中山高星级酒店和商务酒店以及餐饮酒吧云集之地。

兴中广场已于今年9月末开业，采取只租不售模式保证定位、招商和经营处于最佳状态。项目最独特的临江层层退台屋面，设置有空中园林酒吧，咖啡吧、茶吧和特色美食等露天餐饮业态，五大户外广场活力广场、街区广场、喷泉广场、文化广场、市民广场，定位为世界级的LIFESTYLE MALL，非传统的SHOPPING MALL，力图打造中山最璀璨一江两岸岐江游，大型滨江摩天轮，树立城市商业地标形象。

2.益华商圈

益华商圈是中山的CBD核心区域，各大银行的中山总部、广发证劵、国泰国安等保险、金融、证券都集中在此。

商圈内主要以百货为主，配套餐饮及娱乐设施，区域交通便利，周边新开发楼盘的居民具有较高的消费能力。其中益华百货是最有代表性的商业体，而今年五月份开业的利和广场更为这个商圈锦上添花。

益华百货是中山市最早诠释国际流行商业模式MALL的商业中心，位于中山市中山三路，占地面积约74000平方米，主力商家有益华百货，益华四海电器中心、益华乐家超级商场，主要经营时尚百货、国产合资名优电器、超市类商品等。

益华百货

利和广场

区域优势：利和广场位于中山市区中山三路、兴中道、博爱路、岐关西路四大主干线的交汇处，在中山城区最核心、最繁华地段，享有通达的城市交通体系、完善的城市配套和成熟的商业体系，它拥有最领先和最为齐全的服务功能和物业管理配套服务。

产品结构：利和广场只租不售，总高度为209米，为 "双子星"造型，是中山市最高地标建筑，也将是中山城市名片。项目总面积为42万平方米，其中购物中心13万平方米，希尔顿酒店9万平方米，国际金融中心12万平方米，利和国际公馆8万平方米，项目正门口地下隧道可双向行车，从隧道可直达利和广场地下停车场，与城市交通无缝连接，楼顶还有直升飞机场停机坪可供直升飞机起降。

3.假日商圈

假日商圈是以假日广场为中心的一个商圈，商圈位于中山的政治与文化中心，临近中山市政府和中山标志性道路兴中道。假日广场占地面积约30多亩，商业面积约有5000多平方米。有百度、美国友邦保险有限公司、广发证券等公司的进驻。进驻商家有百佳、屈臣氏、冒险乐园等。各种名牌零售商，如ESPRIT 、Julique、Puma、Kappa、Adidas等，更有各种餐饮集团的进驻，如荷房、小城大餐、颐东大酒楼、东一料理、味千拉面、仙踪林、大家乐、禾绿回转寿司等；商圈是集购物、娱乐、饮食、商务为一体的年轻商业中心

4.大信商圈

大信商圈是以大信新都汇为中心的石岐人流最密集的商业体，大信新都汇位于中山石岐区莲塘北大信南路2号，占地面积约有9万平方米，设有地下停车位1500个，节假日客流量达到12万人次。是中山第一家为中至中高生活水平阶层精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活商业场所。主力商家有麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城等；

5.富华商圈

西区是中心城区的西大门，区内交通便利，人流兴旺；全市最具规模的汽车贸易市场、小商品贸易市场、电脑交易市场、果菜批发市场和客人货运输中心、物流中心都集中在这里，又有众多购物区、美食城和特色公园、健身广场等商务、娱乐场所，集商业、文化、娱乐于一体，素有"中山尖沙嘴"的美称。

富华商圈位于中山西区富华道，是中山酒店业最集中的地域。西区作为中山商贸的发源地，但是其商业以批发、酒店等为主，缺乏购物中心是其商业发展的短板。富华道商圈有富华酒店，富洲酒店等大型酒店，还有中山规模较大的西苑电脑城，还有富华道上原最大的商业体，富业广场。近期正在兴建的天悦城将夺去其最大的称号，引领西区的商业发展。

富业广场是西区目前最大，且功能性较强的一个广场，位于西区富华道侧，占地面积约2.48万平方米，设有有一千个停车位。现主力店铺有富业益华百货、苏宁电器、荣光国宴饭店、水疗城等；其中富业国宴饭店达7000平方米，可延开168席，还有容纳98席的宴会大厅。

区域优势：天悦广场坐落于中山市中心城区繁华的富华道和翠景道交汇处。周边酒店林立；交通枢纽站场便捷，项目位置设有20多条公交线路的站点，数条快速干道辐射各镇区，商圈半径辐射能力强。往北105国道去往广州、佛上、深圳；往南博爱路去往石岐、东区；往东直达车站去往港珠澳；往西沙溪、大涌，经富华总站去往各地。

产品结构：商业一楼主要是品牌经营店，2-3楼约有2万㎡，已引进大润发超市，超市之外规划开放式百货店、游乐设施及电器、特色餐饮之类的生活型商业，4楼以上规划餐饮和影院等，综合性强。

定位：新西区一站式购物体验广场，经营主体多样，浓厚商业气氛中的全新型现代商业。