成都分公司  杨雯娟

在我们评估工作中，商业物业的价值往往难以把控。对于商业物业价值的评估，我们需要对估价对象的区域、个别因素有较为充分的了解，才能通过这些因素去判断商业物业价值。本文将以成都市青石海鲜城为例，对商业物业价值进行分析。

一、成都市青石海鲜城简介

成都市青石海鲜城位于成都市中心城区，锦江区上普·财富中心1层，属盐市口——春熙路商圈。紧邻青石桥海鲜市场。青石海鲜城内铺设防滑地板，排水系统、电力供应实施设备齐全。青石海鲜城，主要以海鲜批发为主，据调查，青石海鲜城内的商家多为青石桥海鲜市场业主提供货源，为成都市海鲜批发的主要商业市场。

二、青石海鲜城物业价值分析

1、区域业态分析

青石海鲜城紧邻成都市目前最大的海鲜批发市场——青石桥海鲜市场。青石桥海鲜市场以海鲜零售及批发为主。青石海鲜城作为新兴的海鲜市场，市场内主要以批发为主，主要为青石桥海鲜市场、各大酒店提供货源。部分业主是青石桥海鲜市场业主。现已成为老海鲜市场业主扩大规模的较为理想的选择。

2、青石海鲜城所临道路状况

青石海鲜城临向阳街。向阳街为双向两车道，路面较窄，道路总长约180米。西北端联通大业路，东南面联通青石桥南街。大业路为成都市盐市口商圈主干道，车流量、人流量大，青石桥南街为混合型主干道，车流量、人流量较大。

3、人流动向

青石海鲜城大门前设有非机动车停车场。而非机动车停车场的设立，对于海鲜城来说，成为了海鲜的主要消费者供应基地。据调查，该停车场的主要使用者为周边写字楼办公人员，在下班期间，是青石海鲜城临街商铺的店主最繁忙的时间，大多数人，会就近选择购买海鲜。

青石海鲜城正门正对青石桥海鲜市场后门，青石桥海鲜市场为成都市规模最大的海鲜市场，客源量大，同时也为青石海鲜城输送了一部分消费者。

4、地段

李嘉诚说决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。到底什么是地段呢？与区位相比，地段一般指物业在街道中的位置，尤其是物业与相邻街区、相邻街道和建筑的关系，关注的空间范围比区位要小，是从微观角度描述物业位置。

对于青石海鲜城的商铺从地段上可以分为几种：①青石桥南街与向阳街相交十字路口处商铺、②临主入口商铺、③临市场次入口、靠停车场出口商铺、④靠近主入口处内铺、⑤市场深处内铺。

从图中我们可以看出，①号商铺，位于十字路口出，且临青石桥南街，青石桥南街人口一部分是由大业路去向青石桥海鲜市场，一部分是去向大业路，人口流量大，同时，有部分人口流量向青石海鲜城，因此，①号商铺接受的人口流量是最大的；②号商铺位于主入口旁，且靠近青石桥南街，人流主要来自于青石桥南街，另一部分由青石海鲜城流出，较少一部分则来自于市场内部，因此，②号商铺的人流量是仅次于①号商铺的；③号商铺位于两个次入口之间，人流主要来自于青石桥南街、青石海鲜城及市场内部分消费者，可看出，有部分消费者会在②号商铺消费，从而再流向③号商铺的消费者与②号相比就有所减少了，因此，③号商铺人流量次于②号商铺。未能在①、②、③号商铺购买到商品的消费者会考虑进入市场内部，因此，市场入口处所接受到的消费者是最多的，只有较少一部分消费者会选择进入市场里面消费，故⑤号（市场深处）商铺人流量最小。

5、个别因素

对于青石海鲜城商铺来说，其面积均较小，建筑面积大约在15—30㎡之间，因此影响其商铺价值的个别因素最重要的有两个，第一是开间进深，第二是层高。

①号商铺，两面临街，其中临向阳街面开间约5米，进深约3米，临青石桥南街面开间约2米，层高约6米；

②号商铺，一面临向阳街，开间约3米，进深约3米，层高约6米

③号商铺，一面临向阳街，两面临市场内通道，临向阳街面开间约5米，进深约3米；层高约6米；

④号商铺，两面临市场内通道，开间约3米，进深约3米，层高约3米。

⑤号商铺，一面临市场内通道，开间约3米，进深约3米，层高约3米。

可看出，从个别因素上，①号商铺与③号商铺相当，其次为②号商铺，再次为④号商铺，再者为⑤号商铺。

6、青石海鲜城租金调查情况

从中介及市场管理部门了解到，青石海鲜城多为业主自主经营，出租物业多为市场内铺。市场内铺（⑤号商铺）租金约270元/㎡·月，市场主入口商铺（④号商铺）租金约350元/㎡·月，市场临街商铺（①、②、③号）为业主自主经营，通过中介了解到，对①、③号市场需求者可接受租金约400元/㎡·月，②号商铺可接受租金略低于①、③号商铺。

对于商业物业的价值，主要受到以上因素影响，通过上述分析，我们可得出以下结论，①号与③号商铺的物业价值相当，其次为②号商铺，作为市场内铺，④商铺物业价值大于⑤号商铺。

在我们对商业物业价值进行评估的时候，需根据商业物业的区域及个别因素进行了解，从以上提到的区域因素、个别因素及其他影响商业物业价值的因素进行分析，尽量选取相同业态、同一商圈级别的可比实例，再根据其各种因素情况对其进行修正。我们同样可以通过这样的方法来验证我们的估价结果。这样我们才能对商业物业价值有一个较为合理的判断。