成都技术部 李霞

房地产估价的定义为：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。也就是说房地产估价所产生的价格或价值依托于既定的估价目的，估价过程中遵循相应原则。其中需遵循的原则有：独立、客观公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则，谨慎原则。在我们的实务工作中，须做到遵循各项原则，但往往会遇到各项原则在应用时的不协调问题，特别是合法原则与最高最佳使用原则。

遵循合法原则，是指应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。也就是说在估价中应确定估价对象的合法产权、合法用途，在涉及交易或是处分时，其交易或处分方式应合法。那么，在大多数估价目的下，合法原则对我们提出的要求就是需按照估价对象合法的权利状况进行估价。

遵循最高最佳使用原则，是指应以估价对象的最高最佳使用为前提估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可能，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。笔者理解，“法律上允许、技术上可行、经济上可能，经过充分合理的论证”，这是一个递进且不可逆的关系，即技术上可行是在法律允许下的“技术上可行”，经济上可能是在法律允许下且技术上可行下的“经济上可能”，并且需充分分析在法律允许下、技术上可行下的各种经济上可能，最终确定估价对象的最高最佳使用是什么状况。

既然合法原则与最高最佳使用原则均在强调合法，二者又怎会存在不协调呢？笔者在具体的估价实务中，不断思考这个问题，亦从中体会一二，借此文略作浅析。

在日常估价中，经常会遇见经济适用房、拆迁安置房、房改房等政策性住房的抵押价值估价，该类住宅用房某些地方存在上市交易、抵押等的限制，并且土地使用权类型多为划拨。我们在估价时，首先应核实清楚地方政策，是否对其上市交易等经济行为进行了限制，如果属限制范畴，那么就没有做估价报告的必要了。另外，其土地使用权类型为划拨，一般来讲，住宅房地产市场较为成熟，交易量大，估价方法首选市场比较法，我们在应用市场比较法进行估价时应明确调查清楚可比实例交易时补交土地出让金事项及成交价格内涵，正确体现估价对象在交易时应补缴的土地出让金价值。在估价过程中遵循合法原则及法律上允许的重点在于，首先考虑其是否在属法律允许的上市交易范畴，再有就是考虑其合法权利，土地使用权类型为划拨，在交易时应补缴土地出让金。

还有一个较为典型的估价对象就是破墙开店的1楼临街住宅用房的估价，其法定用途为住宅，实际用途为商业。从合法原则来看，估价对象法定用途明确为住宅；从最高最佳使用原则的“技术上可行”来看，破墙开店经营已成事实，技术上可行。作为商业用途更加能够体现其价值实现的最大化，且该区域破墙开店的物业不会是只此一家，多为整栋楼或数栋楼1楼临街面均打开做商业用途。从市场的接受程度来讲，该类物业的转变用途为市场所接受，并且已经形成商业需求及氛围。那么单从“经济上可能”来讲，其商业用途更能体现估价对象客观价值。这时，合法原则与最高最佳使用原则就产生了不协调性，体现为法律是否允许。

该类物业的估价路线应分别对待，不可一概而论。物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。也就是说从法律角度来讲，该类物业破墙开店需要针得有利害关系业主的同意，并且也应征得当地国土、规划等主管部门的同意，涉及完善手续，补缴费用的需按规定完善。在完善用途变更手续的前提下，可按商业房地产估价路线进行估价。但往往实际情况多为实际用途与法定用途不符，业主认为其物业为商业物业，价值远高于住宅物业。在估价时，笔者认为首先应遵循合法原则，其次再结合最高最佳使用原则，估价方法首选市场比较法，在选取交易实例时应选取同类物业的交易实例，难点在于核实交易实例的法定用途，不能选取区域内商业交易实例作为可比实例；另外，若考虑其存在收益，选取收益法作为估价方法，则应以政府主管部门和利害关系人是否允许变更土地用途及房产用途为前提，在变更用途可合法实现的前提下，应用收益法评估的估价结果应按地方政策规定扣除变更用途应缴纳的土地出让金。

总之，在估价过程须遵循各估价原则，并且客观、中立的了解估价对象具体情况，具体问题具体分析之，方能得出客观合理的估价结果。