广州  张新辉

《物权法》规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立，把建设用地使用权表述一个空间的概念，往下延伸就是地下空间使用权，是指对于不动产的地下部分的使用和收益权。近些年，我国 空间开发利用发展比较迅速，出现了地铁、地下商场、地下停车场等多种形态，日益形成了土地空间权的出让、转让市场，科学、规范地出让空间的前提是如何科学量化空间权的价值。

城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价，同时地下空间使用权的评估也不能完全脱离现有的基准地价体系。目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解，提出了具体的评估方法。认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。我国现在的土地价格，其本质应该是一种平面地价，但是空间权的建立使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间，其价格也应该随之成为一种立体概念。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，如区位因素要考虑垂直区位，还要重点考虑地质及水文状况等因素。

收益法

主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，地下空间的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以，收益法是最为常用的方法之一。 

剩余法 

对于待开发的地下空间，预测地下空间部分所带来的售价额扣除建设地下工程费用及各种费用后,以价格额来确定地下空间的地价。 

基准地价系数修正法 

由于与建设用地使用权均为完全产权，因此可参照建设用地使用权完整的修正体系进行评估。

市场比较法 

地下建筑多为特殊案例，地下土地市场目前不发达，没有充足的具有替代性的土地交易实例，因此市场比较法不适宜。

在实际估价过程中，需要注意面积的确定及评估影响因素。①.面积的确定，如土地面积：地下建筑物垂直投影面积；建筑面积：主要通过容积率得出，但通常只考虑地上建筑面积，地下建筑面积则未计算在内。随着地下空间有了合法的产权，容积率的计算理应考虑地下建筑面积。②.评估影响因素：一是地质及水文状况、地下深度等影响因素；二是垂直区位的影响；三是地下建筑诸如人防费等优惠措施的影响。  

案例1（×××文化广场地下商场） 

×××文化广场地下商场，地上规划为公共绿地，地下为商场，地下层高6米。现对地下商场进行出让。该宗地红线外基础设施达到"六通"，红线内达到场地平整状态。 

方法选择：作为建成后具有收益的地下空间使用权，估价对象规划条件明确，可采用剩余法进行评估。此外，可考虑采用基准地价系数修正法进行评估。 

1、基准地价系数修正法 

现有的修正体系对于地下空间使用权存在一定程度的不适合，需对修正因子深入分析，选择对地下空间使用权影响因素敏感度高的因素因子进行修正。主要考虑“地质、水文状况、地下深度” 等重要因素的影响。

2、剩余法 

1）、确定不动产总价

周围有地下商场案例，且均处在市商服中心属同一供需圈，多为出租方式，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。 

2）、确定开发周期和投资进度安排

参照类似不动产的开发过程进行确定。 

3）、确定开发成本 

建筑成本按照定额确定，按照土建工程一般标准，修建地下工程依深度不同而变化，但基本要高出地面建筑造价几倍。 

4）、税费的确定 

主要为营业税、城建税、教育附加等税费，应考虑人防费的减免情况。 5、利润 

根据项目土地开发的正常投资利润率确定。 

案例2（桥下商场） 

方法选择：采用收益还原法及基准地价系数修正法进行评估。 

1、收益还原法 

1）、收益 

根据周围市场租金水平，考虑该市场处于立交桥下，收益受到一定影响，故租金水平略低于市场客观租金水平。 

2）、费用 

A．管理费：主要为管理人员的工资支出。 

B．市场重置成本：包括土地平整，不需考虑桥的重置成本。

C．维修费：是市场的维修费，而不是桥梁的维修费。 

D．税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 

E．折旧费：折旧费应考虑桥梁的耐用年限，桥钢混结构残值率为0%,桥梁设计使用年限为100年，已使用12年，土地使用权尚可使用40年，桥尚可使用年限超过40年，故经济耐用年限52年。 

F．土地还原利率：还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。 

广州以地铁建设为标志，隧道工程、人防地下商业街、地下厂房与泵房、高层建筑地下室、市政管线工程、仓储工程等地下工程建设规模迅速增大，地下空间开发利用经进入了浅层地下空间开发建设的历史阶段，并逐步走上了城市空间向三维拓展的轨道，但地下空间依然利用不足。广州今后的供地模式将从平面向立体转变，地下空间的出让方式也会参照地表土地，其中国防、城市基础设施等涉及公共利益的地下空间将采取划拨方式，经营性地下空间将采取招标挂牌等方式。还有一种地下交通建设项目开发的商业配套等经营性地下空间，将优先出让给已取得地下交通建设项目的使用权人。广州市国土房管局正在研究制定地下空间土地出让金的计收标准，将从鼓励开发的角度综合考虑地下空间的建造成本、投资回报等因素。”目前广州市很多地下空间产权不能转让和抵押，在一定程度上抑制了开发商对地下空间的投资。