关于新“国五条”对房地产市场的影响分析

       2013年2月20日，国务院召开常务工作会议，会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施等。该五项措施即为新“国五条”。

        2013年2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），对新“国五条”进行了落实与细化。该通知被坊间称为“细则”。

调控新政的出台究竟会对房地产市场产生怎样的影响呢？我们不妨对政策的出台背景及“细则”条文逐条进行分析：

一、政策背景

（一）政治背景

        新“国五条”的出台时间位于“十八大”后、“两会”前，是新老政府的更迭期，在“保民生”的基调下，有凸显政府的调控决心及政策的沿续性的必要。

（二）市场背景

        2013年1至2月，各大城市的房价出现了较大幅度的上涨，部分城市涨幅达到10%以上，房价出现上涨过快的苗头，有必要对市场降温。

二、政策基调

        新“国五条”最后一句：“会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。”说明政策的重点是引导“房地产市场健康发展”，所谓的“健康发展”应该是符合经济学价格理论“波浪式前进，螺旋式上升”的，其主旨仍着眼于“前进”、“上升”。

三、条文解读

（一）完善稳定房价工作责任制。

        通知确定了新政的落实主体为各省级地方政府，要求省级政府对“加强对所辖城市的监督、考核和问责工作。”“对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。”

        地方政府作为房地产市场中的最大既得利益集团，房地产业为地方政府带来巨额的地价收入、税收、就业、GDP等，地方政府是否真正有积极性去执行该政策是值得商榷的。

“问责”的前提是“对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，……”，重点是“房价上涨过快的”，是允许上涨的，并不是要让市场发生方向性变化。

（二）坚决抑制投机投资性购房

        该条的核心是通过抑制投机性投资性需求来减小有效需求，是从市场的需求出发，手段是限购及限贷、通过计征个税增加二手楼的交易成本。该手段的执行可能会产生以下3个方面的结果：

1、商业银行的配合意愿不足

        商业银行作为金融企业，需要向股东负责，有其利润需求。而且个贷部门向来以人数众多、利润率低为显著特点，那么个贷部门的利润需求及员工收入需求是否要考虑？

2、将三级市场（二手楼）的实际需求逼向二级市场（一手楼）

        通过计征个税增加的二手楼交易成本会通过成本转嫁的方式落实到买受人上，在一定程度上会推高二手楼的实际成交价格，可能会出现一手楼与二手楼的价格差趋向于零或倒挂，那么在同样的区位及价格条件下，需求的流向肯定会指向一手楼。

3、个税的征管无法得到具体落实

        个税的征收取决于两个价格数据：原始登记价格、交易申报价格，只有两个价格存在价格差即产生所得额才能实现征税，而交易双方可轻易通过“阴阳合同”在很大程度上逃避了个税的征管。

对此，北上广深等城市已经出台并制定了具有可执行性的制度，通过“核定征收”与“核实征收”方式征收个税，并引入了评估参考价，当申报价格高于评估参考价的即按“核实征收”方式征收，申报价格低于评估参考价的即按“核定征收”方式征收，但并未对市场产生太大的影响，很快既被市场消化。

（三）增加普通商品住房及用地供应

        该条文还是从市场角度来对价格进行调整，即增加市场供应量来平抑房价，但商品房的生产与供应由于其生产周期长而无法在短时间内形成有效供应，存在明显的滞后性，无法对市场价格形成即期影响。

（四）加快保障性安居工程规划建设

        该条文仍然是从市场的需求出发，通过保障性住房分流中低收入家庭的刚性需求，从而达到减少商品房市场有效需求的目的，进而平抑房价。

但全年的指标为470万套，分解到32个省市自治区平均约14.68万套，再分解到各地市已不足万套，而深圳市本地的年度计划为4.5万套，远大于平均数，因而通过保障性住房来实现平抑房价目的的可操作性不高。

（五）加强市场监管和预期管理

        该条拟通过加强对市场的监管而实现稳定市场的目的，但此条并不是一条新政，而是自2008年以来多次调控政策的承继，多地早已按此执行，因而此条政策对房地产市场的影响基本没有想象的空间。

（六）加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

        自2008年国务院对房地产市场进行调控以来，各部门、各地政府均在积极探索引导房地产市场健康发展的良方，但均不理想，甚至出现每调必涨的规律性，由此可见所谓建立和完善“长效机制”的路还很长。

        回到条文的最后一句话，调控的目的是“促进房地产市场持续平稳健康发展”，意即房价不发生“过快”增长都是可以接受的。

四、“国五条”对市场的可能影响

        新“国五条”的出台并不是新的一轮楼市新政，而是以往各次房地产市场调控政策的承继，存在“新瓶装旧酒”的嫌疑，它的出现比较符合当前的政策及市场背景，长期看来并不能对市场产生太大的影响，但短期内可能地极大刺激潜在的市场需求转化为有效需求。

        综上所述，笔者认为新“国五条”的出台并不会对房地产市场产生较大的影响，特别是对已经计征所得税的城市更不会产生大的影响。