2012年河源市房地产市场分析

     一、近几年房地产调控政策简要回顾 
    （一）2006年，，“7090”政策：“国六条”全面拉开新一轮的房地产宏观调控。“7090”政策被提了出来，要求户型在90平方米以下的住宅比例必须达到开发面积的70%以上，税收和信贷政策进一步收紧。 
    （二）2007年，二次购房的政策：2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买二套房的，首付不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。 
    （三）2008年是房地产的政策年：从年初到年末，政府出台了一系列房地产政策。主要可以归纳为两个大的方面，一个是关于房地产金融政策，第二方面是关于住宅。其中减免税收、降低利率、营业税征免时限延长等利好政策都对楼市起到一定的刺激作用。 
    （四）2009年，利率7折：2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上可以申请7折优惠。这一政策为楼市回暖积累了政策基础。 
    （五）2010年，“国十条”：贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭，贷款首付款比例不低于30%。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。未获得预售许可的商品住房项目，房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用。 
    （六）2011年，“新国八条”：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。 
    （七）2012年，首套房利率回归：2012年2月初，央行释放“满足首套房贷”信号。随后，京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有“折扣”优惠。 
    （八）2013年，“国五条”：2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施。 
     二、区域经济运行基本情况 
 　（一）广东省区域经济运行简况 
    1、房地产开发方面：2012年广东省房地产开发投资5352.79亿元，比上年增长11.3%。按地区分，珠三角地区4483.67亿元，增长11.5%；东翼184.42亿元，增长5.0%；西翼266.10亿元，增长14.3%；山区418.60亿元，增长10.5%。按用途分，商品住宅开发投资3704.98亿元，增长7.3%。其中，90平方米以下住宅投资971.47亿元，增长11.2%；144平方米以上住宅投资1171.15亿元，增长4.9%；别墅、高档公寓投资444.50亿元，增长9.6%。办公楼和商业营业用房投资234.83亿元和547.45亿元，分别增长12.6%和22.3%。保障性住房投资276.19亿元，增长17.6%。 
  2012年房地产开发和销售主要指标完成情况

2、固定资产投资方面：全年固定资产投资19307.53 亿元，比上年增长15.5%。分城乡看，城镇投资15934.27亿元，增长13.6%；农村投资3373.26亿元，增长25.3%。分投资主体看，国有经济投资4712.10亿元，增长7.1%；民间投资10177.28亿元，增长22.5%；港澳台、外商经济投资2935.69亿元，增长20.0%。分地区看，珠三角地区投资13974.24亿元，增长12.3%；东翼投资1891.15亿元，增长25.9%；西翼投资1483.32亿元，增长33.3%；山区投资1958.82亿元，增长12.1%。 
    3、金融存贷款方面：年末广东省银行业金融机构本外币各项存款余额105099.55亿元，比上年末增长14.8%；各项贷款余额67077.08亿元，增长14.4%。年末广东省农村合作机构本外币存款余额12726.18亿元，比上年末增长16.4%；贷款余额7803.62亿元，增长15.0%。银行业金融机构本年利润(税后)1742.10亿元，增长9.4%。年末主要银行业金融机构不良贷款的比例为1.2%。 
    2012年末银行业金融机构本外币存贷款及其增长速度

图：2007-2012年城乡居民本外币储蓄存款金额及其增长速度 
    （二）河源市区域经济运行简况： 
     1、河源市经济总量主要指标：河源市生产总值(GDP)6152596万元，其中第一产业增加值784841万元，第二产业增加值3190693万元，第三产业增加值2177062万元。分县区生产总值，市直1242895万元，源城748244万元，东源782610万元，和平575982万元，龙川1100326万元，紫金847362万元，连平862660万元。   
    2、河源市金融主要指标：金融机构各项存款余额6385834万元，其中单位存款2021344万元，城乡居民储蓄存款4162902万元；金融机构各项贷款余额4728913万元，其中短期贷款827444万元，个人贷款及透支183963万元，单位普通贷款及透支550126万元；中长期贷款3875227万元，个人贷款2026428万元，单位普通贷款1809260万元。 
    2012年金融机构各项存款余额情况（万元）  2012年金融机构各项贷款余额情况（万元）

3、河源市物价主要指标：居民消费价格总指数（CPI）环比为100.4%，同比为103.8%，其中居住指数环比为100.2%，同比为105.6%。 
    三、房地产市场状况 
    （一）2012年土地市场 
   1、土地挂牌供应按区域划分统计基本情况：2012年全年挂牌出让土地70宗，挂牌总面积为255.91万平方米。按挂牌区域统计，市区挂牌出让土地32宗，挂牌面积为161.21万平方米；东源挂牌出让土地6宗，挂牌面积为55.99万平方米；连平挂牌出让土地4宗，挂牌面积为8.17万平方米；龙川挂牌出让土地12宗，挂牌面积为15.76万平方米；紫金挂牌出让土地1宗，挂牌面积为1.5万平方米；和平挂牌出让土地15宗，挂牌面积为13.28万平方米。 
    2、土地挂牌供应按用途划分统计基本情况：商业挂牌出让土地36宗，住宅挂牌出让土地22宗，工业挂牌出让土地12宗。商业挂牌出让土地面积为49.87万平方米，住宅挂牌出让土地面积为135.77万平方米，工业挂牌出让土地面积为70.26万平方米。 
   3、土地挂牌出让成交情况：河源市房地产用地出让面积260.28万平方米，成交金额24.42亿元，成交宗数63块。其中源城区出让土地面积117.08万平方米，成交金额18.95亿元，成交宗数24块；东源县出让土地面积105.40万平方米，成交金额1.94亿元，成交10块；紫金县出让土地面积2.76万平方米，成交金额337万元，成交1块；连平县出让土地面积7.70万平方米，成交金额1786.89万元，成交4块；和平县出让土地面积18.00万平方米，成交金额3.10亿元，成交22块；龙川县出让土地面积9.33万平方米，成交金额2200.83万元，成交2块。从数据来看，相比2011年，出让土地面积宗数有略有下降，成交金额大幅上升。各县区发展不平衡，市区土地出让面积和金额占河源市多数，相比之下，五个县土地出让成交金额较低。  
 （二）2012年商品房市场 
  1、房地产开发投资：2012年，河源市房地产开发投资保持了持续的增长速度，开发投资活跃，房地产开发投资主要为商品住宅。由于市区碧桂园•东江凤凰城、雅居乐、鸿大城、宝豪御龙湾、帝豪国际、坚基·河源市商业中心、宁联·天和城等大批房地产项目的开发，商品房施工面积与新开工面积均有大幅度增长。河源市商品房施工面积584.37万平方米，上年同期为411.60万平方米，同比增长42.0%;其中；新开工面积270.50万平方米，上年同期为215.44万平方米，同比增长25.6%。河源市房屋竣工面积132.44万平方米，上年同期为109.12万平方米，同比增长21.4%。  
     2、商品房销售情况：2012年，河源市新建商品房销售金额保持了较快的增长速度，房地产交易市场活跃，销售面积增长趋势有所减缓。河源市商品房销售面积128.25万平方米，上年同期累计130.76万平方米同比增长-1.9%；其中90平方米及以下住房销售面积7.93万平方米，上年同期累计9.18万平方米，同比增长-13.6%，144平方米以下住房销售面积53.12万平方米，上年同期累计51.90万平方米，同比增长2.4%，别墅、高档公寓6.43万平方米，上年同期累计9.23万平方米，同比增长--30.3%，商业营业用房销售面积3.52万平方米，上年同期累计5.44万平方米，同比增长-35.3%。 
 四、2013年房地产市场形势预测 
 （一）城镇刚性需求仍将坚挺：伴随着城镇化率稳步提高、生活水平和消费水平的提高、自住型需求增加，居民对住房的标准、舒适度及各种配套有了新的更高要求，改善性需求将保持高位，城镇刚性需求仍将坚挺。 
     （二）房屋销售价格稳步上涨：市民购房需求以满足基本的居住需要及价格合理为第一，同时综合考虑房地产市场实际情况、经济发展目标、人均可支配收入增长水平、居民住房支付能力以及土地成本和建安成本增加、物价上涨等因素，新建商品住房整体品质较高、配套较完善、居住环境较好，新房销售价格将保持稳步上升。 
     （三）发展趋势稳健、基本面良好：随着国家宏观调控继续深入，行业集中度的不断提高，整个房地产业在面临一次深度的结构调整和洗牌。从河源市近三年的新建住宅销售量看，无论市场“冷”“热”，楼市都不会“大起大落”，房地产业仍将在挤压与淘汰中顽强生存并转型。 
 （四）房地产支柱产业地位仍难撼动：尽管目前的宏观调控主要集中在房地产领域，但体现出的差异化非常明显。宏观调控不是要遏制房地产发展，而是通过商品房限购限贷政策，遏制房价过快上涨，保持房价基本平稳，引导市场健康发展。在三四线城市，房地产在国民经济中起着重要作用。 
 （基础数据来源：广东省统计局、国家统计局广东调查总队《2012年广东国民经济和社会发展统计公报》、河源市统计信息网、河源市国土资源管理局、河源市房地产管理局，由河源分公司技术部采集整理、统计完成。）