关于《深圳市工业楼宇转让管理办法》(试行)对

工业房地产市场的影响分析

为规范工业楼宇转让，推进市场配置产业空间资源，促进产业空间资源有序流转，实现产业转型升级，深圳市政府于2013年1月7日出台了《深圳市工业楼宇转让管理办法》(试行)（下称“管理办法”），该办法是对2008年9月25日出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（下称“暂行办法”）的深入与细化。

管理办法与暂行办法相比较，差异主要体现在以下几个方面：

1、增加了对买受人的限制条件

管理办法第5条明确指出，“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。”增加了受让人的限制条件，市场需求方的市场准入将得到一定约束。

2、增加了对历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇转让规定

管理办法第2条明确指出，“属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让，按照《决定》及其他相关规定执行。”

3、增加了工业楼宇转让具体地价缴纳政策

管理办法第8条明确指出，“非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。本办法第4条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。

管理办法还对城市更新项目形成的工业楼宇转让地价进行了规定。管理办法第9条明确指出，“城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。

4、确定工业楼宇转让的土地增值税纳税义务人为转让方

管理办法第14条明确指出，“工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府”，而暂行办法未明确规定增值税缴纳方。

5、调整工业楼宇转让土地增值税缴纳办法

管理办法第14条还明确指出增值收益的缴纳方式，与暂行办法有所差异。管理办法规定，“工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；（三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。这与暂行办法“转让工业楼宇应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税，并按照国家法律规定缴纳其他相关税费。”有所差异。

6、工业楼宇完成转移登记之日起5年内转让交易成本增加

从之前的分析来看，管理办法第14条的“工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴”，这大大加大了工业楼宇不满5年而需要转让的交易成本。

7、增加计税参考价格，规避阴阳合同

管理办法第14条明确指出，“转让方申报的合同成交价格等于或高于转让工业楼宇的计税参考价格的，以合同成交价格作为转让工业楼宇的交易价格。转让方申报的合同成交价格低于转让工业楼宇的计税参考价格的，以计税参考价格作为转让工业楼宇的交易价格。”这个规定与存量住宅、商业计税类似，增加了计税参考价格，有效地规避了阴阳合同的存在，更有利于政府税费政策。

8、增加工业楼宇转让进行房地产权登记并核发房地产权利证书具体规定

管理办法第13条明确指出，“依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。依照本办法规定不得分割转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。”

基于上述分析，管理办法的出台可能会对工业房地产市场产生以下方面的影响：

1、需求方将被强行收窄，成交量短期内将会萎缩

管理办法要求“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。”从市场的角度来看，短期内将会挤掉部分的个人投资或投机类需求，市场参与度会有所降温，成交量短期内将会萎缩。

2、交易成本将增加，市场参与者热情降低

管理办法规定“工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内需要转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。” 持有时间小于5年的业主的交易成本大大增加，预期净收益将大幅降低，部分业主将产生惜售心理而“捂盘”，或者将该部分税费转嫁买受人，从而导致实际价格飙升，买受人因价格过高而“持币观望”。

但5年内交易的增值收益额100%上缴的规定可能会在“阴阳合同”下流于形式，无法对市场有效调控。

3、短期内市场租金价格可能会上升

由于成交量的萎缩、市场参与者的热情下降，市场供应量及投资、投机类的需求会下降，同时该情形会直接影响到刚性需求者对市场的认知，从而加入观望的行列，短期内会选择租赁方式解决需求问题，推高租赁市场的需求，从而推高厂房租金。

4、市场价格短期内不会发生方向性变化

由于管理办法并非为突然性政策，而是对暂行办法的沿续和深化，其影响不会太剧烈，而且市场由于惯性因素，在短期内会沿着原轨迹运行的同时轻微改变，发生方向性变化的可能性不大。

基于上述分析，我们认为管理办法对市场的影响尚需时间的检验，而且现有的个人市场投资、投机者可能将会以公司的名义继续推波助澜，正所谓“上有政策，下有对策”。