浅谈房地产抵押估价中应注意的几个问题

    为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，建设部、人民银行、银监会联合发布了《房地产抵押估价指导意见》。有关专家和同行在各种杂志及论坛中就此发表过许多文章进行探讨。现结合笔者在房地产估价中的实际经验，汇总有关专家和同行的意见，浅谈房地产抵押估价中应注意的几方面问题。

1、 抵押物价值风险

    《房地产抵押估价指导意见》第15条明确要求“不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款”。在房地产估价实务中，针对不同类型的房地产，如商业、住宅、工业以及纯土地、在建工程、有着不同的风险关注重点。

   （1）对于商业房地产，重点关注其市场环境、城市规划、同类物业未来的供求关系等因素变化带来的风险。当商业估价对象处在一个好的市场环境情况下时，由于租金较高，其市场交易价格也较高，而且往往市场价格远远高于收益还原价格。但商业房地产对市场环境的变化非常敏感。如果出现依托该商业房地产所经营的项目及产品发生不利的变化、城市规划发生改变或者做出对该物业不理的限制、在不远的将来该商业房地产周围出现大大超出市场需求的同类物业等情况，其租金可能出现较大的降幅，该商业房地产的市场价格将面临较大的变化。在有些情况下，估价对象周围很少有同类物业交易，而业主也会生成低于某价格不会出售，那么就容易造成对该房地产价格的高估。另外，商业类房地产空置率、租金损失率也较高。例如北京高档住宅社区的商铺，其交易案例很少或者没有，但是有意出售的业主的报价很高，超出周边其他商铺价格很多，那么又没有买主，特别容易造成有价无市的状况，那么就容易高估或者较大偏离市场价格。因此，目前商业房地产价格容易高估，并且存在加大的泡沫，必须引起充分的重视。

  （2）对于住宅类房地产，重点区分是消费自住型购房还是投资型购房，该房地产是位于发展成熟区域还是新兴为发展的成熟区域。在新兴未发展成熟区域的投资型购房，一旦市场发生变化，对房地产价格将会造成很大的打击。比如北京地铁周边房地产，在未开通地铁时价格明显较低，一旦地铁正式运营后，房价飞涨，在短时间内业主报价混乱，对自己房产价值产生较大期望，而成交又少，那么在此阶段评估人员要注意地铁因素影响，防止价格高估。

  （3）对于工业类房地产，重点关注以下两个方面：专业性厂房的通用性差，可变现能力差；在工业区、开发区工业用地价格普遍收到政府优惠，有的税收减免，有的通过其他方式返还投资者土地出让金，需要评估人员注意。

  （4）纯土地抵押，根据《房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的时间未动工开发的可以征收土地闲置费直至无偿收回土地使用权。如出现这种情况，抵押物处置时将会增加很大成本，甚至土地使用权被政府无偿没收，抵押价值就不复存在；规划变更的风险，对于尚未开发的土地，存在规划变更可能，原规划为重点发展区域或者临街位置变为费重点发展区域或一边为止，土地价格将大幅减少；房地产转让法律风险，根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。面对这样的抵押物，问题在于能否受偿以及受偿以后如何处理。

  （5）在建工程抵押风险，首先是存在能否顺利竣工并验收合格的风险，在建工程存在很多导致其竣工验收合格的因素，其次，在建工程存在拖欠建筑工程款的问题，均会对银行的抵押优先受偿权造成影响。

   2、法定优先受偿款风险

   《房地产抵押估价指导意见》第4条指出，法定优先受偿款“包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款”。《房地产抵押估价指导意见》第8条指出，“房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对诶托人提供的有关情况和资料进行检查”。但是，房地产估价师了解抵押房地产的法定优先受偿权利是有困难的。A、发包方经常会将某些工程项目分包出去，并存在拖欠工程款和材料款的情况，其他人并不知晓。B、项目存在预售，但开发商并没有备案。并对估价师进行隐瞒。C、其他法定优先受偿款的内容并不明确。

    此外，可能存在如下优先权不优的情况：一是职工安置费优先权。按照国务院相关规定，对于纳入国家兼并并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费。二是税收优先权。根据税收征收管理法规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权优先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款，即便是商业银行业已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追欠税企业应缴税款。三是抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有限期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。四是抵押房地产在实现抵押权时一般都会经过一个交涉、查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年，这其中往往发生欠缴水电费、物业费等情况，这些费用虽然不是法定优先受偿的权利，但也对房地产抵押价值产生不利的影响。

    因此房地产估价师可以在抵押估价报告对估价对象设计的法定优先受偿权利状况收集情况加以披露，对委托方是否提供有关情况和估价师是否收集到有关情况作出声明，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明。

    3、抵押估价中银行责任

    《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第3款指出，“房地产抵押估价原则上由商业银行委托”，“估价费用由委托人承担”，估价机构作为中介机构，应保证估价结果的公平、公正，而各商业银行为达到企业或个人贷款金额目的，完成业绩，会存在要求估价机构高估抵押物价值，此时估价人员应按估价师准则来严格要求自己，否则会给自己、公司以及商业银行带来严重后果。同时在估价实践中，银行方面经常不给估价师足够的时间，要求估价师在很短时间完成估价报告，把能否快速完成估价报告最为估价机构是否胜任要求的标准，对估价报告质量影响很大。