工商物业口头定价技巧及影响价格因素分析

随着社会经济的快速增长，带动相关产业链的提高，一直被社会密切关注的房地产业波动频繁，国家不断出台相关调控政策，金融行业不断调整利息，企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力。如把房地产发展分为萧条、初期、鼎盛一个大循环的过程，那么有人认为目前的房地产市场已经进入鼎盛并逐步走向萧条，可是有人却认为房地产市场至少还要十几年的发展。在这样的房地产市场条件下，作为房地产评估行业的我们，更应把握好房地产市场动态，跟得上社会政策，用科学合理的评估方法、参照物业相关信息，准确的评估，做到评估价格真实、客观的反映在某个估价时点。

房地产价格根据价格形成的方式不同可以划分为：理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型，我们评估所涉及的房地产价格为评估价格，评估价格是指未设定法定优先受偿权的状况下，在正常市场条件下，于估价时点的市场价值（公开市场价值）。

房地产形式可以分为住宅、非住宅类（工商类）。住宅类房地产市场价格相对单一，非住宅类划分为商业、办公、厂房等，其价格确定相对复杂。本文针对工商物业的口头定价总结几点小技巧，希望在以后的工作中有一定的帮助。针对工商物业，首先我们应咨询物业经营情况，租金，是否空置、区位、临街状况，能否提供租赁合同、相关照片等基本信息，其次，在房地产三级市场报盘网站（搜房网、房地产信息网）进行综合查询对比。

（一）商业物业

1.临街商铺

针对临街商铺，我们确定租金及经营情况，正常区位的临街商铺价格用租金测算就能给出合理的价格。测算一般采用租金与收益率比值，收益率可根据物业自身的情况取5-7%；或者参照网上挂盘，近三个月同一小区同类型物业报盘价格，或者周边小区都可以作为参照对象。特殊的临街商铺（如长期空置、租给地产公司或珠宝商店）我们还要考虑根据物业自身的因素，设定价格影响系数，在合理范围内调整价格。商业物业的租金或是经营情况可以侧面反应出物业的位置，物业出租给地产中介公司租金相对同类型物业较高，位置相对较好。长期空置物业考虑周边商业氛围、人流因素还是位置因素。

一些没有市场报盘、地图上无法确定位置、新开盘物业、租金或者经营状况无从核实的物业，在不能满足查勘条件下，首先了解物业的大概位置，住宅小区均价，按住宅小区均价2-3倍区间进行口头报价。

2.内铺及商业裙楼

商业内铺评估价格的确定，位置是最重要，靠近物业主入口、手扶梯口、地铁出入口的内铺，价格都会相对较高。

随着房地产市场的发展，很多开发商将新开盘的物业商业裙楼自留，后期整体经营，或出租，但是并不对外销售。在进行抵押贷款时，商业裙楼整体纳入评估，对于商业裙楼，市场可比案例少之又少，考虑面积大，价值量大，整体变现受影响，一般裙楼变现走拍卖程序，而我们知道，拍卖的价格相较正常市场价格低。

针对商业内铺及商业裙楼价格评估时，我们通常测算的方式会采取以临街商铺价格修正到内铺，系数选取在60-70%。

3.特殊商业（买一送一层、面积为两层物业、有加建部分）

特殊商业物业指我们评估中物业自身存在特殊因素。我们常见的特殊物业有买一送一、有加建部分、证载面积为两层及以上。面对特殊物业评估时，我们首先确定物业自有的特殊因素，考虑特殊因素对物业价格影响。正常情况下，买一送一层、有加建部分实际使用率高，比普通商铺的价格要高。

案例：

合正中央原著藏珑苑66号，面积300.79平方米（实为一二层面积），委托方提供二层面积为平均分摊面积，正常临街商铺报盘价为5.5-6.5万，根据楼层差系数30-60%，二层层高较低，实际使用受到层高限制，30%楼层差系数较合理，二层合理价格在1.65-2.0万，最终价格确定为：6×0.5+1.8×0.5=3.9万。此物业我司最终报价为3.5万。

（二）工业厂房

工业厂房定价因素包含：位置、产业聚集度、成新率、体量、租金；

位置：对于工业厂房位置很重要，是否临路、是否近厂区入口价位不同；

产业聚集度：厂房由于其特定用途，产业聚集度很重要，很多大型产业园由于聚集度高，配套设施齐全，管理规范，其价值一般高于普通厂房；

成新率：厂房新旧程度对价格也有一定影响；

体量：对于厂房来说，体量越大越利于客户的利用；

租金：厂房的成交案例较少，评估厂房价格可以参考当地租金。

（三）办公物业

办公物业定价因素包含：位置、楼层、体量、档次、租金、商务聚集度；

位置：不同的位置根据市场需求度有不同的市场价值；

楼层：一般较高楼层价格高于较低楼层价格；

体量：体量居中的价格最高，过大不利于市场流通，过小不适宜办公；

档次：办公楼的档次可以体现在物业大堂、办公层层高、物业外观都对定价有一定影响；

租金：定价除了参考市场三级市场成交价格，也可以参考租金；

商务聚集度：商务聚集度由于企业聚集程度高，配套设施齐全，也对价格产生一定影响。