广州市番禺区新型工业写字楼房地产浅析

一、番禺新型工业房地产产生的条件

改革开放以来，我国工业得到迅速的发展，广州番禺亦因为其良好的地域区位，在工业发展方面亦有着不可或缺的地位。随着经济架构的转变，番禺的工业发展也有着微妙的变化，工业写字楼应运而生。

1、经济架构的转变

上世纪80-90年代，番禺的工业发展主要是以劳动密集型为主，如制衣服装、电子设备等，随着国际贸易发展和香港、澳门经济发展的影响，近年来，番禺工业的发展亦有了一定变化，就是从劳动密集型向技术集约型转变。

2、政策支持

随着经济的发展，架构的转变，沿海地区土地供给开始紧张，因此各地政府对工业发展提出合理利用土地的建议，与此相关的一些政策应运而生，如“三旧改造”、“腾笼换鸟”、“退二进三”等。

正因有以上条件，在政府的带领下，很多现有的工业房地产都纷纷做出一定的改造，新型工业房地产营运而生，一般这些新型房地产都以“节能、环保、生态”为主题，吸引一些“高、精、尖”企业进驻。而开发商要求进驻企业只能从事科研开发、商务办公领域工作，不接受生产型企业。

二、番禺几个典型的新型工业房地产介绍

1、天安节能科技园

天安·广州番禺节能科技园（TIANAN－TEP）坐落于广州市番禺区迎宾路730号，是广州市和番禺区政府重点支持发展的项目，国家主席胡锦涛、广州市市长张广宁等领导曾到园区视察，并对园区发展模式和成绩充分肯定。园区致力于促进创新科技在广州番禺的发展；园区占地50万平方米，规划总建筑面积76万平方米，绿化率20%，总投资50亿。规划中有总部发展中心、创业中心、研发中心、培训中心、服务中心、科技产业带、白领公寓等功能组团。现已进驻的代表企业有：三星、鑫宇科技、瑞森生物、银达科技担保投资公司、中国建设银行等。

租售模式：独立间隔，可租可售，面积50-5000平方米不等，租金：50-55元/平方米/月，售价：10000-12000元/平方米. 

2、中颐创意产业园

位于市桥禺山西路旁的中颐·创意产业园项目定位为“南中国首席创意产业集群”，预计总投资30亿元，打造“创意总部+生态产业园+产业服务平台”的复合产业园理念，建设成辐射泛珠三角地区、具有全国影响力的创意产业园区旗舰项目。园区占地20.6万平方米（309亩），总建筑面积480909平方米，容积率2.0，绿化率38.4%，将引进1000～1500个创意企业，以IT软件开发、广告设计、建筑设计、产品设计、能源技术、生物科技等企业群体为服务对象，创造就业职位30000个，预期年产值75亿元以上。现已进驻的代表企业有：百度、海鸥卫浴、华鸿油品有限公司、昌林电子科技有限公司、浩纳音响设备有限公司等。

租售模式：独立间隔，只租不售，面积160-2000平方米，租金：42-60元/平方米。

3、番禺清华科技园

清华科技园广州创新基地坐落于广州市番禺区石楼镇创启路63号，总占地面积1300亩，总建面积达84万平方米，容积率1.0，绿化率80%，是华南区域规模最大的科技园区之一，是由清华科技园（启迪股份）携手招商地产与番禺区政府共同建设与运营，是番禺区的重点项目。作为中国唯一一个A类大学科技园，即将落户该区的清华科技园广州创新基地将致力于打造“技术驱动型创新和创意驱动型创新完美结合”的典范园区，将成为具有中国特色的“硅谷”大本营。现已进驻的代表企业有：蓝通科技发展有限公司、清华大学信息技术研究院、联启信息科技有限公司、思普达电子科技有限公司等。

租售模式：可拆分亦可整体租售，面积400-9000平方米，租金：35元/平方米，售价：单层8000－9000元/平方米。

4、巨大创意产业园

巨大创意产业园坐落于广州市番禺区大石镇石北工业路（地铁会江站旁），总占地面积18.5万平方米，总建筑面积达23.8万平方米，容积率1.45，绿化率37.5%，项目定位城市创新产业综合体，以工业设计、文化创意、物流信息为主体的现代产业，聚集“微笑曲线”两端的中小微企业。将城市中的商务、办公、居住、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行有效组合，形成一个多功能、高效率的综合体。结合国际流行的产业园设计概念，为中小微企业创造完善的产业对接及交流平台，发挥集聚优势效应。

租售模式：独立分隔出售、不租，面积100-2000平方米，售价：均价10000元/平方米。

除了以上介绍的几个典型的产业园外，番禺区还有很多类似这种模式的新型产业园，如有利创意园、花城创意产业园、淘宝商城、着得禄产业园等。 

三、新型工业房地产现状浅析及发展预测

这些产业园在房地产市场也处于一种特殊的地位，因为这类新型的工业房地产在招商时，都要设置比较高的门槛，大概都要求企业是新型环保，产业服务或科技研发类，在这些入园要求下，企业往往只能在此做办公、研发类工作，基本上不能进行生产，故这类型房地产的售价和租金往往跟当地一般写字楼的租售水平看齐，有些比较大的园区，其配套已相当完善，对周边的办公氛围起到带动作用，租售率往往会更高。

另外，由于这种新型的工业房地产大多数都是由原来的工业房地产改建或改造而成，在一定程度上仍然留有部分工业房地产的色彩，基本上已自成“王国”，配套有餐厅、公寓、商业等，而且园区内绿化面积大，工作氛围舒适，对比现在高端的配套单一的甲级写字楼，新型房地产有着一定优势。因此，拥有高新技术的企业对此类房地产的需求会日益加强。