2013年1-2月中山市房地产市场分析

 核心结论 
 济增速持续回升，主要经济指标不断向好； 
 年底土地供应将大幅增加，12月土地成交活跃； 
 12月份新房、二手房成交显著增加。 
 后市展望 
 预计2013年成交活跃，价格稳定； 
 预计2013年房地产市场调控仍然偏紧。 
 一、宏观经济分析 
（一）城市总体概况 
 2012年，深圳经济增速持续回升，主要经济指标不断向好。主要经济指标方面，工业生产保持平稳增长态势，2012年规模以上工业增加值5091.42亿元，同比增长7.3%。固定资产投资增速稳定，2012年全社会固定资产投资累计2314.43亿元，同比增长12.3%。消费市场需求旺盛，2012年社会消费品零售总额4008.78亿元，同比增长16.5%。外贸进出口增幅明显，2012年全市进出口总额4667.85亿美元，同比增长12.7%，其中出口总额2713.70亿美元，同比增长10.5%，进口总额1954.15亿美元，同比增长15.9%。

（二）城市规划及政策分析

二、城市房地产市场分析 
 （一）土地市场分析

a.2012 年土地市场供应情况 
2012年深圳共出让土地83宗（不含法院拍卖及政府储备用地短期利用出让），共计2,251,795m²；成交56宗，共计1,368,186m²，占出让土地面积的60.76%；流拍27宗，共计883,609m²，占出让土地面积的39.24%，流拍比例有所上升，市场较2011年冷清。

b.2012 年土地交易类型分析 
 2012年商业用地成交5宗，成交土地面积27,758平方米，较2011年同比下降-96.05%，占成交面积总量的2.03%，成交金额214,000万元，占总成交金额的22.96%，居各用地类型第二，楼面地价为10,041元/平方米，较2011年单价同比增长率上升为158.16%，。 
 居住用地成交11宗，成交面积共计255,785m²，较2011年同比下降为-54.78%，包括南山区2宗、宝安区2宗，光明新区1宗，龙华新区1宗，坪山新区4宗居住用地，占成交面积总量的18.70%。成交宗数较2011年并无变化，均为11宗，但成交面积较2011年下降了-54.78%。2012年居住用地成交金额578,300万元，2012年居住用地成交价占总价的62.05%，楼面地价为4.920元/平方米，较2011年单价同比增长率为43.08%。 
 办公用地成交2宗，成交面积共计29,014m²，同比上升34.18%，包括南山区1宗、光明新区1宗。占成交面积总量的2.12%。成交价占总价的1.24%。2012年办公用地楼面地价为1,841元/平方米，单价较2011年同比增长率下降81.36%。 
 工业用地成交35宗，成交土地面积934,920 m²，较2011年同比下降-22.03%，占成交面积总量的68.33%，成交宗数和面积居各用途之首，成交金额105,048万元，占总量的11.27%，楼面地价为427元/平方米，较2011年单价同比增长率下降为60.96%。 
 其他用地成交12宗，成交面积共120,708㎡，。较2011年同比下降-42.63%，，占成交面积总量的8.82%，包括地下车库用地、邮政设施用地、加油加气站用地、高等院校用地、幼托用地及市政交通用地等用地类型。成交面积较2011年下降了42.63%。成交金额22,996万元，占总价的2.47%，其他用地楼面单价为1,214元/平方米，单价较2011年同比增长率增长了17.40%。 
 表　　2012年土地交易用地性质比较

图　2012年各类用地交易面积比例图 
 注：上述土地交易统计不含法院拍卖宗地。 
 c. 土地交易区域分析 
 2012年深圳市土地交易主要集中在的龙岗区和坪山新区，两区成交的土地总面积占总成交量的50%，成交价占总成交价的14.71%。宝安区成交8宗，土地类型以商业用地和居住用地为主，涵盖商业及办公、加油站用地，成交面积占全市的22.30%，成交金额占全市的5.17%。福田区仅成交2宗，成交面积仅占总量的0.05%，成交价占总成交价的1.56%。罗湖区全年无供应及成交。盐田区出让1宗，成交类型为工业用地。 
 （二）新增商品房市场分析 
 a.供应分析 
 12月份深圳全市住宅预售面积864067.26平方米，环比减少3.4%，同比增加四成，2012年12月份深圳楼市预售住宅套数9662套，环比减少1.8%，同比增加28.4%。2012年深圳住宅预售面积490.87万㎡，同比大增23.7%，2012年深圳住宅预售套数突破5万套，为52988套，同比增加12.9%。 
 b.成交分析 
2012年12月深圳的新房成交均价为18173元/平方米，为5月份以来最低，环比下跌2.5%，同比大涨13.5%。2012年深圳新房住宅的成交均价为18900元/平方米，较2011年（18992元/平方米）微跌0.5％。

图：2012年1月-2012年12月一手住宅均价 
 数据来源：国策数据监测平台 
 进入年底，二手房成交开始活跃。11月份深圳共成交新房415518.08万平方米，环比大增25.77%，同比大增185.65%。成交套数4340套，环比大增19.17%，同比大增157.57%。12月份深圳共成交新房430339.92 万平方米，环比增加3.6%，同比大增163.9%。成交套数4637套，环比增加6.84%，同比大增151.7%。 
 成交物业构成方面，12月份成交的新房中，90㎡以下的小户型是成交主力，成交面积29.52万平方米，占全市总成交量的68.5%，90㎡-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交面积相差不多，各有6.8万平方米的成交，各占近16%左右。 
（三）二手房市场分析 
2012年深圳二手住宅挂牌均价12月份再创新高，达22270元/平方米，环比上涨0.6%，同比上涨15.1%。 
2012年12月份全市二手房成交面积587970.40平方米，环比下降1.36%，同比增加84.5%，2012年12月份全市二手房成交套数为7016套，环比增长2%，同比增加1.6倍，刚需集中入市，是12月份二手房成交量大涨的主要因素。 
 三、总结及后市展望 
 1、预计2013市场成交活跃，价格稳定 
 2012年形成的供求两旺态势有望持续，开发商推盘积极，购房者入市积极，刚需仍然是市场的需求主力，投资仍然受到压制，2013年的成交量预计在400万平方米左右。房价则保持稳定，预计在20000元/平方米上下。以下因素决定了2013年房价不会大涨：一是宏观调控持续压顶；二是供大于求，销售有压力和风险；三是以刚需产品为主导的供应结构决定了房价不会太高；四是投资仍然受到强力压制。 
2、预计2013年房地产市场调控依然偏紧 
从2012年的楼市表现来看，调控效果显著：成交回暖，房价持续下跌，刚需继续主导楼市，投资投机继续遭到封杀。鉴于以往政策一松绑，房价马上报复性上涨的经验教训，预计中央会一如既往的严调严防房价反弹，保卫调控成果。预计2013年房地产政策总体偏紧，抑制投资投机需求仍是大方向，房产税等长效机制逐步完善，差别化信贷和限购短期内不会退出，保障性安居工程建设将继续推进。同时，城镇化建设和收入倍增计划将促进未来十年房地产业的平稳发展。 
3、库存充足，刚需最迟2015年走弱 
由于深圳连续3年供大于求，市场的库存量大幅增加，截至2013年1月8日，深圳住宅的库存量达627万平方米，同时，2013年预计有超过40个新项目入市，新增供应量预计超1000万平米，剔除其中的商业部分和分期开发因素，参考2012年的预售量（490万平方米），预计2013年入市的有500万平方米左右，加上627万平方米的库存量，2013年的有效供应量在1100万左右，按2012年的销售进度（368万平方米），可供销售约3年。 
根据目前中国人口结构的演进趋势，最迟在2015年之后，中国的住房刚性需求将不再具备快速增加的条件，甚至将会呈现逐渐走弱的趋势。对于改善性需求，从长期来看，随着中国经济的发展和人民生活水平的提高，未来至少还有7000万套以上的改善性需求，中国房地产市场还有相当长的时间来进一步发展和完善。从总体上看，2013年全国城市的改善性需求将会稳中有升，而一线城市的上升幅度将会大于二、三线城市。